[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건 중 일부 내용을 보면 토지와 건물이 있는데 건물매각제외 라는 조건을 붙여서 경매가 진행되거나 법정지상권 성립여지 있음이라는 문구가 나오는 물건들이 종종 나타난다. 이런 물건에 발생하는 법정지상권을 이해하기위해서는 법정지상권이 무엇인지 근본적인 이해가 필요하다. 이에 법정지상권에 대하여 그 핵심 내용을 살펴보고자 한다.
법정지상권이란
법정지상권이란 저당 부동산이 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 소유권이 분리되어 귀속한 경우에 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
즉 토지와 건물을 1인의 소유자가 보유하였으나 근저당설정을 한 부동산이 경매로 인하여 토지와 그 지상건물의 소유자가 분리되어 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 이는 지상권을 설정한 것은 아니지만 법이 지상권으로 인정해 준다고 하여 법정지상권이 성립한다고 한다.
이러한 법정지상권을 이해하려면 그 근본적인 부동산의 구조와 연혁을 이해할 필요가 있다. 가장 큰 원인은 우리 법제에서는 토지와 건물을 하나의 물건으로 보지 않고 별도의 부동산으로서 권리를 부여한 다는 점이다. 이로 인해 토지등기부등본과 건물등기부등본이 별도로 존재하고 그 권리가 분리되어 존재한다는 점이다. 그렇다면 왜 이러한 현상이 나타나는가?
법적인 근거는 민법 제366조(법정지상권)은 ‘저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.’는 조항에 근거하지만 토지와 건물이 소유권이 달리하는 것은 일본의 영향을 받은 것으로 보인다.
일제강점기 때 우리 국민의 토지를 착취하는 수단으로 건물과 토지의 소유권을 분리하여 토지는 당신 소유라도 건물은 우리가 지었으니 내게 소유권이 있다고 주장할 수 있도록 토지와 건물의 소유권을 분리시켜 놓았다고 보여 진다. 이러한 제도가 해방이후에도 이 법제를 그대로 유지하면서 토지와 건물의 소유권이 분리되었고 이는 등기의 공신력을 인정하지 않는 결과로 연결되었다고 볼 수 있다.
법정지상권의 발생요건
법정지상권은 임의로 지정하는 것이 아니라 그 조건을 구비하면 자연적으로 형성되는 권리이며 임의로 만들 수가 없다. 그 조건은 다음과 같다.
첫째, 토지와 건물이 같은 동일한 사람의 소유여야 한다.
둘째, 그 중 일부가 (근)저당이 설정되어 있어야 한다. 토지와 건물에 저당권이 설정되어 있거나 적어도 한쪽에 (근)저당권이 설정되어 있어야 한다.
셋째, 저당권에 기한 경매로 매각되어야 한다.
넷째, 토지와 소유권이 분리되어야 한다. 즉, 토지나 건물이 경매나 공매로 소유자가 달라져야 한다. 토지는 기존 소유자가 가지고 있는데 건물은 낙찰자가 소유자가 되거나 반대의 경우 등이 발생할 수 있다.
법정지상권은 법 규정에 의해 취득하는 권리로 등기를 필요로 하지 않는다. 하지만 처분하기 위해서는 등기하여야 한다.
법정지상권의 성립요건
법정지상권이 성립하기 위해서는 발생요건과 함께 성립요건이 성립되어야 한다.
첫째, 건물의 존재 - 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 존재하여야 한다. 즉, 저당권보다 선순위로 토지상에 건물이 존재해야 한다. 이는 저당권 설정이후 신축건물의 지상권을 인정하면 저당권자의 권리의 가치가 하락하여 피해가 발생하기 때문이다.
둘째, 건물의 재건축 - 토지상에 건물이 존재한 상태에서 저당권을 설정하였다면 건물의 파괴로 재축, 개축 시에도 법정지상권이 성립한다. 단, 동일 비율 안에서 성립한다.
셋째, 동일 소유자 - 저당권설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일 소유자에 속해야 한다. 이는 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 법정지상권이 성립하지 않음을 나타낸다. 법정지상권의 성립요건은 법이 강제하는 강행규정으로 저당권설정 당사자의 특약으로 배제할 수 없다.
법정지상권의 종류
법정지상권의 종류는 크게 세 가지로 분류할 수 있다.
첫째, 토지만 소유자변동 : 토지와 건물이 동일 소유자인 물건중 토지만 단독으로 경매되어 토지의 소유자가 달라진 경우.
둘째, 건물만 소유자변동 : 토지와 건물이 동일 소유자인 물건 중 건물만 경매되어 건물의 소유자가 가가 달라진 경우.
셋째, 경매로 소유권변동 : 토지와 입목이 동일인 소유에서 토지만 저당설정 후 경매로 소유권이 달라진 경우.
법정지상권의 소멸
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 그러므로 법정지상권의 경우에도 2년 이상 지료가 연체된 경우에는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
(1) 지료의 선행 : 지료의 지급계약을 체결하고 2년 이상시 지료의 지급을 연체된 경우에는 법정지상권의 소멸청구를 할 수 있다.
(2) 법원의 판결에 의한 지료 : 법원의 판결에 의해 지료를 지불하도록 정하여 진 경우에는 확정판결을 받고 나서 지료를 청구하였으니 연체한 경우에도 그 지료의 청구일로부터 2년의 기간을 연체한 경우에도 소멸청구를 할 수 있다.
법정지상권의 주의사항
법정지상권의 존재유무는 최선순위 근저당을 기준으로 한다. 이 경우 건물보다 선순위인 근저당으로 인해 법정지상권이 성립될 경우 법정지상권의 요건을 갖추기 위해 선순위 근저당을 말소하면 법정지상권의 효력이 생길 수 있으니 주의하여야 한다.
모든 부동산의 유형이 법률적인 요건에 부합해야 보호를 받을 수 있듯이 법정지상권의 경우에도 이러한 요건을 구비할 때 성립되고 법의 보호를 받을 수 있다.
법의 테두리 안에서 합법적인 방법으로 자신의 권리를 보호하기 위해서는 많은 노력이 필요하다. 또한 우리가 노치기 쉬운 점 중 하나는 법이 움직이는 생물이라는 점이다.
어제의 법이 오늘과 같다고 말할 수 없기 때문이다. 법은 수시로 개정되고 보안되면서 진화하고 있다. 그러므로 중요한 분쟁이 있는 경우에는 반드시 전문가와 상의 하여 그 대처전략을 먼저 수립하고 소송에 임하는 것이 현명한 방법이다.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
