[이영구의 실전경매] 공동주택관리법시행령 제정안의 개선점
[이영구의 실전경매] 공동주택관리법시행령 제정안의 개선점
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.06.17 09:57
  • 댓글 0
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

주택의 많은 비중을 차지하는 아파트는 주민들의 선거에 의해 입주자대표회의를 선출하고 선출된 대표들은 대표회장과 이사진을 구성하고 집행기관인 관리소장과 관리실 직원들과 함께 아파트의 관리업무를 수행한다. 이러한 과정을 규율하는 법령이 ‘공동주택관리법’이고 원활한 수행을 위해 공동주택관리법시행령을 두고 그 세부사항을 규정한다.

이번 국토교통부에서는 2016년 4월 11일 공동주택관리법시행령 제정안을 공고하였다. 그 제안 이유와 주요 내용을 살펴보고 우리 아파트에서 일어나는 일들과 어떠한 관련이 있는지 살펴보도록 하자.

제안이유

최근 「주택법」의 일부로 포함되어 있던 공동주택관리 제도의 전문적, 체계적, 효율적 발전을 위하여 「공동주택관리법」이 제정(법률 제13474호, 2015.8.11. 공포, 2016.8.12. 시행)됨에 따라, 이의 시행에 맞추어, 「주택법 시행령」 중 공동주택관리 제도와 관련된 조문을 이관하고, 공동주택 외부회계감사 제도의 실효성과 입주자대표회의의 감사 및 관리사무소장의 역할을 강화하는 등 공동주택관리 제도의 전문성, 투명성, 효율성 등을 제고하려는 것에 목적을 투고 있다.

-「주택법 시행령」 중 공동주택관리 제도와 관련된 조문을 이관
-공동주택 외부회계감사 제도의 실효성과 입주자대표회의의 감사 및 관리사무소장의 역할을 강화
-공동주택관리 제도의 전문성․투명성․효율성 등을 제고

주요내용

가. 관리업무의 책임성을 강화하기 위해 관리주체 간 인계·인수 방법 등 명확화(안 제9조)

공동주택관리법시행령 제9조 제정안

제9조(관리업무의 인계·인수) ① 사업주체는 법 제13조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하고, 같은 조 제2항에 따른 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 관리주체는 업무의 연속성이 유지될 수 있도록 인계·인수하여야 한다.

② 사업주체는 법 제13조제1항에 따라, 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 입주자대표회의 회장 및 감사의 참관 하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 관리업무를 인계하는 경우에도 같다.

1.설계도서·장비내역·장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)
2. 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 장기수선충당금의 적립현황
4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금(이하 “관리비예치금”이라 한다)의 내역
5. 법 제36조제2항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날(이하, “인도일”이라 한다)의 현황
6. 관리규약과 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

③ 제1항에 따라 사업주체가 공동주택의 관리업무를 인계하는 기간에 소요되는 인건비 등은 사업주체가 부담하고, 사업주체가 아닌 기존 관리주체가 관리기간 종료 후 공동주택의 관리업무를 인계하는 기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

관리주체 간의 관리업무 인계⋅인수시기를 기존 관리 종료일부터 1개월 이내로 하고, 기존 관리 종료 후 업무 인계를 하는 경우에는 기존 관리주체 직원의 인건비를 해당 공동주택의 관리비에서 지급할 수 있도록 하여 철저한 업무 인계⋅인수가 이루어지도록 함

선결방안

관리업무의 인수⋅인계시에는 공동주택의 특수성을 감안해서 선결조치가 필요하다.

-관리업체의 임기 제한
-관리소 업무의 전산화로 모든 자료는 스캔하여 공지
-국토교통부 공동주택관리시스템 공지

인수⋅인계란

관리주체는 공동주택인 아파트의 관리회사이며 이 회사에서 관리사무소장을 파견하고 관리사무실 직원과 경비원, 전기, 보일러, 설비 등의 직원을 발령하고 퇴사시키는 인력관리를 하고 있다. 관리업무의 인계⋅인수란 관리회사와 계약이 만료되고 종결되어 새로운 관리회사가 관리업체로 선정되었을 경우에 기존관리 업무의 인수⋅인계를 말한다.

관리업체의 계약구조

관리업체의 계약기간이 종료를 앞두고 있으면 관리소장의 법리해석과 규약해석에 의해 입주자대표회장 또는 해당 이사에게 그 종료시점을 알리고 새로운 관리업체를 선정하기위해 관리업체 입찰 공고안을 만들에 대표회의에 상정하고 표결을 통과한 경우 입찰을 진행하여 새로운 관리업체를 선정한다.

관리업체가 입찰공고안을 만들어 대표회의에 상정하는 만큼 특별하게 관리에 문제가 없거나 입주자대표회장이나 관리이사나 총무이사 등 대표회의 대표진에서 큰 흠결을 잡지 않는 한 기존 관리업체가 자신들이 재입찰을 받기위해 자사에 유리한 규정을 적용하여 ‘관리업체선정입찰안’을 제작하게 된다. 이러한 구조적인 문제점을 개선하기 위해서는 관리회사의 임기제한을 두어야 한다. 관리업체로 선정후 10년 이상 동일업체에서 관리할 수 없다는 단서조항을 만들어 관리업체의 변경 방안을 마련하여야 한다.

관리업체의 문서관리구조

아파트의 관리에는 관리비 수령 및 집행내역에 관한 모든 사항이 포함된다. 직원의 인건비에서부터 아파트 도색공사, 엘리베이터 교체비, 보일러교체 등 수많은 업무의 내용을 관리를 하고 대부분의 공사는 임주자대표회의를 통한 공개입찰과 수의계약을 통해서 이루어진다. 이러한 계약관련 문서는 아직도 대부분의 아파트가 종이문서로 관리하는 형편이다. 이로 인해 작은 인원으로 관련 자료를 찾기 위해서 지나치게 시간을 많이 소비해 자료열람에 어려움이 있다는 핑계로 주민의 자료열람을 제한하고 있다. 이는 관리주체의 변동시 서류의 인계·인수에도 큰 문제점으로 작용한다.

이는 기존의 관리업체 입장에서는 자료중 문제점이 있는 부분을 찾아서 폐기해야 새로운 관리업체가 관리시 문제점을 찾아낼 경우 법적 분쟁으로부터 자유로울 수 있는데 자료정리를 할 수 없으니 전체적으로 폐기처분하여 안정조치를 취하려는 경향이 있기 때문이다.

관리소 업무의 전산화로 자료는 스캔하여 국토교통부 공동주택관리시스템 공지

현재 국토교통부는 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에서 아파트의 관리비 내역을 확인할 수 있도록 하고 있다. 이와같이 입주자대표회의 회의록과 입찰관련 모든 자료를 스캔하여 인터넷에 올리고 주민이 언제든지 열람할 수 있도록 하는 것이 주민의 알권리를 보장해 주면서 관리주체의 변경시 업무의 인계·인수에 대한 문제점을 해결할 수 있는 대안이라 할 수 있다.

나. 관리업무 투명화를 위해 입주자대표회의 감사의 역할 강화(안 제9조제2항, 제11조)

공동주택관리법시행령 제9조 제2항 제정안

제9조(관리업무의 인계·인수)

② 사업주체는 법 제13조제1항에 따라, 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 입주자대표회의 회장 및 감사의 참관 하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 관리업무를 인계하는 경우에도 같다.

1.설계도서·장비내역·장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)
2. 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류
3. 장기수선충당금의 적립현황
4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금(이하 “관리비예치금”이라 한다)의 내역
5. 법 제36조제2항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날(이하, “인도일”이라 한다)의 현황
6. 관리규약과 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

 

공동주택관리법시행령 제11조 제정안

제11조(입주자대표회의 임원의 선출 등) ① 법 제14조제5항 및 제7항에 따라 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.

1. 회장 1명
2. 감사 2명 이상
3. 이사 1명 이상

② 제1항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출하여야 하며, 500세대 미만인 공동주택의 경우에도 같은 방법으로 선출할 수 있다. 다만, 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없을 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 방법으로 회장과 감사를 선출할 수 있다.

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 최다득표자를 선출
2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

③ 입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 국토교통부령으로 정한다.

관리비리의 근절을 위하여 입주자대표회의 임원 중 감사 인원을 현행 1명 이상에서 2명 이상으로 늘리고, 관리주체 간의 업무 인계⋅인수 시 감사의 참관을 의무화하도록 하며, 500세대 미만 공동주택도 500세대 이상과 같이 입주자등이 직접 동별 대표자 중에서 감사를 선출할 수 있도록 함

선결방안

입주자대표회의의 감사는 일반 기업체의 감사와는 다른 관점에서 접근해야한다.

-감사의 결재권 제한
-외부 감사제도 운영

기업체는 오너가 있어 모든 업무를 처리하고 감사는 그 오너를 견제하고 문제의 발생을 방지하기 위한 기능이지만 공동주택의 입주자대표회의 감사의 역할은 그와 다른 성향을 가지고 있다고 볼 수 있다.

-감사의 결재권 제한

그 이유는 첫째는 공동주택의 감사는 입주자대표 중에서 선임한다. 그러므로 감사가 전문가가 아니고 주부나 노인 등 아파트 주민중 시간적인 여유가 있거나 애정이 깊은 주민중에서 동대표로 나오고 그 중 한사람이 감사로 선임되기 때문에 감사의 인원수는 지금의 법안으로도 큰 문제가 없어 보인다.

둘째는 감사도 감사대상의 결정사항에 대한 표결자이다.

입주자대표회의는 다수결의 원칙인 표결에 의해 모든 사안이 결정되며 감사도 의결권을 행사하여 표결을 하게 된다. 그렇게 결정된 사항을 감사가 본인의 의견과 다르다고 해서 문제점을 지적하고 거부권을 행사한다면 아파트관리업무의 원활한 진행을 방해하고 그 결과는 바로 입주민들의 피해로 돌아오기 때문이다. 예를 들면 엘리베이터에 문제가 발생하여 사고의 위험이 있으니 수리하자고 하였으나 감사가 거부권행사로 수리기간을 지체하는 중에 사고가 발생할 수 있다는 점 등이다.

셋째는 감사가 많으면 집행을 위한 결재에 어려움이 발생할 수 있다.

일반 기업체의 경우 감사는 회사에 출근하여 업무를 보지만 공동주택의 감사는 본인의 직업이 있거나 봉사직으로 활동하는 동대표 중 1인에 해당한다. 신속하게 진행해야할 결재 서류에 있어 감사의 부재로 결재를 못 받아 집행을 못하는 사례가 빈번하게 발생하기 때문이다. 이는 결국 원활한 업무처리를 위해서는 선집행 후결재라는 부작용을 가져오고 감사의 근본 취지에 적합하지 못한 결과를 가져올 것이다.

-외부 감사제도 운영

감사는 의결권이 있는 동대표가 아닌 외부의 제3자로 선임하여 그 감사의 투명성을 확보하고 동대표들이 다수결에 의한 결정이라 하더라도 잘못된 결정에 대해서는 본인들이 책임을 져야 한다는 방향으로 개선되어야 한다. 동대표들이 책임을 지지 않기 때문에 안건에 대한 고민이나 성찰없이 분위기에 편승하여 기분에 따라 표결에 참여하고 잘못된 결정을 내리는 일들을 예방하도록 노력해야 한다.

다. 공동주택 외부회계감사 제도의 실효성 강화(안 제26조)

공동주택관리법시행령 제26조 제정안

제26조(관리주체의 회계감사 등) ① 법 제26조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 7개월 이내에 다음 각 호의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다.

1. 재무상태표
2. 운영성과표
3. 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)

4. 주석

② 제1항의 재무제표를 작성하는 회계처리기준은 국토교통부장관이 정한다.
③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 회계처리기준의 제정 또는 개정의 업무를 외부 전문 기관에 위탁할 수 있다.
④ 제1항의 회계감사는 공동주택 회계의 특수성을 감안하여 제정된 회계감사기준에 따라 실시되어야 한다.
⑤ 제4항에 따른 회계감사기준은 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회가 정하되, 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
⑥ 감사인은 제1항에 따라 관리주체가 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내에 관리주체에게 감사보고서를 제출하고, 지체없이 해당 공동주택의 입주자등 또는 입주자대표회의에 감사결과를 설명하여야 한다.
⑦ 국토교통부 장관은 공동주택 회계감사의 원활한 운영 등을 위하여 필요하다고 인정되는 사항을 국토교통부령으로 정할 수 있다.
⑧ 법 제27조제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 정보"란 제25조에 따른 관리비등의 사업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서를 말한다.

외부회계감사의 대상을 현행 결산서에서 재무제표로 명확히 하고, 외부회계감사의 기간을 현행 매년 1월 1일부터 10월 31일까지에서 회계연도 종료일부터 7개월 이내로 변경하고, 회계처리기준 및 회계감사기준 제정의 근거 규정을 두며, 감사인의 감사보고서 발행일을 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내로 명시함

선결방안

공동주택의 외부회계감사는 근본 취지와 다르게 아파트 관리비를 불필요하게 지출하고 관련업체에 일감만 몰아주는 것으로 전락하고 있다. 우리나라는 아파트 공화국이라 할 수 있을 정도로 공동주택이 많고 수많은 아파트가 매년 회계감사를 받지만 회계감사를 통해 문제점을 잡아내고 개선안을 제시하는 것은 크게 없기 때문이다.

이는 회계감사업체로 지정되기 위해서는 입찰에 참여하여 회계업체로 선정되어야 하기 때문이다. 그런데 선정된 회계업체가 강력한 회계감사로 해당 아파트의 문제점을 찾아내고 이를 공론화하여 개선하려 한다면 이는 관리업체의 저항에 직면해 감사 대상 서류의 제출에 협조하지 않을 것이고 이런 과정을 통해 감사보고서를 제출한다 하더라도 이후 다른 아파트에 회계감사 입찰공고에 참여하기 어려울 것이기 때문이다.

-정부기관의 정기감사
-감사결과 국토교통부 공동주택관리시스템 공지

이러한 근본적인 문제점을 해결하기 위해서는 회계감사만큼은 자체입찰이 아닌 정부 기관에서 정기적으로 파견하여 제3자의 관점에서 감사하고 문제점을 국토교통부 공동주택관리시스템에 등재하여 공지하도록 하는 방법을 찾아야 한다.

이는 감사비용에 대한 부담을 절감시켜주기 위해서라도 필요한 부분이다. 모든 아파트는 회계감사 시점이 돌아오면 고민을 하게 된다. 형식에 불과한 감사를 비용을 들여 하는 것이 좋은지 저렴한 과태료 부담을 통해 비용을 절감해야할지 이런 현상은 아파트 공동체의 문제가 아니라 현실을 반영하지 못한 입법제정에 문제가 있는 만큼 그 개선방안을 좀 더 심도 있게 연구하여야할 필요성이 있다.

라. 하자담보책임기간 및 하자보수청구기간을 「집합건물법」과 일치시켜 분쟁해소 및 법 적용 명확화(안 제35조제1항, 제38조제1항)

공동주택관리법시행령 제35조 제1항 제정안

제35조(하자담보책임기간) ① 법 제36조제2항에 따라 사업주체(법 제37조제1항에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 장에서 같다)가 법 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등(이하 "입주자대표회의등"이라 한다)에게 보수책임을 부담하는 공동주택의 내력구조부, 지반공사 및 시설공사별 하자담보책임기간은 다음 각 호와 같다. 이 경우 「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 내력구조부별 하자담보책임기간은 제1항제1호와 같다.

1. 내력구조부별(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자: 10년
2, 지반공사(지정·기초공사 및 토공사 등을 말한다) 하자: 10년
3. 시설공사별(내력구조부별 또는 지반공사에 해당하지 아니하는 모든 시설공사를 말한다. 이하 같다) 하자: 별표 4의 시설공사별 하자담보책임기간과 같다.

 

공동주택관리법시행령 제38조 제1항 제정안

제38조(하자보수 절차) ① 법 제37조제1항 후단에 따라 입주자대표회의등은 공동주택에 하자가 발생한 경우 제35조제1항 각 호에 따른 하자담보책임기간 내에 사업주체에게 그 하자보수를 청구하여야 한다.

현행 공종별 하자담보책임기간(1,2,3,4,5,10년) 및 하자보수청구기간(하자담보책임기간 이후에도 하자보수청구 가능)을 구분 소유자의 기본적 권리보호를 중요시하는 「집합건물법」에 따라 하자담보책임기간은 2,3,5,10년으로, 하자보수청구기간은 하자담보책임기간 이내에 청구가 가능한 것으로 일치시키도록 함

선결방안

하자보수의 문제는 당연한 권리로 하자보수책임기간 및 하자보수청구기간을 일치시켜 그 청구의 안전성을 보장하는 것은 중요한 일이다.

-하자보수발견시 하자보수청구 시점 7일 이내로 의무화
-하자발생사항과 보수처리사항 국토교통부 공동주택관리시스템 등재 의무화

하지만 좀 더 중요한 것은 하자가 있을 경우 입주민의 신고나 민원이 있을 경우 의무적으로 7일 이내에 하자보수청구를 할 수 있도록 하는 규정이 필요하다.

공동주택인 아파트의 하자보수는 대부분 부실공사로 인한 것이고 그 부실공사의 대부분은 공사의 관리와 감독을 등한시한 것으로 인해 발생하는 문제들이다. 공사 진행중에도 관리를 등한시하고 감독을 눈감고 실행했는데 하자보수인들 제대로 청구할 것이며 그 진행이 원활하게 이루어진다는 것은 현실성이 없는 일이기 때문이다.

이러한 문제들을 보완하기 위해서는 민원의 접수시에는 관리주체가 의무적으로 하자보수를 청구하고 그 내역과 결과를 해당관공서에 보고하도록 의무화할 필요가 있다. 개인에게 결과 통보시에는 성실한 답변을 기대하기 어렵기 때문이다.

공동주택관리법시행령에 반영해야할 사항

1. 관리주체 간 인수 인계 방법

-관리업체의 임기 제한
-관리소 업무의 전산화로 모든 자료는 스캔하여 공지

2. 감사의 역할

-감사의 결재권 제한
-외부 감사제도 운영

3. 외부회계감사

-정부기관의 정기감사
-감사결과 국토교통부 공동주택관리시스템 공지

4. 하자보수

-하자보수발견시 하자보수청구 시점 7일 이내로 의무화
-하자발생사항과 보수처리사항 국토교통부 공동주택관리시스템 등재 의무화


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