[이영구의 실전경매] 임대차계약자의 사망 후속조치
[이영구의 실전경매] 임대차계약자의 사망 후속조치
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.07.22 10:48
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 최근 부동산 경매물건의 현장을 방문하여 시장조사를 하던 중에서 80대 할머니의 하소연을 접하고 모두가 공유할 필요성을 느껴 소개하고자 한다.

할머니는 3가구가 사는 다가구 주택을 보유하고 있으며 그중에서 한층은 본인과 가족이 사용하고 2개 층은 각각 전세로 임대를 놓았다고 한다. 그 중 2층에 어떤 할머니가 전세를 들어와 살았고 서로 형님 아우하며 좋은 관계를 유지했다고 한다.

그런데 어느 날 전세를 사는 할머니가 교통사고를 당하고 그 후유증으로 돌아가셨다고 한다. 문제는 이때부터 이상하게 꼬였다고 한다. 단순하게 전세보증금만 돌려주면 되는 줄 알았는데 이것이 쉬운 일이 아니기 때문이다.

임차인의 퇴거 조치시 임대보증금을 돌려줘야 하는데 임차인의 사망으로 전세보증금이 한명이 아니고 여러명의 자녀들에게 분할 상속 규정이 적용되었기 때문이다.

우리의 상속법은 사망자가 발생하면 그 상속권자들의 상속 지분에 따라 분할하여 상속이 이루어 지게 되어 있다. 부동산경매 물건 중에도 상속물건의 경우 그 상속받는 자들의 비율별로 소유권의 지분이 이전되어 있는 것을 볼 수 있다.

이와 같이 전세 세입자가 사망한 경우에도 전세보증금에 대한 효력이 동일하게 미친다고 할 수 있다. 이러한 문제가 발생하였을 때 어떻게 대처해야 될지 개략적으로 살펴보자.

임대인의 조치
임대인은 전세보증금을 반환할 의무가 있으나 그 반환주체는 상속받은 상속 대상자라 할 수 있다. 그러므로 상속자들의 권리를 파악할 필요가 있고 누구에게 전세보증금을 얼마나 돌려줘야 할지에 대해서 정확한 파악을 선행하고 반환대상자에게 반환해야 한다.

이는 잘못 반환할 경우 이중으로 반환해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 상속받은 형제들 중에는 항상 말썽을 피우는 자가 한, 둘이 있게 마련이고 이들은 어떠한 방법을 사용해서든지  대금을 혼자서 갈취하려는 사례가 있기 때문이다.

임대인이 대응을 잘못하여 상속자가 3명인데 한명에게 전액을 반환할 경우 나머지 2명이 자신이 받아야할 대금의 반환을 청구하면 임대인이 이를 돌려주고 추가로 받아간 사람을 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 대금을 돌려받아야 하는 문제가 발생하기 때문이다.

이러한 위험성을 방지하기 위해서 임대보증금을 공탁하고 상속자들이 본인의 상속금액을 찾아갈 수 있도록 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 가능하면 임대인은 먼저 임차인의 집을 퇴거 조치시키고 별도의 통장에 전세보증금을 예치하여 반환의 의사가 있음을 증명하는 것이 좋다.

이는 상황에 따라 임대보증금에 대한 이자의 청구가 들어 올 수 있는데 이 때 그 통장을 근거로 통장에 적립된 이자를 반환하는 방법을 적용할 수 있기 때문이다.

또한, 임대보증금의 공탁을 통해 분쟁에서 빠지는 방법이 현명하다. 간혹 임대인이 사심을 가지고 전액 공탁이 아닌 일부 공탁을 하고 찾아가는 사람이 없으면 본인에게 돌아오지 않을까?
하는 욕심을 부리는 경우가 있는데 이는 의미 없는 일이다. 누구도 자신의 재산을 남이 가져가도록 방치하지 않기 때문이다.

임차인의 조치
임차인의 사망하면 상속인이 그 지위를 승계 받아 전세보증금을 반환 받아야 한다. 이를 반환반기 위해서는 합법적인 절차를 거쳐야 한다. 가장 좋은 방법은 상속자들이 자신의 상속금액만큼 분할하여 상환을 받는 것이지만 현실적으로 이는 많은 어려움이 있다. 그래서 사용하는 방법이 상속자들 중에서 대표를 선정하고 그 대표가 모든 상속인의 위임을 받아 전세보증금을 상환 받는 방식이다.

상속자들이 상속을 포기하거나 위임하는 방법을 통해서 전세보증금을 반환 반기위해서는 그에 합당한 법적인 절차를 거치고 임대인에게 전세보증금을 상환 받던지 공탁금을 찾아가는 방법을 택하여야 한다.

부동산은 우리가 살아가면서 정부정책의 변화에 따라 변하고 상속제도의 변경에 따라 변하며 개인의 조건이나 상황에 따라 그 활용 조건이 변하는 움직이는 생물과 같다. 그러므로 언제든지 변화의 가능성이 있음을 알고 그 상황에 따라 유효적절하게 대처하여야 한다.

부동산의 법률적인 대응은 그 시기와 적용시점에 따라 활용해야 하는 방법이 다르고 선후가 달라질 수 있다. 그러므로 부동산의 법률적인 분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받아 처리하는 것이 비용을 절약하고 시간을 낭비하지 않는 방법이다. 전문가라 함은 그 분야에 대한 전문가를 말하는 것이다.

간혹 이혼전문 변호사에게 부동산 소송을 의뢰하고 아무런 도움을 받지 못했다고 푸념을 하시는 분들이 있다. 병원도 배가 아프면 내과에 가고 눈이 아프면 안과에 가야지 내과에 가서 라식수술을 받는 우를 범해서는 안 된다.

부동산에 대한 소송을 할 경우에는 그 내용에 대한 상세한 자료와 기록을 가지고 부동산 전문가와 상담을 받은 이후에 소송의 방향을 잡고 전문 변호사에 위임하여 단계별로 소송을 진행하는 것이 좋다.
 


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