[이영구의 실전경매] 주택임대차보호법상의 최우선변제 예외 인정
[이영구의 실전경매] 주택임대차보호법상의 최우선변제 예외 인정
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.07.29 16:58
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 주택임대차보호법상의 소액임차인에 대한 임대보증금의 최우선변제가 항상 보호받는 것은 아니라는 판결이 춘천지방법원 원주지원에서 2016년 4월 20일 선고가 나왔다.

선순위 근저당이 존재하는 상태에서 가압류가 존재함에도 주택임대차보호법상 최우선변제금액의 범위 이내에서 임대차 계약을 체결하였다 하더라도 최우선변제금을 배당받지 못할 수 있다는 사례의 판결이다.

이는 주택임대차보호법이 소액임차인을 보호해야 하지만 악의적인 임차인까지 보호하지 않는다는 취지의 판결이라 하겠다.

사건은 2014타경5663 춘천지방법원 원주지원 경매 1계에서 진행된 경매사건에서 발생한 판결 내용이다. 먼저 사건의 기본 개요를 살펴보자.

본 사건은 2순위 근저당권자가 자신이 받아야할 배당금을 임차인이 받아간 것은 부당하다고 주장하며 소액임차인이 받아간 13,000,000원에 대하여 배당이의를 신청하고 소송으로 승소판결을 받아 배당금을 찾아간 사례라 하겠다.

판결의 취지
본건의 아파트는 감정가격의 시세가 200,000,000원이고 선순위 설정금액은 4건에 총341,311,535원으로 시세를 이미 초과하는 선순위이 채권이 설정되어 있었다. 그 중 가압류 등기가 2건 이 설정되어 경매가 개시될 가능성이 예상되었음에도 임차인이 본 아파트에 관하여 임대차계약을 체결한 점과 피고가 임대계약을 체결한 직후 실제로 경매가 개시된 점 등의 문제점을 지적하고 있다.

소액임차인 우선변제권이 인정되는 금액(13,000,000원)을 임대차보증금을 정하여 임대차계약을 체결한 점을 종합할 때, 임차인은 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 조항을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결하였다고 파악하였으며 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하여, 위 아파트 경매절차에서 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액을 13,000,000원을 적용하지 않고 0원으로 판결하여 배당을 받지 못한다고 판시하였다.

판결 도출의 원인 NPL
이러한 현상은 2순위 근저당권자가 우리은행인데 근저당채권을 매각한 NPL 거래로 인수자 외환미래에셋제이차유동화전문 회사에서 매입한 물건이다.
이러한 근저당권의 투자자의 입장에서는 수익을 극대화하는 것이 목적이고 그러한 목적을 달성하기 위해서는 최우선변제대상인 소액임차인의 권리가 정당한지 허위임차인이나 가장임차인의 가능성은 없는지 권리분석을 하고 그 당위성이 없다고 판단하여 소송을 통해 대금을 회수하는 것이 가장 좋은 방법이기 때문에 소송을 통해 이를 실현한 사례라 하겠다.

부동산경매 사건에서 NPL 거래인 근저당권의 양수도계약이 일반화되면서 그동안 금융기관에서 주택임대차보호법상의 소액임차인의 우선변제금액에 대해서 사회적 약자를 보호한다는 측면에서 손쉽게 넘어가던 사건들이 이제는 채권을 인수한 권리자가 수익을 창출해야 한다는 결과로 변화되어 발생하는 사례라 할 수 있다. 앞으로도 이러한 사례가 더욱 많이 발생할 것으로 보이며 가장임차인이나 허위임차인들의 사라지는 계기가 될 것으로 보인다.

또한 선의의 임차인들의 피해를 방지하기 위해서는 시세대비 근저당설정이 많이 있는 경우에는 임대계약에 좀 더 심사숙고를 할 필요가 있으며 등기부등본 상에 압류, 가압류, 경매기입등기가 설정된 아파트나 주택에 대해서는 임대계약을 체결하지 않는 것이 본인의 재산을 지키는 길임을 인식하고 주의할 필요가 있다.


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