[이영구의 실전경매] NPL물건 입찰 시 주의점, 착시현상
[이영구의 실전경매] NPL물건 입찰 시 주의점, 착시현상
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.08.18 17:48
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] NPL 물건은 채권을 인수하여 수익을 창출하려는 물건이다. 그 목적에 맞게 수익을 내기 위해서는 다양한 방식의 전략이 동원된다 할 수 있다.

그러한 전략에 따라 물건의 가치가 시세보다 과도하게 상승된 것처럼 보이는 착시현상이 있을 수 있다. 이러한 착시현상에 현혹되지 않고 물건의 가치를 정확하게 보려면 NPL의 수익구조에 대해서 좀 더 많은 이해가 필요하고 그 수익구조의 달성을 위해 구사하는 투자자들의 전략을 이해하는 노력이 필요하다.

부동산경매의 대세는 NPL 시장으로 흐르는 것이 사실이다. 하지만 이러한 NPL 시장도 경매시장의 수요자들이 반응해주지 않는다면 허망한 공염불에 지나지 않는다. 부동산의 가치는 그 부동산을 필요로 하는 사용수익의 가치와 매수자가 인식하는 관념적인 가치로 나눌 수 있다.

이는 아무리 좋은 물건이라 하더라도 그 물건의 가치를 인식하고 구입하는 사람이 있을 때 제대로 된 가격을 받을 수 있는 것이지 분양 시 가격이나 감정평가한 수치적 가치가 아무리 높다하더라도 매수자가 없어 계속 유찰이 된다면 감정가격이 10억 원을 하는 부동산도 1억 원까지 가격이 떨어질 수 있기 때문이다.

NPL 투자의 가장 큰 맹점은 이러한 부동산의 내재적 가치를 무시하고 감정가격과 채권최고액 그리고 배당금액 산정이라는 함정에 빠질 수 있기 때문이다. 감정가격 10억 원 하는 아파트의 근저당채권은 5억 원에 구입하였고 그 근저당권의 채권최고액이 7억 원이라면 연체이자가 증액되어 70% 낙찰시 최대 7억 원까지 배당을 받을 수 있어 2억 원의 수익을 볼 수 있다는 결론이 나온다.

하지만 이것은 7억 원 이상 낙찰이 되어야 한다는 전제가 이루어져야 한다. 즉 누군가 나에게 돈을 벌어주기 위해서 7억 원 이상에 입찰하여 낙찰을 받고 대금을 납부해야만 배당을 받을 수 있다는 이야기가 된다.

그래서 NPL 채권을 매수한 투자자는 이러한 조건을 만들기 위해  일차적으로 매입한 금액보다 높은 배당금을 받을 수 있는 조건을 만들기 위해 노력한다. 그 방법은 다음과 같다.

첫째, 변경활용 및 정지신청
경매를 지연시켜 연체이자를 부풀린다. 이를 위해 변경을 신청해 입찰기간을 연장시키는 방법을 사용하며 상황에 따라 정지신청을 하고 장기적인 시간을 지연시키는 방법을 이용한다.

처음 NPL 채권을 매입하게 되면 근저당권의 소유자가 변경되어 등기부등본상에 등재되기 때문에 이를 이유로 변경이나 정지로 처리가 될 수 있다. 또는 질권설정을 차후에 하는 방법으로 권리의 변동사유를 제공하여 기간 연장을 하고 채권자의 우편물을 송달하는 주소지의 변경, 경매 진행의 주요부분 변경 등의 사유를 만들어 시간을 지연시켜 이자의 증액을 유도한다.

둘째, 입찰을 통한 지연
변경이나 정지 등 기일 연장에 어려움이 있다면 차선책으로 경매절차상의 방법을 이용해 기일을 연기시키는 방법이다. 그 대표적인 방법이 고액입찰을 하고 대금을 미납하는 방법이다. 자신의 배당금액의 범위 안에 있다면 몰수된 입찰보증금만큼 수익을 절감한다는 전제하여 입찰을 하였다가 배당 시 회수하는 방법이라 하겠다. 이와 유사한 물건을 한번 살펴보자.

2015타경 15313대전 동구 자양동의 주택 입찰 진행물건이다. 이 물건의 경우에 대부업체에서 근저당권의 채권을 가지고 있던 것을 NPL 투자자가 매입하고 질권대출을 받은 물건이다.

채권최고액 150,000,000원에 근저당권설정이 2015년 4월 5일 설정되었고 이 채권이 2016년 3월 11일 개인투자자에게 이전되었음을 알 수 있다. 개인투자자는 구입과 동일한 날짜 금융기관에 질권 설정을 하여 질권대출을 받았음을 알 수 있다.

또한 임의경매개시결정이 2015년 7월 16일로 등기부상에 나타나고 있고 경매신청 채권자가 신청한 채권의 청구액은 109,343,561원으로 나타난다.

이는 NPL 채권의 투자자가 채권을 인수한 시점이 2016년 6월 11일로 근 1년의 기간이 있어 투자자의 매입금액은 경매시점의 청구금액에 이자가 증액 되여 120,000,000원 대에 매입하였을 것으로 보인다. 이는 NPL 투자자의 입장에서는 투자원금이 매입금액으로 수익을 내기 위해서는 이 매입 금액보다 높은 금액에 낙찰되어야 수익을 낼 수 있다는 의미이다.

그런데 그 현상은 다소 다르게 나타난다. 이 경우는 투자자가 유입하는 낙찰 전략을 사용한 것으로 보인다.

셋째, 본인이 입찰하여 낙찰을 받아 매각을 통한 자금 회수 전략
본 부동산 물건의 현황은 감정가격 159,810,800원에 입찰을 시작하고 2차에 70% 가격인 111,868,000원의 유차이 된 시점에서 가격협상을 진행하고 1월 4일 이후부터 계약금을 10% 납부하고 기일변경을 요청한 이후에 잔금을 납부하고 다시 한 번 변경을 요청한 것으로 보여 진다.

3차 입찰일인 2016년 6월 7일 현황상의 내역을 살펴보면 최저입찰 기준가격이 78,308,000원으로 낙찰가격이 떨어질 경우 NPL 투자금의 손실이 발생할 것을 예상할 수 있다. 이에 투자자의 방어입찰을 통한 대응방법을 선택하였으며 이는 두 가지의 의도를 가지고 있는 것으로 보인다.

NPL 투자자의 목적은 오직하나 수익창출이다. 수익을 내기 위해 변경을 신청해 이자 수익을 늘리고 입찰에 참여하여 입찰가격을 올릴 수 있도록 하며 불가피한 경우 본인이 낙찰을 받는다. 이는 손실을 보는 것보다 낙찰을 받았다가 매각을 해서 자금을 회수하는 것이 실익이 있다고 보기 때문이다.

NPL 투자물건에도 배당을 목표로 투자하는 물건이 있는 반면 유입해서 낙찰받는 것을 목표로 투자하는 경우도 있다. 어차피 낙찰 받을 물건이라면  NPL 채권을 인수하여 수익을 극대화 할 수 있기 때문이다. 배당수익도 받고 시세차익도 누릴 수 있다면 투자자의 입장에서는 금상첨화이기 때문이다.

하지만 이러한 낙찰이 목적이 아님에도 불구하고 낙찰가 분석을 잘 못하고 NPL 채권을 고가에 매입한 경우에는 울며 겨자 먹기 식으로 낙찰을 받는 경우가 있다.

이러한 투자자들의 투자전략과 자금회수전략에 대한 이해가 있어야 경매장에서 분위기에 휩쓸리지 않고 냉철하게 입찰에 임할 수 있다. 부동산경매는 다양한 투자전략이 존재하고 수많은 수익창출기법이 존재한다. 그 중 어떠한 방법도 가장 좋다고 말할 수 없다.

물건에 따라, 정책의 변화에 따라, 시장의 흐름에 따라 그대 그때 유동적으로 변하기 때문이다. 항상 과신하지 말고 보수적인 관점에서 안전을 가장 중요하게 보고 접근하는 것이 필요하다.
NPL 투자와 관련하여 최근 분쟁이 급증하고 있다. 매수자와 매도인 그리고 중간에서 중개를 하는 중개인 간에 투자손실이 발생할 경우에 상대방에게 과실에 대한 책임을 묻고 소송을 통해 손실금을 회수하려 하기 때문이다.

투자할 물건에 대한 권리분석이 부족하여 계약금을 포기하는 경우도 많고 계약금을 돌려달라고 반환을 청구하는 소송도 많이 발생하고 있다. 이러한 모든 분쟁은 신중한 접근을 통해 미연에 예방하는 것이 가장 중요하다.


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