[이영구의 실전경매] 부동산 지분경매란?
[이영구의 실전경매] 부동산 지분경매란?
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.08.26 05:50
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건에는 다양한 형태의 매물이 있는데 그중에서도 부동산의 일부만 매각하는 지분경매 물건이 있다. 2016년 8월 22일 현재 법원의 경매 진행물건 중에서 지분물건은 1,821건에 이른다.

이러한 지분경매물건에 대한 관심이 높아지고 있어 그 수익실현 방법에 대한 의문이 높아가고 있다. 부동산 지분경매에 어떠한 수익구조가 있는지 살펴보고 그 수익실현을 방법을 알아보자.

지분 경매 물건은 주택, 건물, 농지, 임야, 대지 등 다양한 물건이 있다. 지분 경매물건은 그 유형에 따라 다소 차이는 있지만 매각 기준가격인 감정가격의 50%이상 하락한 가격에 경매가 진행되는 물건도 많이 있다. 이러한 물건의 경우 저렴한 가격에 낙찰을 받아 정상가격에 매각할 수 있다면 그 시도만으로도 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있다.

부동산경매로 매입한다는 자체가 시장의 시세나 감정가격보다 저렴하게 구입하겠다는 의미가 내포되어 있어 경매 구입 후 매각한다는 단순한 행위만으로도 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 모든 투자에는 그 위험 리스크가 있어 투자금 손실의 가능성을 안고 있다.

물론 일반 부동산거래에 있어서도 시세보다 저렴하게 구입하였다 하더라도 가격의 인상으로 시세차익을 보는 경우가 있는 반면에 시세의 하락이나 납부 세금의 증가로 손실을 보는 경우도 있는 것이 사실이다.

이번의 지분경매에서는 수익이 발생한다는 전제하에 접근하였을 때 우리가 주의하여야 할 사항에 대해서 살펴보고 손실을 최소화 하는 방안을 연구하는데 목적을 두고 살펴보자.

먼저 지분경매의 수익 구조를 살펴보자.

지분경매의 수익구조

부동산의 지분 경매는 여러 가지 유형으로 수익을 창출할 수 있다. 그 유형에 따라 접근방법이 다르므로 입찰시 이를 반영하여 준비하도록 하자.

1. 공유자우선매수청구권 행방
가장 좋은 방법은 공유지분권자의 매입 방법으로 공유자우선매수청구권을 행사하는 방법이다. 우선매수청구권의 행사 준비를 하여 입찰시마다 법원에 출두하여 최고가매수신고인이 없으면 다음 입찰에 참여하고, 있으면 그 권리를 우선매수청구권을 행사하여 매입하는 방법이다.

이는 본인이 직접 입찰에 참여하는 방법보다 가격을 하락시켜 매수가격을 떨어뜨리고자 하는 방법으로 안정적으로 지분을 저렴하게 확보할 수 있다는 측면에서 매우 좋은 방법이다.

2. 지분 낙찰 받아 매각
경매로 지분을 저렴하게 인수한 다음에 다른 지분권자나 이해관계자에게 마진을 붙여서 매각하는 방법으로 단기간에 수익을 창출할 수 있다는 측면에서 아주 좋은 방법이다.

하지만 매수자가 있을 지는 미리 사전에 정보를 습득하고 이해관계자들과 교감을 한 상태에서 접근해야지 낙찰 받았는데 매수인이 없는 경우에는 장기투자로 자금이 묶일 수 있으니 주의가 필요하다.

3. 지분 낙찰 받고 매수
경매로 나온 지분을 매입한 이후에 다른 지분권자를 상대로 매도의사가 있는지 타진하여 본인이 다른 지분을 매입하고 온전한 소유권을 취득하는 방법이다.

이는 온전한 소유권의 경우 그 권리관계가 단순화되어 소유권의 매각이나 근저당권 설정 등의 다양한 방법을 이용하여 부동산을 활용할 수 있다는 측면에서 매우 좋은 방법이다.

4. 공유물분할청구소송을 이용한 소유권독립
낙찰 받은 지분은 매각이나 사용이 어려울 수 있으니 전체 공유물에 대한 분할청구소송을 제기하여 하나의 필지를 수개의 필지로 나누고, 지분에 따른 독립된 소유권을 확보하는 방법이다. 독립된 소유권을 행사하면 부동산을 본인의 의도대로 사용이 가능하고 근저당권을 이용한 자금조달도 가능해진다.

또한, 매각을 좀 더 손쉽게 추진할 수 있다는 측면에서 지분권자라면 한번쯤 관심을 가져볼만한 방식이다.

5. 낙찰 이후 정부기관에 매도
지분물건의 경우에 도로의 경우에는 그 소유권이 개인에게 있으나 실질적인 사용자는 정부기관으로 고속도로, 버스전용도로 등 다양한 형태가 존재한다.

경매로 낙찰을 받은 이후에 정부가 사용하고 있는 도로를 정부를 상대로 매수청구소송을 하여 공시지가에 준하여 매각하는 방법이다. 하지만 정부의 경우 소송으로 승소하여 매각통지를 받는다 하더라도 예산이 없을 경우에는 매수를 진행할 수가 없어 매수가 이루어지려면 많은 시간이 소요될 수 있으니 주의가 요구된다.

6. 지분 매입 장기보유투자
토지의 경우에는 본인이 직접 사용하지 않고 장기적인 안목을 가지고 미래가치에 투자하는 방법으로 지분을 매입한 이후에 세금만 납부하며 기다리는 방법이다.

저렴하게 구입하였기 때문에 자금에 대한 부담이 없고 장래에 재개발이나 도로 개통의 수혜가 예상된다면 편안한 마음으로 그 시기가 도래할 때까지 기다리는 방법이다. 다소 엉뚱한 방법이지만 적금을 든다는 마음으로 투자하는 방법 중 하나이다.

 

최근 상속물건에 대한 지분경매가 많이 나오는 추세이다. 이는 부모나 가족의 사망으로 상속을 받은 부동산에 대하여 수익은 발생하지 않으면서 대출이자 부담을 떠안아야 하는 경우에 경제적인 상황이 안 좋은 지분의 상속자가 대출이자의 지연으로 경매가 나오는 경우이다.

이러한 경우 상황이 안 좋은 상속자는 매각을 통해 채무를 변제하고자 하지만 다른 상속자들의 반대로 이를 가지고 있다가 어쩔 수 없이 연체가 발생하여 경매로 나오는 경우가 있다. 하지만 이러한 경우가 발생한다면 상속자들과 합의가 이루어지지 않을 경우에는 연체까지 가지 말고 법의 도움을 받아 경매로 매각하는 방법이 있으니 이를 활용하는 것이 좋다.

어려움에 처한 경우에는 혼자의 힘으로 해결하려 하지 말고 전문가의 도움을 받아 자문을 받고 그 대처방안을 연구한다면 피해를 최소화 시킬 수 있을 것이다.

부동산의 지분경매는 이제 많은 경매투자자들의 재테크 수단으로 자리를 잡아가고 있다. 지분의 특성상 바로 본인의 의사대로 사용할 수 없다는 단점이 있으니 이를 감안하여 입찰에 임하도록 하자.

또한, 지분물건의 경우에는 경매로 낙찰을 받는다 하더라도 경낙잔금대출이 잘 이루어지지 않는 경우가 많아 실질적으로 대출이 어렵다고 보아야 한다. 이를 감안하여 자금계획을 세워야 낭패를 보지 않을 수 있으니 주의가 필요하다.


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