[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
경매로 부동산의 낙찰을 받으면 대금을 납부하고 소유권이전촉탁등기를 하며 명도를 하는 순서로 소유권을 확보하게 된다. 대금을 납부하면 명목상의 소유권을 취득하게 되고, 소유권이전촉탁등기를 마치면 등기부상에 소유권자로 등재되어 매매와 근저당 등 법률적인 소유권행사를 할 수 있다. 하지만 낙찰 받은 부동산을 사용하기 위해서는 점유 인도를 통해 점유권을 확보하여야 한다.
이 점유권을 확보하는 과정을 명도라 하며 명도를 원활하게 진행할 수 있도록 법원경매에서는 인도명령을 할 수 있는 권한을 대금납부일로부터 6개월간 행사할 수 있도록 하고 있다. 이는 6개월이 지나면 인도명령의 자격이 상실되고 다시 법적인 소송절차를 통해 권리를 확보해야 하는 문제를 안고 있다.
경매로 낙찰을 받고 소유자나 임차인 등 실질적인 점유자를 만나 집에서 퇴거하도록 이사할 날짜를 조율하고 잔금납부 이후 입주를 하는 것이 순서이다. 하지만 점유자가 이사를 가지 못한다고 버티거나 이사비용을 요구하는 등의 경우에는 인도명령을 통해 강제집행하여 내보내야 한다.
그런데 강제집행의 당사자가 변경되는 경우에는 인도명령의 절차를 처음부터 다시 진행하여 하므로 시간적, 경제적인 피해가 발생할 수 있다. 이러한 피해를 방지하기 위하여 활용하는 안전장치가 점유이전금지가처분 신청이다. 부동산경매에서 점유이전금지가처분신청은 인도명령의 실행을 위한 보조적 암전 장치로 볼 수 있다.
■ 인도명령의 이해
먼저 인도명령이 무엇인지 살펴보자. 경매로 낙찰을 받은 매수인은 대금완납일로부터 6개월 이내에 부동산 점유자인 소유자, 임차인 등에 대하여 부동산을 매수인에게 인도할 것을 법원에 신청할 수 있다.
■ 인도청구권의 보전
점유이전금지가처분은 낙찰받은 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 목적으로 집행하는 가처분으로 부동산의 인적, 물적 현상을 그대로 유지하도록 하여 점유한자의 권리가 이전되는 것을 방지하여 인도명령을 집행하여 명도가 진행되는 동안 점유권이 제3자에게 넘어가는 것을 방지하는 기능을 한다.
■ 인도청구권의 시효 6개월
경매로 부동산을 낙찰받은 경우에는 인도명령의 사용 시효가 6개월이기 때문에 이 기간을 넘을 경우 명도소송을 통해 인도명령을 다시 받아내야 하는 문제가 있기 때문이다.
■ 점유자 변경시 인도명령 재신청
인도명령을 신청하고 강제 퇴거시키는 인도집행을 하기 위해서는 복잡한 과정의 절차를 거쳐야 한다. 그 과정에 있어서 인도명령 결정문 송달이 도달하지 않은 경우 재 송달의 과정을 거칠 수 있어 시간의 지연이 발생할 수 있으며 이 경우 야간송달, 주말송달 등 특별송달을 활용할 수도 있다.
인도명령 절차에 이은 인도명령의 강제집행의 절차는 인도명령 신청의 후속조치로 진행하여야 한다. 송달증명원 및 집행문부여신청서를 수령하여 인도의 강제집행을 신청하면 집행관은 해당 부동산에 방문하여 현황조사를 하고 이사비용 및 집행관 인건비 등 비용을 산출한 다음 집행비용을 납부할 경우에 강제집행을 통보하고 강제집행을 실시하게 된다.
그런데 강제집행을 실시하기로 한 당일에 강제집행의 대상자가 인도명령의 당사자가 아닌 제3자가 점유를 하고 있는 경우에는 제3자를 대상으로 강제집행을 할 수 없다. 이러한 일이 생기면 낙찰자는 점유한 제3자를 대상으로 다시 인도명령을 신청하고 강제집행절차를 진행해야 하는데 잘못하여 6개월이라는 인도명령의 유효기간이 초과할 경우에는 소송을 통해 인도명령 자격을 다시 취득해야 되는 문제가 발생한다.
이러한 문제점을 사전에 차단하기 위한 안전장치로 점유이전금지가처분을 신청하며 부동산점유이전금지가처분의 목적물이 본 집행까지 점유자(채무자 또는 임차인 등)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지한다. 점유자가 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있는데 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻었다 하더라도 본 집행의 실행을 하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정된다.
■ 점유이전금지가처분 신청 절차
점유이전금지 가처분신청의 절차는 신청서작성, 비용납부, 신청서제출, 담보제공명령서수령, 공탁, 집행관 집행위임의 과정의 절차를 거치게 된다.
■ 점유이전금지가처분 신청서 작성
부동산점유이전금지가처분 신청서를 작성하려는 자는 신청서에 당사자(대리인 포함), 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시, 신청의 취지, 신청의 이유, 관할법원, 소명방법 및 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 한다.
점유이전금지가처분신청은 그 형태에 따라 약간씩 형태를 달리하며 부동산경매로 낙찰받은 부동산의 인도명령에 안전을 담보하기 위한 목적으로 사용되는 가처분이며 정확한 명칭은 건물명도청구권에 의한 부동산점유이전금지가처분 신청이라 할 수 있다.
부동산경매는 부동산에서 발생할 수 있는 다양한 사례들이 총체적으로 모여서 발생하기 좋은 집합소라 할 수 있다. 이는 부동산의 일반적인 거래보다 더 위험성을 많이 내포하고 있다는 의미이다. 그러므로 항상 안전장치에 대한 방법을 고려하고 이를 저극 활용하는 자세가 필요하다.
좋은 부동산을 경매로 저렴하게 구입하였다 하더라도 그 점유권을 인도 받지 못하면 아무런 의미가 없다. 비싼 비용을 들여 구입한 부동산에 들어가 보지도 못하고 대출 이자만 납부해야 한다면 이것은 큰 낭패가 아닐 수 없다.
경매로 저렴하게 구입하는 만큼 예측하지 못한 위험이 도사리고 있을 수 있으니 항상 주의를 기울이고 전문가의 자문을 받는 습관을 들이는 것이 중요하다. 이번 기회에 경매를 통해 부동산을 배우고 이해하면서 비용을 절감하고 수익을 창출하는 소중한 기회가 되기를 희망한다.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
