[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인이 부동산경매에서 소액임차인의 자격으로 최우선변제금을 받기 위해서는 그에 필요한 자격을 구비하고 있어야 한다. 일반적인 거래에서는 계약사항의 따라 그 권리의 관계가 명확해지고 계약서의 문항에 따라 당사자의 귀책사유가 달라지게 된다.

하지만 임차인은 이러한 민법적인 계약의 원칙을 넘어서 요건을 구비한 임차인에 대하여 주택임대차보호법에 의하여 보호를 받는다. 그런데 그 구비요건에 대해서 많은 분들이 혼동하고 등한시하는 경향이 있어 안타까움을 느끼게 한다.

임차인의 잔금 납부시 주의사항
임차인은 임대차계약을 체결하고 이사를 하면서 잔금을 납부한다. 이사 일이 아직 남았음에도 불구하고 임대료를 먼저 완납하였을 경우 기존에 거주하던 소유자나 임차인이 이사를 안가고 있으면 본인은 집에 입주하기도 못하고 임대보증금만 날리는 경우가 발생할 수 있다.

물론 일정 시간이 지나 거주자가 이사를 간다 하더라도 본인은 살던 집을 비워주고 그동안 지인의 집이나 숙박업소를 전전하며 살아야 하고 상황에 따라 아내와 아이들은 친정집에 보내고 본인은 직장 근처에서 숙식을 해결하는 등 이산가족이 되는 경우도 발생하고 있다.

임차인이 임대계약을 체결하고 잔금일과 입주일이 다른 경우에는 잔금납부를 가능한 입주 당일 날 동시에 진행하는 것이 좋다. 이를 무시하고 발생하는 피해는 물질적인피해와 정신적인 피해가 막심하니 항상 주의를 하도록 하자.

-대응방안 : 혹여 이런 경우가 발생하였다면 그 물질적인 피해사항과 정신적인 피해사항을 정리하여 손해배상청구를 할 수 있으니 숙박 영수증, 대출금이자, 이사짐센터의 위약금 등 관련 자료를 준비하여야 한다.

전입신고
전입신고는 이사 당일 반드시 하도록 하자. 이는 임차인의 권리는 전입신고 다음날부터 발생하기 때문에 하루라도 늦게 전입신고를 하였다가는 차후 경매가 진행되어 대금을 돌려받는 순위에서 뒤처지게 되어 상황에 따라 임대보증금을 돌려받지 못하거나 일부 손실을 볼 수 있기 때문이다.

일부 임대인의 경우 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 체결하는 경우가 있는데 이 경우에도 임대차보호법의 보호를 포기하라는 내용이니 꼭 주의가 필요하다.

확정일자
요즘 주민센터에서 전입신고를 하려고 하면 임대차계약서를 제시하여야 한다. 즉 전입신고시에는 임차인의 임대차계약서가 필수 서류라는 뜻이다. 전입신고시 임대차계약서를 함께가지고 간 상태이니 이 계약서에 확정일자를 신고하여 날인만 받으면 되는 간단한 절차를 통해 확정일자신고를 할 수 있다.

확정일자는 입주한 주택이 경매로 매각이 되는 경우에 임차인의 순위가 낮아 배당의 대상이 되지 않는다 하더라도 소액임차인의 범위에서 2016년 현재 서울은 보증금 1억 원 이하의 경우 3400만 원, 광역시는 보증금 6000만 원 이하의 경우 2000만 원, 그 밖의 지역은 보증금 5000만 원 이하의 경우 1700만 원까지 순위와 무관하게 임차인에 대하여 최우선으로 변제를 받을 수 있는 권리를 주는 것이다.

-거주 중 주의사항 : 전입신고와 확정일자를 받은 상태에서 거주중이라 하더라도 중간에 주민등록을 전출하면은 전입신고의 기준에 벋어나기 때문에 최우선변제의 보호를 받지 못할 수 있다. 이 점을 항상 상기하고 중간에 전출을 하는 실수를 범하지 말아야 한다.

-경매개시결정등기가 되고 전출 : 경매개시결정등기가 되고 경매가 진행중임을 알면서도 전출을 하는 것은 전입의 조건을 포기하는 것으로 보여 질 수 있으니 신중을 기해야 한다. 만약 임대기간이 끝나고 전출을 해야 할 사항이라면 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하고 전출을 하여야 그 보호의 효력이 유지되니 이를 활용하도록 하자.

임차인의 권리보호
임차인의 권리를 보호하기 위해서는 임대차보호법의 규정에 맞게 이사를 하고 전입신고를 하면서 확정일자를 받아야 한다. 특별법을 만들어 임차인을 보호하고 있음에도 불구하고 간단한 전입과 확정일자를 받지 않는다는 것은 임대보증금을 포기하겠다는 의사의 표시로 해석할 수 있다. 자신의 권리는 자신이 지켜나가야 하는 만큼 임차인들은 기본적인 사항들을 숙지하고 그 조건을 반드시 충족시키도록 해야겠다.

주택의 소유자나 임차인 모두에게 집은 소중한 공간이고 그 소중한 가치만큼 임대보증금도 중요하다. 임대보증금을 지키지 못하면 차후 이사를 할 때 새로운 집으로 이사를 할 수가 없기 때문이다. 이를 알고 있기 때문에 정부에서도 주택임대차보호법을 만들어 피해보는 일이 없도록 보호하고 혹여 피해를 본다 하더라도 최소한의 임대보증금을 찾을 수 있도록 하고 있다.

임차인의 권리이자 의무는 이사와 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것이다.

임차인의 권리가 보호되지 않을 때 그 보호의 요건(이사+전입+확정일자)을 가추고 있다면 정당한 권리를 주장하여 본인의 재산을 보호하는 노력이 필요하다. 요즘 임차인의들의 피해사례의 상담이 점점 늘어나고 있는 추세이고 강의 중에도 피해를 본적이 있다는 수강생들이 의외로 많음에 놀라게 된다.

혹여 피해를 본 임차인이 있다면 포기하지 말고 끝까지 자신의 재산을 지키기 위한 노력을 해야 한다. 본인이 모르는 구제 방법이 있을 수 있기 때문이다.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.

이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 다른기사 보기