[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임대를 들어간 주택이나 상가가 경매로 나오게 되어 예측하지 못한 피해를 보는 경우가 있다. 기본적인 주의의무를 지키지 않아 피해를 보는 경우도 있고 아무런 문제가 없던 물건인데 어느 날 갑자기 경매로 나와 날벼락을 맞는 경우도 있다.
어떠한 경우가 되었든 가장 중요한 것은 당면한 시점에 최선을 다해 대처방법을 찾고 그 방법을 실행하는 것이다. 하지만 필자가 그동안 상담을 통해 느낀 점은 의외로 많은 사람들이 쉽게 포기한다는 점이다.
부동산경매에서 임대보증금을 반환받는 방법은 여러 가지 유형이 있고 상황에 따라 어느 방법이 유리한지 그 방법을 강구해 대처하여야 한다.
선순위임차인의 대처방법
가장 안정적인 유형은 근저당, 가압류 등보다 순위가 앞선 임차인이다. 선순위 임차인의 경우에는 낙찰시 낙찰자가 납부한 대금에서 우선적으로 배당을 받기 때문에 임대보증금을 비교적 안전하게 회수할 수 있다. 하지만 이 경우에도 두 가지 방법을 통해 자신의 권리를 행사할 수 있다.
첫째 방법은 임대보증금을 받고 이사를 하는 방법이다. 이 방법은 경매가 결정되면서 법원에서 송달하는 우편물을 통해 배당 신청일을 안내받고 그 배당 신청기간 이내에 배당신청을 하면 된다. 배당신청을 하면 주택이 낙찰되어 매각되고 그 매각대금에서 배당순위에 따라 임대보증금을 반환받고 이사를 하면 된다.
다른 방법은 선순위 임차인이고 계약기간이 아직 남은 상태이며 본인은 이사할 의사가 없는 경우이다. 이때는 배당신청을 해서는 안 된다. 배당신청을 하지 않으면 나는 계속 거주하겠다는 의사표시가 되어 경매 입찰자들이 이를 감안하여 입찰을 하게 된다. 이는 낙찰을 받은 매수자가 소유권 이전을 한 이후에 임대차기간이 만료하면 임대보증금을 반환해야 할 의무를 인수하기 때문에 임대 만료기간까지 거주할 권리를 가지고 있기 때문이다.
최우선변제대상 임차인의 대처법
주택임대차보호법에 의한 소액임차인의 경우 최우선변제금액까지 다른 권리자에 우선하여 배당을 받을 권리가 있다. 이 조건을 충족하기 위해서는 반드시 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.
이를 하였다 하더라도 주민등록전입의 상태가 배당받을 때까지 위지가 되어야 한다. 일부 임차인의 경우 이를 등한시하여 최우선변제를 받지 못하는 경우가 있으니 임차인이 주민등록을 이전할 때는 신중을 기해야 한다.
주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제의 대상이 된다 하더라도 그 최우선변제금액의 범위는 반드시 본인이 입주한 시점이 아닐 수도 있다. 이는 가장 앞선 근저당권자의 설정 일에 적용되는 최우선변제금액이 적용되기 때문이다. 이는 금융기관에서 대출을 할 때에는 근저당설정 시점에 소액임차인의 최우선변제금액을 감안하고 대출을 해주기 때문이다.
이는 많은 임차인들이 실수하는 오류에 하나로 본인이 입주시점에서 소액임차인의 범위에 있으면 안전하게 임대보증금을 보호받을 것으로 알지만 현실은 그렇지 않다는 점을 반드시 숙지해야 한다.
배당신청은 반드시 하라
소액임차인이라 하더라도 경매를 진행하는 법원의 송달을 받고 배당신청 종기일까지 배당신청을 하지 않으면 배당을 받지 못한다. 법원은 소액임차인을 보호하고 최우선으로 임대보증금을 배당해주기 위해 배당신청을 받는 것인데 이를 지키지 않으면 법원으로서도 보호할 방법이 없기 때문이다. 그러므로 최우선변제의 대상이 되는 임차인은 반드시 배당신청을 해야 임대보증금을 최소한이라도 회수할 수 있음을 잊지 말자.
후순위 임차인
어쩌다 임대를 들어갔는데 집이 경매로 나와서 알아보니 순위도 후순위고 배당도 한 푼도 못 받아 임대보증금을 날리는 경우라 하더라도 반드시 배당신청을 하는 것이 좋다. 이는 임대보증금을 돌려받지 못한다 하더라도 언젠가 돌려받기 위한 후속조치이다.
임대차계약의 임대보증금은 주택의 사용을 목적으로 하는 금전거래의 하나로 대여채권이라 할 수 있다. 정상적인 거래의 경우에는 계약의 만료와 동시에 주택을 반환하고 임대보증금을 돌려받지만 이것이 지켜지지 않을 경우에는 받을 채권이 된다.
즉, 경매로 매각되어 임대보증금을 받지 못하고 이사를 하였다면 배당신청을 통해 그 근거자료를 확보해 놓는 것이 그나마 후일을 기약하는 방법이기 때문이다. 배당신청을 하고 배당일에 배당을 받지 못해 받아야 할 금액이 있다는 확인서를 받아놓고 이를 가지고 소유자를 상대로 대금반환청구를 할 수 있기 때문이다.
대금반환청구의 근거 확보
임차인이 임대보증금을 돌려받지 못할 경우에는 소송을 통해 임대보증금반환청구를 하여야 한다. 하지만 경매의 배당시 미반환 금액의 확인서를 확보한다면 임대보증금반환에 좀 더 다양한 방법을 구사할 수 있다는 점이다. 임대보증금을 돌려받지 못하거나 일부만 돌려받은 경우에는 그 잔여금액에 대환 확인서를 확보하여 다른 방법을 찾아 회수하는 방법을 연구할 필요가 있다.
필자가 법률사무소에서 상담을 하면서 느낀 점은 너무도 많은 임차인들이 자신의 권리를 포기하거나 권리행사의 방법을 모른다는 점이다. 임대보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고도 운이 없다고 치부하거나 빌려준 돈을 돌려받지 못하고 있으면서도 자포자기한 상태로 방치하는 경우가 대부분이라는 사실에 놀라움을 금하지 못한다.
우리의 법은 자신의 권리를 찾고자 하는 사람을 최대한 도와줄 수 있도록 안전장치가 되어 있다. 억울한 일을 당했으나 변호사를 선임할 돈이 없는 사람들에게는 변호사 수임료가 없이도 소송을 할 수 있도록 해 주고 돈을 못 받은 사람은 상대방의 재산을 추적하여 받을 수 있도록 수많은 제도를 가지고 있다.
법이 먼저 나서서 우리를 도울 수는 없지만 우리가 권리를 행사하고자 한다면 그에 합당한 법이 반드시 있으니 임대보증금을 한 푼도 돌려받지 못한다 하더라도 포기하지 말고 끝까지 최선을 다하자.
