[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 기획부동산 사기 유형이 진화하고 있다. 이제는 기획부동산의 사기를 판매마케팅으로 불러야 하는 상황이 이르렀다. 부동산 소유자나 중개업자가 부동산을 판매하는 방식에는 다양한 방법이 있고 그중에 하나의 방식을 기획부동산에서 사용하고 있기 때문이다. 다만 그 차이라면 일반 매매의 피해자는 소수라면 기획부동산의 피해자는 다수라는 점이다.

기획부동산은 직원 모집형태부터가 다르다고 볼 수 있다. 일반적인 부동산의 모집형태와 달리 직원모집을 하면서 기본급으로 120만~250만 원 정도의 급여를 준다고 하여 직원을 모집하고 계약 건이 발생하면 추가로 수당을 주는 방식이다.

다수의 직원을 모집하여 철저한 교육을 시켜 상품에 대한 맹신을 하게 한다. 교육은 마치 다단계판매나 사이비 종교집단처럼 상품에 대한 장점을 과대 포장하여 꼭 사지 않으면 안 될 것처럼 만들기 때문이다.

이로 인해 초기에는 월급만 받으며 일해야지 하고 입사한 사람들이 시일이 지나다 보면 자신이 부동산을 매입하게 되고 너무 좋은 물건이고 금방 대박이 터질 것만 같은 생각이 들어 형제자매나 친척, 친구, 지인들에게 판매하기에 이른다. 조기에는 좋은 부동산을 구입했다는 기쁨과 지인들에게 판매하여 수당을 많이 받아 좋지만 시간이 지나고 그 허상이 밝혀지면 가족과 친구, 지인으로부터 피해 다녀야 하는 사태가 발생한다.

기획부동산의 물건은 몇 가지의 치명적인 문제점을 안고 있다
첫째는 대부분 지분을 매각한다는 점이다. 지분의 경우 소유권을 이전하기에 용이하고 등기상에 표시된다는 점에서 많은 사람들이 방심하기 때문이다.

부동산 소유권의 핵심은 사용과 거래의 자유라 할 수 있다. 하지만 지분의 경우에는 해당 부동산을 사용하기에 어려움이 있고, 매도를 하려 해도 지분의 경우 활용방법의 제한으로 매수자가 거의 없다는 점이다.

이 경우 지분분할등기를 하고 매각을 해야 되는데 기획부동산이 매각하는 물건의 경우 지분권자가 수십 명에서 수백 명에 이르는 등 다수이기 때문에 전체의 합의를 이끌어내기가 어렵고 이는 재산권행사에 제약으로 작용하기 때문이다.

둘째는 개발지역 인근이나 대상이 아닌 물건이 대부분이다. 기획부동산의 물건은 시대적인 흐름에 따라 이슈가 있는 지역의 물건을 매각하는 것이 대부분이다. 그래야 관심을 많이 받고 판매에 용이하기 때문이다.

대표적인 물건으로 군산지역의 토지나 충남 대산지역, 양평, 하남, 평택 등 이슈가 있는 지역의 물건을 싸게 매입하여 100~200평 정도 지분으로 쪼개서 1500만 원에서 5000만 원 사이에 매각을 하는 형태이다. 하지만 개발지와 직접적인 연관이 없는 경우가 대부분이고 인근지역의 시세를 조사해보면 터무니없이 비싼 경우가 대부분이다.

셋째는 조직이 다단계 구조이다. 기획부동산은 사무실은 넓고 화려하게 치장하는 경향이 많고 상담구조가 다단계의 구조로 되어 있다. 고객을 데려오면 담당자가 설명해 계약이 안 되면 과장, 팀장, 이사 등 순으로 상급자를 소개하여 신뢰도를 높이려하고, 상품의 장점을 반복적으로 소개하여 다른 생각을 할 틈을 주지 않고 현장에서 계약을 체결하도록 유도한다.

반면 상급자들의 명함이나 연락처는 노출하지 않으려 한다. 이는 고객이 변심할 경우 본인들에게 연락이오면 수시로 전화가 와서 불편을 초래하기 때문이다.

넷째는 공인중개사를 통하지 않고 계약한다. 공인중개사의 경우에는 물건에 대한 확인·설명의 의무와 소유권에 대한 확인의무가 있어 부동산 거래 시 검증하는 확인절차가 있는데 반해 기획부동산은 이 과정을 거치지 않고 회사와 직접 계약서를 작성하는 형태가 많다.

이는 계약이 잘못될 경우 그 책임을 물을 수 있는 주채가 없기 때문에 본인이 모두 책임져야하는 문제점을 안고 있다.

다섯째는 계약기간이 짧다. 일반적으로 부동산 거래를 할 경우에는 계약과 동시에 10%의 계약금을 납부하고 1달 정도 지난 시점에서 잔금을 납부하지만 기획부동산의 경우에는 2일에서 5일 정도의 짧은 기간 안에 잔금을 납부하도록 계약서를 작성하는 것이 대부분이다.

이는 내방객을 설득하여 계약을 하였다 하더라도 시간이 길어지면 그 부동산에 대한 조사와 새로운 정보를 확보할 경우 계약을 취소할 가능성이 많기 때문에 사전에 이를 차단하기 위한 조치라 할 수 있다.

여섯째는 계약의 취소가 어렵다. 물건에 대하여 알아보고 설명과 달라 계약을 취소하려 해도 소개자가 시간을 끌기 일 수이고 회사에 연락해도 담당자가 없다고 나중에 연락을 준다고 하고 연락을 하지 않으며 시간을 차일피일 미루는 전략을 사용한다.

소개자는 계약이 해지될 경우 자신이 받은 수당을 돌려줘야하기 때문에 어떻게 하든지 설득을 하려고 하고, 회사 입장에서는 최대한 시간을 끌면서 지연시키다 모두 분양이 끝나면 법인을 폐업시켜 버리거나 바지 사장을 대표자로 하여 빠져나오면 되기 때문이다.
 
기획부동산의 물건 조달 형태
기획부동산은 개발지 인근의 토지를 저렴하게 구입하고 근저당설정을 하여 가격 부풀리기 방법을 사용한다. 가격이 어는 정도 나가는 물건은 금융기관의 대출을 받고 후순위로 개인의 근저당 설정을 하는 경우는 방법을 사용한다.

토지를 저렴하게 구입할 경우에는 금융기관에서 대출을 못 받거나 대출금액이 경미할 수 있다. 이런 경우에는 금융기관에서 감정평가를 하여 판단한 시세가 작게 나온다는 것이기 때문에 기획부동산에서 판매 시 고객 설득에 어려움이 있다. 또한 기획부동산의 경우에는 법인 명의로 구입하는 경우가 많은데 법인의 상환능력 증빙을 못할 경우에는 금융기관의 대출을 못 받는 경우가 많다.

이러한 문제를 피해가기 위해 법인 명의로 부동산을 저렴하게 구입한 다음 개인 명의로 근저당을 높게 설정하여 외향상의 가치를 높이는 방법을 많이 사용한다. 수도권에 1만 평의 토지를 1억 원에 구입한다 하더라도 근저당 설정은 5억 원 정도나 그 이상을 설정하여 외향적인 5억 이상의 가치가 있으니 근저당을 5억 원 설정했겠지 하고 가치를 높이는 방법이다.

기획 부동산에 따라 토지 가격 부풀리기 방법으로 근저당권을 이용하는 방법을 많이 쓰는데 최근에는 근저당권자가 경매를 신청하고 그 감정가격이 높게 나오도록 하여 낙찰가격을 높게 쓰고 낙찰 받아 지분 매각하는 전략을 사용하기도 한다.

소유자와 근저당권자가 한 통속이라면 경매로 높게 낙찰을 받는다 하더라도 경매로 낙찰 받은 대금은 배당을 통해 고스란히 회수되기 때문에 비용은 실질적으로는 경매비용밖에 들어가 지 않기 때문에 기획부동산에서 최근 즐겨 사용하는 수법이다.

기획부동산의 유혹은 누구나 쉽게 당할 수 있다. 무작위로 전화를 걸어 좋은 부동산이 있는데 투자하라고 하던가, 잘 알고 있는 지인이 어느 날 갑자기 좋은 부동산 물건 있으니 사라고 연락 온다면 한번쯤 기획부동산을 의심해 볼 필요가 있다.

지금도 수많은 사람들이 기획부동산에 속아 계약을 하고 이를 취소하고 싶어도 취소를 하지 못해 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 많다. 기획부동산에서 속아 구입한 부동산은 사용도 못하고 매각도 할 수 없어 처리방법을 찾지 못해 하소연하는 사람들이 많다.

하지만 이런 기획부동산 사기를 당해 계약을 한 경우라도 잔금일이 지나지 않았다면 계약철회를 통보하고 내용증명을 발송해 계약철회의 의사표시를 한 근거자료를 남기는 것이 좋다.

이런 경우에는 소송을 통해 돈을 돌려받거나 매각을 통해 자금을 회수하는 방법이 있으니 포기하지 말고 방법을 찾아보도록 하자.

부동산은 행복의 도구이어야 한다. 부동산으로 인해 행복하지 않다면 그 처리방법을 찾아 2017년도에는 행복한 한해가 되도록 하자.

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