[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건 중에서 도로는 적은 비용으로 구입할 수 있는 투자물건이다. 도로는 지목의 용도가 도로로 되어 있거나, 용도는 대지·전·잡종지 등으로 되어 있지만 용도와 다르게 현황이 도로인 물건들이 많이 있다. 경매로 매수한 사람의 입장에서는 당연하게 비용을 들여서 구입하였기 때문에 이를 통해 수익을 창출하려 하는 것은 당연한 일이다. 그 수익창출 방법에는 토지 임대료를 받는 방법과 시세차익을 남기고 매각하는 방법이 있다.
하지만 도로 인근지역에 거주하는 주민들의 입장에서는 그동안 아무런 문제없이 이용하던 도로를 어느 날 갑자가 소유자가 나타나 소유권을 행사한다고 하며 사용료를 납부하라고 하면 불만이 야기될 수밖에 없다.
토지의 소유자가 그 소유권을 행사하는 것은 당연한 일이다. 그런데 이런 토지 소유자의 소유권 행사에 대하여 민법의 주위토지통행권의 규정을 들어 토지 소유자의 통행권 제한에 이의를 제기하는 경우가 있다. 이런 주위토지통행권의 권리에 대한 일부분만 인용하기 때문에 발생하는 현상이다. 어떠한 내용인지 살펴보자.
주위토지통행권
주위토지통행권은 민법 제219조의 규정을 말하는 것으로 내용을 살펴보면 다음과 같다.
“어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.”
이는 맹지인 토지를 출입하기 위해서 앞 토지를 통하지 않고는 통행이 어렵거나 바로 진입하면 1분도 소요되지 않는데 빙 돌아서 진입하려면 1시간이 걸린다든가 그렇게 돌아서 진입하려면 비용이 많이 들어갈 경우 그 토지의 효용성을 높이기 위해서 주위 토지를 통행할 수 있도록 하여 토지의 활용성을 높이는 제도이다.
일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리인 지역권의 내용과
같은 의미로 볼 수 있다. 이는 통로의 이용을 요구하는 요역지와 사용을 허락하는 승역지의 관계와 같은 개념이라고 할 수 있다.
하지만 이러한 주위토지통행권과 지역권의 행사가 토지의 사용을 필요로 하는 사람들에게 일방적으로 유리하게 적용된다면 출입로가 없는 맹지에 주택의 신축허가를 제한하고 맹지의 가격이 급격하게 떨어질 이유가 없을 것이다.
민법 제219조 제2항은 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다
주위토지통행권이나 지역권은 최소한의 통행에 필요한 면적을 요구할 수 있으며 본인의 토지에 출입을 위해 통로를 필요로 하는 사람은 그에 대한 반대급부로 통행 토지의 소유자에게 손해를 보상하여야 한다. 이는 곧 토지의 사용료를 납부하여야 한다는 의미이다. 어떠한 명목으로 든 타인의 토지를 사용한다면 이는 그 토지에 소유자에게 그 대가를 지불해야하기 때문이다.
토지의 소유자는 그 소유권에 대한 권리를 행사하기 위해서는 토지사용수익권이 있으며 토지의 사용을 침해할 경우에는 토지사용방해예방청구권, 토지사용방해제거청구권 등을 행사할 수 있는 권리가 있다.
주위토지통행권과 토지소유자의 소유권 행사는 기존에 도로를 이용하던 이용자들의 토지 통행권과 도로소유자의 소유권이 충돌하는 현상이 발생한다. 이를 합리적으로 해결하기 위해서는 먼저 본인의 토지나 주택의 진입로가 본인 소유가 아닌데 경매로 나왔다면 본인이 낙찰받기 위한 노력을 해야 한다. 그러한 노력을 하지 않았다면 토지의 낙찰자에게 토지의 사용료를 납부하고 사용하는 현상이 발생할 수 있으니 주의가 필요하다.
우리의 법체계는 어느 쪽에 일방적으로 유리하게 적용하고 있는 경우는 많지가 않다. 법은 합리적인 결과를 도출하기 위한 도구이기 때문이다. 부동산의 사용이나 이용 중에 불합리한 피해를 보고 있다면 그 피해를 최소화 할 수 있는 법 규정을 찾아 해결책을 찾아야 한다.
