[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

부동산 임대사업을 운영하다보면 월세를 들어온 임차인이 월 차임을 주지 않아 낭패를 보는 경우가 있다. 임차인이 월 차임을 주지 않을 경우 건물의 담보대출이자를 월세를 받아 납부하는 임대인의 입장에서는 치명적인 문제가 발생할 수 있다. 이로 인해 연체가 지속되어 건물이 경매로 나오는 경우도 많이 보이기 때문이다.

경험이 없는 임대인들은 월 차임이 연체가 되면 임대보증금에서 차감하면 되는 것이 아니냐고 반문을 하기도 한다. 하지만 이는 물정을 모르는 사람들이 하는 소리이다. 임대사업을 하다보면 월 차임 수익으로 건물의 대출 이자를 납부하거나 새로운 건물을 사거나 투자를 계획하고 현금을 지속적으로 굴려서 수익을 내야하기 때문이다.

월 차임만 받아서 생활비로 쓰거나 안일하게 대처하다가 월세가 안 나가 공실이 되거나, 월 임대료가 내려가거나 하락하여 수입이 줄어들 경우에는 생계의 유지는 고사하고 건물의 노후로 인한 수리를 할 엄두도 못내는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

그래서 최근에는 임대인들이 안전을 위해 월 차임의 연체가 발생하면 신속하게 대처하는 경향이 있다. 그 유형이 어떠한 방법이 있는지 살펴보자.

임차인 퇴거조치
임차인이 2기 이상 월차임을 연체할 경우(상가는 3기)에는 주택임대차보호법의 보호자격을 상실한다. 이를 근거로 임대인은 임대기간의 종료를 통보하고 퇴거를 요구할 수 있다. 임차인이 이사를 가면 새로운 임차인에게 임대를 하여 안정적인 임대수익을 확보하는 방법이다.

월 차임 연체료지급청구소송
임차인이 연체한 월차임에 대해서 연체내역을 근거로 법원에 소송을 진행하여 법원의 판결을 받아 임차인의 통장이나 동산 등의 재산에 압류를 하여 강제로 회수하는 방법이다.

점유권 명도소송
임차인이 이사를 가지 않으면서 월 차임을 연체하는 경우에는 임차물반환정구소송이나 명도소송을 통해 강제로 임차인을 내보내는 방법이다. 일반적으로 주택임대차보호법이 있어 임차인들이 보호를 받는다는 것은 알고 있지만 반대로 임차인이 월 차임인 월세를 납부하지 않아 임대인이 피해를 보는 경우 그에 대한 대처방법에 대해서는 모르는 경우가 대부분이다.

최근 필자가 소송을 진행하고 있는 물건도 상가의 임차인이 월 차임을 납부하지 않고 이사도 가지 않는 상태가 지속되어 근 2년 동안 피해를 보다가 임대인이 내보내기 위하여 법적인 조치를 취하고 있다. 임대보증금은 모두 까먹은 상태이고 전기세, 수도세 등의 관리비를 내지 않아 지속적인 손실이 발생하고 있는 상태이다.

임차인이 부당하게 피해를 보는 경우에 보호가 필요하듯이 임대인의 정당한 재산권행사를 제한하거나 월 차임을 지급하지 않아 피해를 보는 경우에 대해서도 법은 다양한 방법의 구제 제도를 가지고 있다.

쌍방이 합의가 잘되어 법적인 절차까지 가지 않으면 좋겠지만 이러한 합의가 이루어지지 않고 있다면 임대인의 입장에서는 하루라도 빨리 임차인을 내보내기 위한 법적인 절차를 진행하는 것이 좋다. 하루 이틀 미루다 보면 어느새 임차인의 임대보증금도 모두 까먹게 된다.

임대보증금에서 월 차임을 차감할 수 없다면 명도소송이나 월차임지급청구소송 등을 한다한들 임차인이 대급지급 능력이 없게 되면 아무런 의미가 없기 때문이다.

이런 상태에 이르면 소송에 관련한 비용과 명도집행비용 등에 대한 부대비용마저 임대인이 부담하는 상태가 발생할 수 있기 때문이다.

지금도 정에 이끌려 임차인의 편의를 보아 주다 보증금이 모두 소진되어 임차인이 이사갈 비용이 없어 저렴한 곳의 이사할 수 있도록 울며 겨자 먹기로 임대보증금과 이사비용을 부담하고 임차인을 내보내는 경우가 비일비재하다.

인정에 이끌려 차일피일 미루다가는 큰 낭패를 볼 수 있으니 월 차임의 연체가 2개월 이상 지연되고 있다면 기다리지 말고 명도를 통해 신속하게 임차인을 퇴거 시키도록 하자.

임대인이 야박한 듯 보이지만 그것이 임차인에게 이사 갈 임대보증금의 일부라도 돌려줄 수 있는 길이다. 시간이 지나면 임차인은 빈털터리가 되어서 쫓겨나야 하기 때문이다.

세상살이가 정을 가지고 모두 잘된다면 좋겠지만 정에 이끌리다 보면 모두가 피해를 보는 반면 이성을 가지고 처리하면 그때는 비록 야박한 듯하지만 임대인과 임차인 모두가 최상의 순간에 마무리할 수 있는 길이다.

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