[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에 기일입찰에 참여하기 위해서는 해당 법원에 방문하여 접수를 하고 개표현황을 지켜보고 최고가로 신청한 사람이 누구인지 확인하는 입찰현황을 거쳐야 한다. 이를 위해서는 법원별 입찰시간과 개표시간을 파악하고 있어야 한다.
법원의 개정시간
경매법정은 법원마다 약간씩 다르지만 개정 시간은 9:50~10:00가 일반적이다. 개정을 하면 사법보좌관이나 대표집행관 등이 경매진행과정과 고지사항을 안내한다.
고지사항
고지사항은 경매진행절차와 주의사항에 대해서 고지를 하여 입찰참여자가 실수하지 않도록 하고 실수나 문제가 발생할 경우 이 고지사항이 판단의 기준이 된다. 이 사항은 입찰법정 출입구 앞이나 내부에 게시하여 누구나 살펴보고 참고할 수 있도록 하고 있다.
입찰법원의 기일입찰 고지사항
1. 입찰 사건목록 및 입찰물건명세서는 법정에 출입구 앞 대기실 벽면의 게시판 및 대기실의 비치대에 게시 또는 비치되어 있습니다.
2. 입찰표는 입찰표 기재대에서 정확하게 기재하되 다른 사람이 기재사항을 엿보지 못하도록 하여야 합니다.
3. 입찰보증금은 입찰보증금봉투(흰색 작은 봉투)에 넣어 1차로 봉하고 날인한 다음 필요사항을 기재한 입찰표와 함께 입찰봉투(황색 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 집행관의 면전에서 집행관이 간인이 있는 입찰자용 수취증을 떼어서 따로 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입하여야 하며, 보증금은 특별매각조건으로 달리 정하지 않은 이상 최저매각가격의 1/10에 해당하는 현금, 자기앞 수표, 보증보험증권 이어야 한다.
4. 입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니합니다.
5. 입찰자는 동일물건에 대하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인으로도 될 수 없으며 이에 위반한 입찰은 무효입니다.
6. 공동입찰을 하려고 하는 경우에는 입찰자 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.
7. 입찰을 마감한 후에는 신청을 받지 않습니다.
8. 개찰할 때에는 입찰자가 참석하여야 하며 참석하지 아니한 경우에는 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 자를 대신 참석하게 하고 개찰합니다.
9. 최고의 가격으로 입찰한 자를 최고가매수신고인으로 정하며, 최고가매수신고인이 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하며 이 경우에 추가입찰자는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰할 수 없다.
10. 제9호의 경우에 추가입찰의 자격이 있는 자 전원이 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰하거나 또는 전원이 추가입찰에 응하지 아니한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하며 2인 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 그 들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하고, 그 입찰자 중 출석하지 아니한 자 또는 추첨을 하지 아니한 자가 있을 때에는 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 자로 하여금 대신 추첨하게 한다.
11. 최고의 입찰가격에서 입찰보증금을 공제한 금액을 넘는 금액으로 입찰에 참가한 자는 차순위매수신고를 할 수 있다.
12. 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게는 입찰절차의 종료 즉시 입찰보증금을 반환하므로 입찰자용 수취증, 신분증 및 도장을 반환 신청하시기 바랍니다.
입찰법원은 기일입찰 고지사항과 공유자우선매수청구권이 있는 물건의 경우 공유자우선매수청구를 할 사람은 청구하라는 취지의 고지를 하며 농지취득자격증명원을 제출할 의무가 있는 물건이 있는 경우에는 이를 7일 이내에 제출하지 않을 경우 입찰보증금을 몰수한다는 내용 등을 공지한다.
법원의 진행
법원이 고지사항을 공지한 이후에는 입찰신청할 수 있도록 시간을 두는데 개정하고 고지사항에 대한 안내가 끝나고부터 경매참여자의 접수를 받고 투찰함에 투입하게 하고 11:00~12:00 사이에 법원별로 정해진 시간에 접수를 마감한다.
접수가 끝나고 나면 투찰함을 개봉하여 사건별로 분류를 하고 다시 입찰금액별로 분류를 한다음 입찰 사건순서대로 입찰자들의 금액을 호창하고 최고가 금액을 제시한 사람을 최고가매수신고인으로 선정하고 해당 사건의 입찰을 마감한다.
경매법정에 참여하다보면 간혹 가다 입찰표에 인감날인이 빠지거나 인감도장이 틀린 경우가
있을 수 있고 입찰금액과 임찰보증금을 잘 못 기록하여 무효처리 되는 경우가 있고 마감시간을 넘겨 입찰표를 접수하려다가 늦어서 접수가 거부되는 경우가 있다.
이를 예방하기 위해서는 입찰시 법정에서 주의해야할 사항을 숙지하고 입찰개시시간과 마감시간을 파악하여 실수하는 일이 없도록 하자.
