[이영구의 실전경매] “계약기간 끝났는데 집을 안 비워요”… 임대인의 계약해지 사유
[이영구의 실전경매] “계약기간 끝났는데 집을 안 비워요”… 임대인의 계약해지 사유
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.06.09 04:30
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이영구 (굿모닝충청 부동산금융경매연구원장)

부동산의 임차인은 주택임대차보호법의 규정에 따라 임대보증금을 반환받을 권리와 임대차계약기간 동안 주택을 사용할 권리를 보호받는다. 임대기간 만기가 되어 이사를 할 경우 소유자가 임대보증금을 반환하지 않으면 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 할 수 있으며, 이를 근거로 강제경매를 신청하여 경매로 매각하고 그 대금에서 임대보증금을 반환 받을 수 있다.

주택임대차보호법은 특별법으로 일반법에 우선하여 적용을 받으며 이는 사회적 약자인 임차인의 피해를 방지하고 안정된 주거생활을 보장하기 위한 최소한의 조치라 할 수 있다.

하지만 이 범위를 벋어난 무리한 요구를 하는 임차인이 많이 발생하고 있다. 소유자가 이사를 할 목적으로 2년 미만의 일정기간 임대를 하는 계약을 하고 본인이 입주하기로 하였으나 주택임대차보호법의 ‘임대기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년’ 이라는 이유를 들어 이사를 거부하는 경우나, 계약기간이 종료되는 시점에 주택을 매매하고 매수자가 임대차계약의 만료일에 입주하기로 하고 이를 법적인 절차를 통해 안내하였으나 이를 무시하고 임차인이 이사를 거부하는 등 불합리한 주장을 하는 사례도 많이 발생하고 있다.

소유자의 입장에서는 이런 주택임대차보호법을 악용하는 임차인에 대하여 주의할 필요가 있다. 이를 위해서는 적법한 절차를 거쳐 합리적인 방법을 취해야 한다.

▲임대차계약서의 기본 명시사항

공인중개사 사무실에서 임대차계약을 하면 그 계약서에 기본적으로 기록되는 ‘용도변경 및 전대 등을 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지 할 수 있다’의 사항이다. 이를 살펴보자.

용도변경 및 전대 등
임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대·임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.

-불법 용도, 구조 변경

불법 용도 변경을 한 경우에는 3년 이하의 징역이나 5000만 원 이하의 벌금, 건축법을 위반하여 건축물을 건축하거나 대수선 또는 용도변경을 한 건축주 및 공사 시공자는 2년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처해진다. 이러한 금지행위를 소유자의 동의 없이 행한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

-불법 전대

임차인이 전세로 임대한 집을 제3자에게 월세를 놓거나 부분 임대를 하는 경우에도 불법전대에 해당한다. 이러한 행위를 하기 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요하다. 이를 위반한 임차인에 대해서는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

-불법 양도

임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 제3자에게 임대차 권리를 양도한 경우이다. 임대차계약을 하였으나 사정이 발생하여 조기에 이사를 하는 경우 반드시 임대인에게 동의를 얻어 새로운 임대계약을 하도록 하거나 임대인이 잔여기간의 임대기간만 임차를 원할 경우 임대인의 동의하에 임대계약을 양도하여야 한다. 이를 위반한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

-불법 담보제공

최근 전세대출이 활성화되면서 전세나 월세 임차인들의 임대보증금을 담보로 하고 대출을 받는 경우가 많이 발생하고 있다. 하지만 이런 담보제공의 경우에도 임대인의 동의를 얻어야 한다. 임차인이 임대보증금을 담보로 대출을 받았다가 연제가 발생하거나 상환을 하지 못할 경우 임대주택의 경매가 진행되는 등 임대인이 피해가 발생할 수 있다. 이런 위험을 방지하기 위해 임차인의 보증금 담보 등의 경우에는 반드시 임대인의 동의가 필요하다. 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

-목적이외 용도 사용

임차인은 임대주택을 주거용 목적으로 임대한 경우에는 주거용으로 사용하여야 한다. 이를 위반하여 불법 오락실, 도박 장소, 퇴폐 영업소 등으로 사용할 경우 법의 저촉을 받아 벌금과 과태료의 부과대상이 된다. 이런 피해를 방지하기 위해 목적물이외 용도 사용을 금지하고 있다. 이를 위반한 경우에 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

-손해배상

임차인이 임대차계약과 관련하여 임차인의 의무를 위반하여 임대인에게 손해가 발생한 경우에는 임대인은 손해배상을 청구할 수 있다.

채무불이행과 손해배상
임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제 할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있다.

이는 용도변경 등의 행위나 목적이외 용도 사용으로 벌금이나 과태료가 부과되거나 이로인해 임대인이 재산상의 피해나 손해가 발생한 경우에는 계약 해지 이외에도 그 손해에 대한 배상을 하여야 한다.

▲주택임대차보호법의 계약해지

-2기 차임연체

임대계약의 월 차임(월세)가 있는 경우에는 임대인의 임대목적이 월 차임에 있기 때문에 이를 연체한 경우에는 임대인의 임대 목적에 위배된다. 그래서 주택임대차보호법은 차임의 2기 이상 연체한 경우에는 임대인이 계약해지를 할 수 있도록 하고 있다.

-임대기간 종결

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하면 계약기간이 종결된 것으로 본다. 또 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하여 임차인이 계약조건의 변경을 받아들이지 않은 경우에는 갱신거절에 의한 계약기간이 종결된 것으로 본다.

▲주의사항

주택임대차보호법에는 ‘~할 수 있다’는 규정이 있다 이 규정은 말 그대로 ‘할 수 있다’는 것이지 ‘하여야 한다’가 아니다. 그러므로 법 조항의 해석에 있어서 주의가 필요하다. 

임차인이 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’는 규정도 임대인이 이를 꼭 받아들여야 하는 강제사항은 아니다. 임차인의 주장에 대하여 받아들이지 못할 사유가 있는 경우에는 이를 거부하면 되기 때문이다. 또한 계약서와 다른 내용을 주장하여 임대인의 피해가 발생한 경우 이는 별도의 손해배상의 사항이 되므로 별개의 개념으로 접근하여야 한다.

최근 부동산의 소유자에게 4억 5000만 원을 지급하라는 판결이 있는 상태에서 소유자가 자신의 부동산이 아니라는 소송을 제기하여 소유자가 아니라는 확인 판결을 받았다. 

우리가 보기에는 소유자가 아님이 판결났으니 기존에 4억 5000만 원을 지급하라는 판결은 무효가 되어야 하지만 현실의 법은 두 가지 판결이 모두 유효하다. 소유자가 아닌 사람이 소유자가 부담하는 4억 5000만 원을 부담하고 이를 지급받은 사람을 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 돌려받거나 진정한 소유자에게 구상권을 행사해야 한다.

법에도 이러한 부족한 부분이 있으니 항상 신중한 접근이 필요하다.

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]


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