[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
부동산경매에서 가장 중요한 요인 중 하나가 말소기준권리의 분석이다. 말소기준권리란 등기사항전부증명서를 기준으로 경매로 낙찰될 경우 등기상의 기록이 말소되는 권리와 존재하는 권리의 기준을 말한다. 말소기준권리는 등기사항전부증명서의 등기 접수일자를 기준으로 성립되며 그 날짜의 선후에 따라 순위가 결정된다.
말소기준권리의 대상
말소기준권의 대상이 되는 것은 등기에 등재되는 권리를 기준으로 저당권과 근저당권, 담보가등기, 경매기입등기, 압류와 가압류 등이 있다.
등기사항전부증명서에는 소유권, 소유권이전청구권가등기, 담보가등기, 압류와 가압류, 가처분, 전세권, 임차권, 저당권과 근저당권, 가처분, 지역권 등 다양한 권리가 존재한다.
이러한 권리 중에서 부동산경매를 신청하는 원인이 되는 권원은 담보가등기, 압류와 가압류, 저당권과 근저당, 전세권과 임차권 등이 있다. 이러한 권리를 가진 자는 자신의 권리를 행사하기 위하여 임의경매나 강제경매를 신청한다.
임의경매 대상 권원
임의경매는 담보권을 가진 자가 신청하는 경매로 저당권과 근저당권, 전세권, 담보가등기 등 등기사항전부증명서에 명기된 권리자가 그 등기상의 권리를 할 사할 때 담보권에 근거한 임의경매를 신청할 수 있다.
강제경매 대상 권원
강제경매는 등기상의 권리가 존재하지 않지만 판결을 받아 그 판결문을 근거로 가압류를 하고 강제로 경매를 신청하는 권리이다.
말소기준
말소기준대상의 권리 중에서 등기상 접수일이 가장 앞선 권리가 말소기준권리가 된다. 그러므로 그 말소기준권리의 날짜를 기준으로 말소기준을 잡으면 된다.
선순위 전세권자의 배당신청
선순위전세권자는 배당을 신청하지 않을 경우 낙찰자가 전세보증금을 돌려주고 잔여기간동안의 거주를 보장한다. 그럼에도 불구하고 배당신청을 하는 경우에는 배당을 받고 이사를 가겠다는 의사의 표현이라 할 수 있다. 이러한 경우에는 말소기준권리가 선순위전세권의 접수일자로 앞당겨진다.
말소기준권리 분석 시 체크 포인트
1. 등기상 권리분석
부동산경매 입찰에 참여하기 위해서는 말소기준권리의 날짜를 먼저 확인하고 그 날짜보다 앞선 등기상의 권리가 있는지 살펴보고 말소되지 않는 권리가 있다면 그 권리가 무엇인지 확인하고 그 권리가 낙찰받아 소유권을 취득하였을 경우 어떠한 효력을 미치는지 파악하여야 한다.
2. 물건의 권리분석
등기상에는 나타나는 권리가 없더라도 임차인의 전입신고일과 확정일자 날인일, 배당신청 유무 등을 파악하여야 한다.
1) 선순위임차인
선순위임차인은 말소기준권리의 날짜보다 앞서 대항력을 가지고 있는 선순위임차인이 있는지 확인하여야 한다. 이는 전입신고를 한 날짜의 다음날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에 이를 근거로 비교하면 된다.
2) 선순위임차인의 확정일자
선순위임차인이 전입신고를 하고 대항력을 구비하고 배당신청을 하였다 하더라도 확정일자가 늦으면 배당순위는 확정일자일을 기준으로 보아야 하기 때문에 상황에 다라 배당을 받지 못하는 경우가 있으니 이를 주의하여야 한다.
3) 후순위 임차인
후순위임차인이라 하더라도 소액보증금의 범위에 있어 최우선변제의 대상인지 확인하고 임차인을 내보낼 때 명도에 어려움이 있는지 파악하는 것이 필요하다.
부동산경매에서 가장 중요한 기준 중 하나가 말소기준권리의 날짜이다. 입찰에 참여하기 전에 이 말소기준권리를 지표로 삼고 권리분석을 하는 것이 좋다.
