[이영구의 실전경매] 부동산대출·조세제도 어떻게 바꿔야 하나
[이영구의 실전경매] 부동산대출·조세제도 어떻게 바꿔야 하나
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.06.30 04:30
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

우리에게 집은 꼭 필요하다. 하지만 거주의 형태는 소유, 전세, 반전세, 월세 등 다양한 형태로 존재한다. 꼭 필요한 집의 거주 형태가 다양한 형태로 유지되는 것의 가장 큰 원인은 주택을 소유할 능력이 없기 때문이다.

내 집이 있으면 좋겠다는 생각을 하는 것은 세상을 살아가는 모든 사람의 소망일 것이다. 하지만 능력이 안 되고 형편이 못되다 보니 전세를 살고, 월세를 살게 되는 것이다.

월세를 살아본 사람이라면 월세를 낼 때 마다 느끼는 부담감과 월납임금에 대한 아까움에 대해서 모두 호응할 것이다. 물론 능력이 되어 고액의 주택에 월세를 수천만 원씩 주고 사는 임차인도 있다지만 대부분의 서민은 집을 구입할 능력이 못되어 전세를 살거나 월세를 살고 있다.

우리나라의 주택보급률은 이미 2010년 100%로를 넘어선 상태이다. 그렇다면 좀 더 많은 사람들이 내 집을 마련하고 좀 더 안정된 환경에서 거주할 수 있도록 방법을 모색해야 할 때 이다. 그동안 반복되어 시행한 부동산정책의 시장 반응을 감안하면 대출제도의 개선이야말로 가장 효율적이고 합리적인 대안이라고 할 수 있다.

우리나라의 신용등급은 1등급에서 10등급으로 분류되어 있다. 소득수준, 재산상태, 신용거래내역, 세금납부현황, 금융기관별 거래 현황 등 다양한 품목을 적용하여 신용등급을 적용하고 그 신용등급에 따라 대출의 가부를 결정하고 우대금리를 적용한다.

또한 상환능력은 대출을 받은 소비자가 월불입금을 납부할 능력이 되는지 검증하는 과정으로 소득대비 상환 여력을 적용하는 총부채상환비율(DTI)은 연간 총 소득에서 해당 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율에 따라 대출한도를 적용하는 방법으로 그동안 대부분의 대출에서 적용하던 방법이다.

하지만 최근 논의되고 있는 방법으로 총부채원리금상환비율(DSR)은 연간 총 소득에서 해당 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 원리금 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 적용하는 방법이다.

1. 부동산대출의 종류

부동산과 관련된 대출 상품의 유형은 대표적으로 담보대출과 전세자금대출로 볼 수 있다.

-담보대출

담보대출은 아파트와 그 외 단독주택, 다가구, 상가주택 등으로 분류되어 있다. 대출의 방법은 정부가 제시하는 대출한도(LTV)와 상환여력을 평가하는 상환비율(DTI/DSR), 신용등급을 적용하여 진행한다.

대출기준은 매매가격이나 시세와는 무관하게 별도로 적용되는 KB시세와 감정가격을 기준으로 하고 있어 금융기관의 전문성 전혀 살리지 못하는 구조이다, 모든 금융기관이 획일적으로 국민은행이 제공하는 KB시세에 정부가 적용하는 대출한도(LTV)와 상환비율(DTI/DSR)을 적용하고 신용정보회사에서 제공하는 신용등급을 적용시켜 대출을 진행하고 있다.

이는 담보대출을 수행하는 대부분의 금융기관들이 부동산에 대한 시장분석이나 담보가치 파악에 대한 전문성 보유하지 못하고 있으며 담보대출담당자들의 부동산에 대한 지식의 필요성이 없는 구조이기 때문이다.

-전세자금대출

전세자금대출은 서민대출의 큰 축의 하나이다. 임대를 살고 있는 서민의 입장에서는 전세자금대출이야 말로 천정부지로 올라가는 전세금을 보완할 수 있는 중요한 지렛대 역할을 하기 때문이다.

전세자금대출은 부동산의 대출한도(LTV) 범위에서 임대보증금의 80%까지 대출을 해주고 있다 하지만 소득이나 신용상태를 적용하는 기준은 담보대출과 유사하여 차별성이 없는 상태이다. 어찌 보면 담보대출을 받아 집을 구입할 능력이 되는 사람들에게 전세자금대출을 해주는 결과가 발생하여 전세금 인상의 하나의 요인으로 작용하기 때문이다.

2. 대출제도 개선 방안

부동산 대출제도의 핵심은 월세 사는 사람이 전세를 살 수 있도록 하고, 전세 사는 사람은 주택을 소유할 수 있도록 하여 단계적인 소유의 정착을 유도하는 방안이다. 이는 주거의 안정이야말로 직장의 안정과 학업의 안정에 직접적인 영향을 미치기 때문이다, 주거의 안정은 가정의 안정을 가져오고 직장의 안정과 사회 경제의 안정을 이끌어내는 출발점이기 때문이다.

-월세 사는 사람을 전세로 전환

월세 사는 사람이 전세로 전환하지 못하는 가장 큰 대표적인 이유가 보증금이 없기 때문이다. 하지만 정부가 이를 보조하는 대출정책을 사용한다면 수많은 사람들이 월세에서 벋어나 전세로 주거형태를 전환할 것이다.

월세보증금과 월차임에 대하여 보증금과 월차임에 해당하는 금액에 대해서는 정부가 조달금리 수준으로 대출을 진행하자. 또 월차임을 연체하지 않고 1년 이상 납부하고 있다면 그 차임의 범위 이내에서는 이자 상환 능력이 있음을 검증한 것이다. 그러므로 그 차임에 해당하는 이자로 환산하여 보증금 대출을 해준다면 불필요한 검증절차 없이도 대출이 가능할 것이다.

-전세 탈출 지원

전세를 산다는 것은 전세보증금을 일정금액 자산으로 보유하고 있다는 의미이다. 이는 전세보증금을 지렛대 삼아서 얼마든지 주택을 구입할 수 있는 여력이 있음을 증빙하는 것이다. 하지만 이런 전세 거주자들은 주택을 구입하고 싶어도 신용도가 낮거나 소득을 증빙할 수 없어 주택담보대출을 받지 못하는 사각지대에 있는 경우가 많다. 시장에서 야채를 파는 사람의 소득증빙은 손쉽지 않기 때문이다.

전세보증금의 일정배수까지 담보대출을 지원하자. 담보대출은 시세에서 담보인정비율(LTV) 범위까지 대출이 가능하기 때문에 그 범위 이외의 현금자산만 보유한다면 담보대출의 자격이 있다고 볼 수 있기 때문에 역으로 담보인정비율(LTV)를 초과하는 부분에 대해서는 소유자가 부담해야 하니 이 초과부분이 전세보증금의 범위 안에 있다면 이를 근거로 대출이 가능하도록 하여 주택을 구입할 수 있는 기회를 주어야 한다.

3. 조세제도 개선 방안

우리나라의 부동산세금은 취득세, 보유세, 양도소득세로 분류된다. 이중에서 양도소득세의 기능은 양도차익 환수라는 측면과 투기수요의 억제라는 효과를 보기위한 목적이다. 하지만 현실에 있어서는 양도소득세의 부담으로 인해 매각을 하지 못하는 역현상이 발생하고 있다. 이제 양도소득세를 폐지할 시점이다.

사실상 양도소득세는 억지스러운 측면이 있는 세금제도이다. 주택을 구입하고 가격이 상승하면 매도시점에서 구입가격과 매도가격의 차액에 대한 세금을 부과하는 것이 양도소득세의 내용이다.

하지만 이는 주택 소유자의 입장에서는 주택을 구입하면서 취득세를 납부하였고 보유과정에 있어서도 보유세를 납부하였는데 주택의 가격인상으로 인해 발생한 수익에 대하여 세금을 부과 한다면 반대로 가격이 하락한 경우에는 정부가 그 차액을 보전해 주는 것도 아니면서 양도소득세만 부과하는 것은 모순이 있기 때문이다.

부동산을 구입을 하더라도 소유권의 다툼이나 권리의 분쟁으로 인해 손실을 보기도 하고, 심한 경우 소유권을 상실하기도 하는데 정부는 그러한 부분에 대한 아무런 보호도 해주지 않으면서 세금만 부과한다는 것은 정부의 업무재량을 벋어난 사항이라 할 수 있다.

불합리한 양도소득세는 폐지하여 소유자들의 매각할 권리를 보호할 필요가 있다. 이러한 매각의 자유는 부동산의 시장흐름을 더욱 원활하게 하는 긍정적인 작용을 할 것이다. 이는 꼭 필요한 주택이 아니면 언제든지 매각할 수 있어 주택 공급을 증진시키는 효과를 보이기 때문이다

우리는 집이 필요하다. 모든 사람이 보다 안정된 집을 보유하기 위해서는 개인의 노력과 함께 정부의 끊임없는 연구와 시장의 흐름을 따라가는 노력이 필요하다. 이번 정부에서는 이러한 근본적인 부분에서 부동산정책을 접근하여 누구나 손쉽게 집을 보유할 수 있도록 도와주기를 바란다.


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