[이영구의 실전경매] 법정지상권자의 ‘새집 건축’ 요건은?
[이영구의 실전경매] 법정지상권자의 ‘새집 건축’ 요건은?
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.07.14 04:30
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

법정지상권은 타인의 토지위에 건물을 소유한 자가 지상권을 설정하지 않았음에도 불구하고 법이 지상권으로 인정해주는 건물 소유자 보호제도이다. 법정지상권은 법적인 요건을 구비하면 자동으로 성립되며 임의로 계약을 통해 성립하거나 해제할 수 없다.

법정지상권의 성립요건
- 토지와 건물이 존재
- 동일한 소유자
- 근저당설정
- 토지와 건물 중 둘중 하나가 경매 등으로 매각
- 토지와 건물의 소유권 분리
- 건물의 소유자에게 법정지상권 인정

우리나라 부동산 소유권은 토지와 건물의 소유권이 별도로 존재함으로 약자인 건물의 소유권자를 보호하기 위한 제도가 법정지상권이다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 일치하지만 다양한 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라질 수 있기 때문이다.

토지 위에 존재하는 건물의 소유권을 보호하기 위해서는 건물의 소유권등기와 토지를 사용하기 위한 임대차계약이나 지상권설정을 하고 사용권을 확보하여 사용하여야 한다. 하지만 경매로 낙찰을 받는 등으로 소유권을 취득하는 경우 부득이 사용권을 취득하지 못하는 경우가 있다. 이때 법정지상권의 성립요건을 구비하면 자연적으로 법이 법정지상권을 부여하여 건물 소유자의 토지 사용권을 보장하는 것이 법정지상권이다.

법정지상권은 지상에 존재하는 물건의 형태에 따라 존속기간이 30년, 15년, 5년으로 분류되며 이 기간은 종료되어 다시 갱신을 하는 경우에도 동일하게 적용된다. 일반적인 벽돌조나 콘크리트 주택의 경우 30년간 법이 지상권을 인정해주고 있어 장기간 토지를 사용하는 권리가 확보된다.

법정지상권자는 주택이 낙후되어 거주에 어려움이 있을 경우에는 주택을 새로 건축하여야 하는 문제가 발생한다. 이때 건축공사를 하기 위해서 어떠한 방법으로 건축을 할 것인가 심각하게 고려하여야 한다.

주택의 새로운 건축
집을 새로 건축하는 방법에는 신축, 증축, 개축, 재축, 대수선 등 다양한 방법이 있다.

1. 신축

신축이란 주택이 없는 대지에 새로이 주택을 건축하는 것으로 기존 주택을 멸실하고 맨 땅으로 만든 상태에서 새롭게 건물을 올리는 행위이다. 이를 위해서는 토지소유자에게 관련서류를 받아야 하는데 이는 많은 어려움이 있고, 토지소유자가 거부하거나 건물 멸실을 원인으로 법정지상권 소멸을 주장할 수 있는 근거가 되기도 한다.

2. 증축

증축이란 기존 주택이 있는 대지 안에서 건물을 옆으로 또는 상하로 확장하여 건축하는 행위로 법정지상권의 범위를 벋어나는 행위가 될 수 있다.

3. 개축

개축이란 기존 주택의 전부나 일부인 기둥, 천정의 보, 지붕틀, 내력벽 중 3개 이상을 포함한 대규모 철거를 하고, 다시 그 토지 위에 종전 주택 위치에서 동일한 규모의 면적 범위 안에서 주택을 건축하는 것을 말한다.

4. 재축

재축은 무너진 주택을 다시 건축하는 것으로 원상회복의 건축행위라 할 수 있다.

5. 대수선

대수선은 주택의 기둥, 천장의 보, 내력벽, 계단 등의 형태나 외부 구조를 수선하거나 변경하는 방법으로 주택을 건축하는 방법이다. 주요부분만 남기고 철거한 이후에 새로운 주택으로 단장하는 방법이라 할 수 있다. 큰 의미의 리모델링 공사라 할 수 있다.

법정지상권자가 보유한 주택이 낙후되어 새롭게 건축하는 경우에는 동일한 면적의 범위 내에서 연속하여 권리를 행사할 수 있다. 그러므로 법정지상권자는 그 권리를 보존하기 위해서는 개축, 재축, 대수선 등의 방법으로 구주택과 신주택의 연속성을 주장할 수 있는 방법을 사용하는 것이 분쟁을 예방할 수 있는 길이다.

법정지상권은 본인의 입장에서는 더 없이 좋은 권리이지만 토지 소유자의 입장에서는 본인의 토지를 마음대로 사용할 수 없다는 점에서 무척 불합리한 제도라 할 수 있다. 이는 우리의 법제가 토지와 토지에 존재하는 권리를 별개로 취급하고 있는데서 오는 문제점이다.

최근 ‘집합건물에 관한 법률’이 있어 아파트, 빌라, 오피스텔의 대지권과 건물등기를 일체로 취급하고 있지만 건설사에 대한 배려로 분양을 받아 입주를 하면서도 건물에 대한 등기는 먼저 이전해 주지만 대지권에 대한 지분은 1년여 시간이 지난 이후에 등기가 이루어져 등기를 빠뜨리는 사항이 생기고 있다. 앞으로는 이러한 경우에도 건물 등기시 대지권등기도 함께 할 수 있도록 하거나 차후 대지권등기는 건설사가 의무적으로 이전할 수 있도록 법제를 보완할 필요가 있다.

“잠자는 권리는 보호받지 못 한다.” 정부가 국민의 권리를 나서서 찾아줄 수 없고 그 권리의 주장을 할 경우에만 법적인 타당성을 확인하고 권리를 보호해주고 있으니 본인이 직접 권리를 주장하는 습관을 들여야 한다. “잠자는 권리는 국가가 기필코 찾아서 보호해 준다.” 그런 날이 오도록 다 함께 노력하자.


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