[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
최근 임대차계약의 만료 시 임대보증금반환과 임차인의 퇴거를 둘러싸고 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이는 임대차계약의 만료로 인해 발생하는 법적인 효력이 무엇인지 잘 모르기 때문에 사전조치를 등한시하거나 본인의 주의의무를 다하지 못하여 발생하는 사고로 보인다. 이에 필자가 출판을 준비하고 있는 자료의 일부를 인용하여 참고할 수 있도록 하고자 한다,
1. 임차인의 퇴거
임차대차계약이 만료되어 임차인이 이사를 가는 경우 임대인과 임차인은 임대보증금의 반환과 임대물의 원상화복을 하여야 하며 이는 동시이행의 원칙에 의해 이루어진다.
2. 동시이행의 원칙
동시이행의 원칙이란 계약의 당사자인 임대인과 임차인이 동시에 의무를 이행하여야 한다는 의미이다. 임대인이 임대보증금을 돌려주는 동시에 임차인은 주택을 원상회복을 하여 반환하여야 한다는 의미이다.
3. 임대보증금의 반환
임대인은 임대보증금반환시에는 건물의 원상회복여부를 확인하고 반환하여야 한다. 이를 확인하지 않고 반환한 경우에는 파손이나 하자가 발생한 경우 손해배상의 절차가 복잡하고 협의가 될된 경우에는 손해배상청구소송을 진행하여 회수하여야 한다.
4. 주택의 원상회복
주택의 원상회복은 물질적인 원상회복과 법률적인 원상회복으로 나누어 볼 수 있다.
▶물질적인 원상회복
물질적인 원상회복은 임차물을 임차 당시의 구조나 모양으로 전환하는 형태의 원상회복과 점유권의 반환이 있다.
가. 형태의 원상회복
주택의 최초 입주 모습으로 임차인이 구조나 모양을 개조하거나 변경한 경우에는 구조를 원상회복하여야 하고 시설물을 교체하여 사용한 경우에는 그 시설물을 원상회복하여야 한다.
나. 점유권 반환
임차인을 이사를 하고 그 집의 열쇠 잠금 장치나 번호키의 비밀번호를 임대인에게 양도하여 점유권을 반환하여야 한다.
▶법률적인 원상회복
법률적인 원상회복은 주민등록의 전출과 전세권설정의 경우 그 전세권의 말소, 전세자금대출을 받은 경우에는 그 전세자금대출의 반환을 하여야 한다.
가. 전출
임차인은 퇴거 시 본인과 세대구성원의 주민등록을 전출하여야 한다. 전출이 이루어지지 않을 경우 다양한 문제점이 발생할 수 있다.
(1) 매도시 불이익
부동산을 매도할 때 매수인이 잔금대출을 받으려 한다면 전입세대열람을 구비서류로 제출해야 한다. 이는 선순위임차인이 있을 경우 금융기관의 순위가 후순위가 되기 때문에 반드시 확인하는 사항이며 임차인의 전출이 이루어지지 않은 경우 대출금액이 줄어들거나 거부될 수 있어 매수인을 구하기가 어려워 질 수 있다.
(2) 새로운 임차인 유치 어려움
임대차보호법의 보호 문제로 새로운 임차인이 계약을 하면 이사를 하고 전입신고를 해서 법적인 대항력을 구비해야 보호를 받을 수 있다. 하지만 선순위 전입신고가 있는 경우에는 임차인의 권리가 2순위로 미려나기 때문에 임대보증금의 안전한 보호를 받지 못하는 문제가 발생한다. 이는 임차인의 유치에 치명적인 방해 요인이 된다.
(3) 담보권 제약 문제
부동산은 소유자에게 있어 언제든지 활용할 수 있는 담보권을 가진다. 자금의 활용이나 사업을 위해 근저당을 설정하고 자금조달이나 사업계약을 체결하는데 유용하게 활용할 수 있는 재산이다. 하지만 전입세대열람에 임차인이 있는 경우에는 그 임대보증금의 금액만큼 적용금액이 차감될 여지가 있어 필요한 순간에 담보권을 활용하지 못하는 문제가 발생한다.
(4) 우편물수령의 문제
임차인이 전출을 하지 않을 경우 정부나 공공기관의 우편물이나 법원의 송달서류가 수시로 배송된다. 있지도 않은 임차인으로 인해 수시로 우편물을 반송해야 하고 우편배달부의 등기배송에 일일이 답변을 해줘야 한다. 정부기관은 임차인이 이사를 갔다고 해도 법적으로 직권말소하기 전에는 계속 우편물을 배송하는 실정이다.
(5) 범죄의 악용
거주하지 않는 곳에 주민등록을 보유하는 이유는 분명한 목적이 있어서 이다. 대표적인 경우가 자신의 거주지를 감추고 싶어서 이다. 이는 법적으로 자신의 신분을 숨기는 기능을 한다.
-검찰이나 경찰의 수배 : 검찰이나 경찰에서 범죄를 하거나 의심되는 사람에 대해 확인하는 법적인 조치를 할 때 가장 먼저 확인하는 것이 주민등록상의 주소이다.
-법원의 소송 : 법원 소송의 진행시에는 주민등록상의 주소지로 송달을 하는 과정을 거쳐야 한다. 이는 어떠한 소송이든 반드시 지켜야 하는 사유로 이사한 임차인 앞으로 법원에서 등기우편물이 송달 된 경우에 이를 방치하는 경우 상대방에게 손해배상청구소송을 당할 수도 있다.
-직권말소 : 임차인이 이사를 가고 주민등록을 전출하지 않은 경우 각종 범죄에 악용될 수 있으니 거주하는 임차인은 임대인에게 알려야 하고, 임대인은 반드시 주민센터에 신고하여 직권말소 조치를 하여야 한다.
나. 전세권말소
임차인이 전세권을 설정한 경우에는 임대보증금반환과 동시에 말소등기가 되어야 한다. 이 때 주의할 점은 임대보증금의 반환은 계좌이체로 간단하게 이루어지지만 전세권의말소는 일정기간의 절차와 비용이 필요하다는 점이다. 그러므로 미리 사전준비를 하거나 미리 말소처분을 하여야 한다.
(1) 전세권말소절차 필요
전세권말소를 하기 위해서는 임차인은 전세권등기필증, 전세계약해지증서, 인감증명서, 등록세영수필확인서, 등기 수입증지, 전세권말소등기신청서를 작성하여 접수하여야 한다.
(2) 일방이나 대리인 접수
임차인과 임대인이 변호사나 법무사 등 대리인을 통한 경우에는 양자의 위임장과 인간증명서, 신분증 사본이 필요하며 전세권등기필증을 분실한 경우에는 확인서면을 추가로 준비하여야 한다.
(3) 등기처리일
말소등기를 접수하면 즉시 처리가 되는 것이 아니라 일정기간이 소요된 뒤에 등기가 처리된다.
다. 전세자금대출의 반환확인서 제시
(1) 임대인의 금융기관 통보 의무
전세자금대출은 임차인이 받았으나 그 반환시에는 임대인에게도 책임이 적용되며 임대보증금반환시에는 사전에 반드시 금융기관에 통보하여야 한다.
만약 통보를 하지 않은 상태에서 임차인이 전세보증금을 반환받고 전세자금대출을 상환하지 않을 경우 금융기관은 임대인을 상대로 전세자금대출의 반환을 청구할 수 있다. 이로 인해 임대인의 피해가 발생할 수 있어 반드시 전세자금대출금반환을 하고 그 확인서를 임대인에게 제시하여야 한다.
(2) 전세자금대출의 제한
임차인이 전세자금대출을 상환하자 않을 경우 새로운 임차인이 전세자금대출을 거부당할 수 있다. 이는 동일한 장소에 중복하여 전세자금대출이 발생할 경우 악용될 우려가 있기 때문이다.
