[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
집합건물의 상가를 분양이나 임대를 받으면서 주의하여야 할 사항 중 하나가 간판에 대한 사용권의 문제이다. 집합건물의 상가는 그 위치가 어디에 존재하느냐에 따라 분양가격이나 임대가격이 달라진다.
일반적으로 외부에 위치한 상가의 경우 가격이 내부보다 높게 책정된다. 이는 외부에 위치한 경우에는 건물의 밖에서 볼 수 있도록 상가를 홍보할 수 있는 썬팅이나 간판설치를 통해 홍보를 할 수 있고 출입구가 있어 외부에서 직접 출입할 수 있는 접근성이 좋기 때문이다.
대부분 1층 상가의 경우 외벽에 간판을 달고 있지만 그 간판에 대한 권리관계가 명확하지 못하다는 사실을 아는 사람은 많지가 않다. 대한민국의 모든 집합건물의 간판은 현재 분쟁의 여지를 않고 있다. 이는 정부가 간판설치에 대한 기본적인 기준안을 제시하지 않고 있으며 다만 간판설치 업자들이 설치 시 그 규격 등에 관한 기준만 ‘옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률’에 규정하고 있다.
상가의 목적은 영업행위이고 이를 영위하기 위해서는 간판을 통해 대외적으로 명시를 하여야 한다. 간판은 상가를 운영하여 사업을 영위하는 사업자들에게는 생존권과 직결되는 매우 중대한 사안이다. 그럼에도 불구하고 정부가 아직 이런 간판에 대한 기준안마저 제시하고 있지 못하다는 것은 안타까운 일이라 하겠다.
이러한 현실을 직시하고 집합건물의 상가를 분양받을 경우에는 보다 신중하고 꼼꼼하게 안전장치를 마련하여야 한다.
분양계약서의 간판의 사용권 명시
집합건물의 상가를 분양받을 때에는 반드시 분양계약서에 외벽의 간판 사용권을 정확하게 명시하자. 분양받은 구분상가의 외벽의 유리 접촉면으로부터 상단 100cm 유리 중앙 상단을 기준으로 좌우로 1200cm와 돌출간판은 건물의 좌측 돌출간판 게시대 상단으로부터 3번째 칸 사용 등 구체적인 내용을 명시하는 것이 좋다.
이러한 분양계약서상의 조항은 집합건물의 구분소유자의 고유한 재산권으로 타인이 침해할 수 없다는 점에서 매우 중요한 사한이라 할 수 있다.
간판소유자들의 자체관리
구분건물의 외벽에 간판을 보유하고 있다면 대부분 외부와 노출된 부분의 상가를 소유하고 있거나 임차한 경우라 할 수 있다. 이 경우에는 자체적인 기준을 만들어 관리하는 것이 좋다. 그렇지 못할 경우 권리의 침해가 발생할 수 있기 때문이다.
건물의 외부와 노출된 상가는 분양가격도 높고 임대료도 내부의 비노출 상가보다 높은 것이 대부분이다. 이는 상가의 분양가격이나 임대가격에 그 장점인 간판의 사용권에 대한 가치가 내포되어 있기 때문이다.
그러나 외벽의 소유자들이 간판 사용권에 대한 관리를 하지 않는다면 현행의 법규 하에서는 불이익을 볼 수 있다. 그것은 집합건물의 외벽은 해석에 따라 공유부분으로 간주될 수 있고 이는 다수의 의견에 의해 결정되는 집합건물의 관리단의 특성상 전체 구분소유자들이 모여 건물외벽은 공유부분이니 간판은 모두 철거하자고 의결이 되면 모두 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
또한 기존의 세입자나 내부와 외벽부분의 상가를 사용하던 임차인이 외부임대를 종결하고 내부만 사용하면서 공유부분임을 주장하며 간판철거를 거부할 경우 입주자대표회의나 관리단에서 이를 정리하지 않을 경우 법적인 분쟁이 발생할 가능성이 있고 이는 업무상배임행위와 직무유기 또는 전체 간판의 철거라는 최악의 결론에 도달할 수 있어 신속한 대응이 필요하다.
간판은 상가의 영업과 직접적인 영향을 미치는 생존권과 관련된 사안이므로 상가 사업자들의 적극적인 관심이 필요하다. 상가의 소유자의 경우에도 외부에 간판을 설치하지 못하면 상가의 임대료가 떨어지는 결과가 도래하므로 신중한 대응을 하여야 한다.
집합건물 간판의 사용권에 대한 문제는 재산권행사, 업무방해, 임차인의 간판 설치권, 영어방해 등 다양한 법률적인 문제가 결부된 사안으로 상황에 따라 불합리한 주장을 하는 경우에는 손해배상의 문제가 발생할 수 있으니 주의하도록 하자.
