[이영구의 실전경매] 다주택자 대출억제 정책은 전세가 인상 야기
[이영구의 실전경매] 다주택자 대출억제 정책은 전세가 인상 야기
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.12.01 14:38
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

앞으로 대출을 받고 월세를 주는 임대 사업의 비중은 점점 더 줄어들 것으로 보 인다. 이는 신규대출을 받아 월세를 주고 수익을 창출하는 길이 더욱 어려워질 것이기 때문이다.

이에 따라 기존 주택구입 방법과 관리 방식에 변화가 생길 것을 예상된다. 그 영향은 주택을 구입하고자하는 수요자와 보유자, 임차인 모두에게도 미쳐 부동 산시장 전반적인 흐름에 변화를 불러올 것이다.

다가구주택 임대사업의 어려움 

다가구주택을 구입해 19세대 전후로 임대를 주는 월세사업은 그동안 대출과 전세, 월세를 병행하는 방식이었다. 앞으로 다가구주택의 신규임대사업 진출은 현금이 넉넉하지 못하면 아예 시도를 못할것으로 보인다. 그 동안에도 다가구주택은 대출금액은 감정평가금액에서 소액임차인의 최우선변제금액을 방마다 차감하여 방공제금액이 많아 대출비중이 낮았지만 앞으로 더욱 낮아질 가능성이 있기 때문이다.

고액대출의 이점 활용 아파트를 경매로 낙찰받거나 매매로 구입하고 대출을 받아 월세를 주고 있 는 경우가 많다. 이 경우 현재 받은 대출 을 저금리로 사용하고 있고, 대출이자를 2~3%대로 유리하게 적용받아 납부하고 있어 월세를 받아 대출이자를 납부하고 도 수입이 남는다면 기존 대출을 절대 상 환하면 안 된다. 지금과 같은 저금리 조건으로 대출을 다시 받을 수 없기 때문에 대출을 유지하 고 월세를 계속 받는 것이 유리하기 때문 이다.

양도세 문제

그동안 많은 다주택자들이 집을 팔려 고 해도 양도세를 납부하고 나면 남는 것이 없어 주택을 그대로 보유하고 있는 경우가 일부 있었다. 다주택자들에게 앞으로 양도세가 더욱 중과되면 매각의 실 익이 더욱 떨어지고 이는 매각하고자 하 는 의욕을 더욱 사라지게 할 것이다.

이는 전세를 주고 있는 사람의 입장에 서는 집을 팔아 양도세를 내어 남는것이 하나도 없는 것보다. 가지고 있으면서 임대료를 받는 것이 더 유리하게 된다는 의미이다.

많은 사람들이 집을 팔지 않게 되면 집을 사고자하는 사람들은 늘어나지만  팔려고 하는 집은 부족하게 되어 살 사람들은 부득이 전세나 월세로 전환 될 수밖에 없어진다. 임차인의 수요가 많아지면 전세가격 인상은 불가피한 현상이다. 이는 전반적 인 임대가격의 인상으로 이어질 것이다.

부동산 투자방식의 변화 그동안의 부동산투자방법이 대출을 최대한 활용하여 수익을 극대화 하는 방 법이었다면 앞으로는 대출을 최대한 안 받고 투자하는 방식이 될 것이다.

-무주택자 : 무주택자는 하루라도 빨리 집을 사는 것이 유리하다. 대출을 최대한 활용해도 매입 금액과 대출액의 격차 가 너무 커 현금을 동원 할 여력이 안 된다면 전세 를 안고 미리 사두는 전략을 구 사해야 한다. 집값은 천정부지로 오르고 정부는 무 주택자의 주택공급보다는 다주택자의 양 도세 부과 수입이 크기 때문에 무주택자 에 대한 정책보다는 생색내기로 임대주 택 공급에 치중할 가능성이 높다.

-다주택자 : 다주택자라 하더 라도 직장문제나 자녀의 학업, 분가 등으로 주택이 필요한 경 우 미리 구입을 하고 일정기간 전세를 주었다가 필요한 시기 에 입주하는 전략이 필요하다. 일부 지방의 경우 부동산 가격이 하락하는 곳이라면 문제가 없지만 서울이나 대도시의 경우 매년 물가가 인상되는 만큼 부동산의 가격은 오를 것 이고 지하철역의 개설이나 도로의 신설, 대형쇼핑몰이나 관공서 등의 입주로 호재가 있는 경우에는 예 외없이 가격이 올라갈 것이다.

-부동산 투자자 : 여 유자금이 많은 투자자 들은 강남이나 재개발, 재건축의 호재가 있는 곳에 투 자할 것이고 대출의 필요성을 못 느끼기 때문에 서울지역에 가격인상의 가능성이 있는 주택을 구입하여 전세를 줄 가 능성이 높다.

이들은 전세를 놓을 때도 기존 시세보다 높게 내놓는 경향이 있다. 전세수요는 많은데 물건이 없기 때문에 당장은 안 나가도 2달 이내에 임대가 되기 때문에 높은 가격을 고수하며 기다 리는 경향이 있다. 한두 달 관리비 납부에 부담을 느끼지 않는 여유층이기 때문 에 가능한 방법이다.

임차인들의 주의사항

전세를 사는 임차인들은 앞으로 적어 도 3개월 전에 임대인에게 이사를 가겠 다는 의사표시를 하는 것이 좋다. 그동안은 전세 만기가 되도 집이 안 나가면 임대인은 집을 담보로 대출을 받아 전세보증금을 돌려줄 수 있었지만 앞으로는 대출금액이 얼마 안되어 활용이 어려워 질 것이기 때문이다. 그러니 안전하게 이사를 가기 위해서는 미리 이사를 간다는 것을 알리고 임차인도 인근 공인중개사 에 매물을 내놓아 집이 빨리 계약될 수 있도록 노력을 해야 한다.

참고사항 부동산 정책의 변화는 소유자와 임차인 모두에게 영향을 미친다. 그러므로 나는 상관없겠지 하는 임차인이 있어서는 안된다. 상기해야할 것은 집을 가진자와 못 가진 자의 차이는 분명하게 있으 며 소유자의 부담은 그대로 임차인에게 전가된다는 것이다.

소유자와 임차인의 차이를 알기 때문 에 우리는 어떻게든 내집을 가지려고 발 버둥치고, 집 없는 설움을 자식에게 물려 주지 않기 위해 직장에서 사업장에서 분투를 하고 있는 것이다. 부동산은 월세를 살든 전세를 살든 내 집에 살든 상관없다. 하지만 월세보다 전세가 더 좋고, 전세보다 내 집이 더 좋다.

작은 평보다 더 큰 평의 집이 좋은 것이 사실이다. 능력만 된다면 지금 살고 있는 집보다 더 좋은 집으로 이사를 가 고 싶은 것이 모든 사람의 마음이다. 부동산은 생필품으로 꼭 필요하고 좋은 부동산은 나와 가족을 행복하게 해주 는 도구임에 틀림없다.

어떻게 하면 부동산이라는 도구를 활용해 나와 내 가족을 더욱 행복하게 할 것인가 관심을 가져야 한다.


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