[이영구의 실전경매] “전셋집 인테리어 함부로 했다간 낭패 십상”
[이영구의 실전경매] “전셋집 인테리어 함부로 했다간 낭패 십상”
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.12.08 16:30
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

수업 중에 한분이 자녀의 신혼집을 전세로 입주하며 2000만 원을 들여 도배, 바닥 대리석, 싱크대를 교체했는데 임대인에게 비용청구를 할 수 있는지 질문을 했다. 임차인의 비용청구는 무척 애매하다. 잘못하다가는 비용을 받기는 고사하고 물어줘야 하기 때문이다. 어떤 경우에 비용을 청구하고 청구하면 손해를 보는지 살펴보자.

임차인의 비용청구권
임차인이 임차한 주택에 인테리어를 하였다면 만기로 이사를 가면서 그 비용에 대한 반환을 받고 싶은 생각이 드는 것은 누구나 같은 마음일 것이다.

법적인 사항을 적용해 보면 필요비와 유익비 라는 것이 있어 임차인의 비용청구권을 주장할 수 있도록 하고 있다.

필요비는 주택을 유지하기 위해 반드시 필요한 것으로 천정에 구멍이 나서 비가 새거나 벽이 무너져 바람이 들이쳐 보수를 하고  보일러가 고장나 겨울을 지낼 수 없어 수리하는 경우 등이 있을 수 있다.

유익비 꼭 필요한 것은 아니지만 시설을 할 경우 주택의 가치가 올라가는 경우로 낡은 문의 교체, 알루미늄 섀시의 최신형 교체, 싱크대의 교체, 바닥의 장판을 대리석으로 교체하는 것들이 있다.

필요비의 경우에는 임대인이 수리해야할 사항을 임차인이 대신 처리한 경우로 임대인에게 비용청구를 할 수 있다. 하지만 이를 위해서는 수리 전에 임대인의 동의를 얻어야 하고, 견적서와 대금결재 영수증 등을 준비하여 지출을 증명을 해야 한다.

유익비의 경우에는 대부분 임차인이 하는 일상적인 인테리어라고 할 수 있다.

필요비와 유익비는 임차인이 임대인을 대상으로 그 주장을 하고 비용청구를 할 수는 있다. 하지만 그 비용의 청구에 대하여 수용의 여부는 임대인의 판단에 따른다고 할 수 있다.
즉 임차인의 비용청구권은 말 그대로 요구할 수 있는 권리일 뿐이고 임대인이 이를 무조건 수용할 필요는 없다는 점을 알아야 합니다. 이를 잘못 이해하여 청구하면 무조건 줘야 하는 것으로 생각하여서는 안 된다.

원상회복
임대차계약서에는 대부분 계약이 끝나면 임차인은 원상회복을 한다는 조항이 들어있다. 이는 임차인이 인테리어를 할 경우 처음의 임차할 때의 상태로 만들어 놓겠다는 내용이다.

임차인이 인테리어를 하면서 방을 터서 거실로 만들거나 반대로 넓은 거실을 분리하여 방을 만들어 사용한 경우에는 원래의 상태로 복구하여야 한다.

임대인의 손해배상청구권
원상회복의 의무가 있는 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 그 원상회복에 소요되는 비용과 공사로 발생하는 손실에 대하여 손해배상 청구권을 행사할 수 있다.

임차인이 손해비용 청구를 받아들이지 않고 원상회복을 희망할 경우 임대인은 임대보증금에서 그 비용을 차감하는 것이 일반적이다.

참고로 임차인이 주택을 임대하고 본인의 취향에 맞게 도배를 하고 장판을 교체하는 행위는 일상적인 사용행위로 간주될 수 있다.

하지만 장판 대신 대리석을 까는 것은 신중을 기해야 한다. 대리석이 보기는 좋지만 난방비가 많이 들어가 사람에 따라서는 불편함을 느낄 수 있고, 어린 자녀나 나이 드신 노부모가 계신 경우에는 미끄러져 다칠 수도 있기 때문이다.

이를 생각하지 않고 임대인에게 비용청구를 잘못 하였다가는 원상회복 요구 시 철거비용과 새로 설치할 장판 비용이 추가로 들어갈 수 있으니 주의가 필요하다.

싱크대의 경우 기존에 있는 싱크대를 새로 바꾼 경우에도 재산적 가치가 올라갔다고 주장하기에는 무리가 있다. 무심코 철거한 낡은 싱크대가 고가의 제품일 수 있기 때문이다.

임차인이 주택을 임대하고 자신의 취향에 맞게 인테리어를 하는 것은 본인의 마음이다. 하지만 이를 임대인에게 주장할 때 새것으로 설치했으니 비용을 돌려 달라고 하는 것은 위험천만한 일이라 할 수 있다.

사람의 관점에 따라서 새것을 좋아하는 사람이 있고 오래된 빈티지를 선호하는 사람이 있을 수 있기 때문이다. 잘못하면 비용을 받기는 고사하고 원상회복을 해야 하는 문제가 발생할 수 있다. 원상회복을 하려면 인테리어 한  바닥과 싱크대를 철거하고 원래에 있던 장판으로 깔아주고 오래된 싱크대를 구해다 설치해 주어야 한다.

그런데 이런 제품은 구하기도 어렵고 중고를 구할 경우에는 임대인이 원래 있던 물건과 다르다고 주장하면 골치가 아파지기 때문이다. 비용을 조금이라도 받으려다 그 보다 더 많은 비용이 들어갈 수 있어 주의가 필요하다.

대부분의 임차인들은 입주 시 많은 비용을 들여 인테리어를 하고도 퇴거 시에는 아무 말도 안하고 조용하게 이사를 하는 것은 잘못하면 원상회복을 위해 인테리어를 다시 해야 한다는 것을 알기 때문이다. 조용히 이사하면 원상회복비용이 안 들지만 비용을 청구했다가 잘못하면 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

이런 서러움을 당하는 것이 바로 집 없는 자의 아픔일 것이다. 하지만 고가의 비용과 세금을 납부하고 가격의 폭락의 위험을 감수하고 집을 산 사람과 위험부담을 지지 않는 임차인이 같을 수는 없는 일이니 임대보증금과 부족한 금액은 대출을 받더라도 내 집을 사는 것이 최고이다.

임대인이 갑이고 임차인이 을의 입장인 것은 동서고금의 진리이다. 여론이나 부동산정책을 잘못 해석하여 임차인에게 유리하다고 잘못알고 이를 무시하다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의가 필요하다.

오늘의 교훈. “사람마다 부동산을 보는 관점이 다르기 때문에 상대방의 입장에서 생각해야한다.”


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