[이영구의 실전경매] 임대차계약서의 입주일이 다를 때
[이영구의 실전경매] 임대차계약서의 입주일이 다를 때
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.01.15 09:33
  • 댓글 1
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

1. 임대차계약 기간

우리가 임대차계약을 하면서 일어나기 쉬운 일중 하나가 임대차계약기간의 변동 이다. 일자가 앞으로 앞 당겨지거나 조금 늦어지는 경우가 많이 발생한다.

2018넌 1월 20일~ 2020년 1월 19일 (24개월)로 임 대차계약을 하였으나 사정이 생겨 입주 일 을 2018년 1월 10일로 9일을 앞당기기로 하고 계약서는 수정하지 않은 경우 발생할 수 있는 다양한 문제들이 있을 수 있다.

2. 전입신고와 확정일자 

(1) 전입신고 2018년 1월 10일 입주하고 계약서를 가 지고 전입신고를 할 경우 계약서 보다 10 일을 먼저 입주하는데 전입신고를 할 수 있는가?

1) 원칙 전입신고를 하려면 세대주가 주민센터 를 방문하여 전입신고를 하는 것이 원칙이 다. 이는 전입신고에 임대차계약서를 필수 요건으로 하지 않는다는 의미이다.

2) 실무처리 문제 임대차계약서와 다르게 10일 정도 일찍 이사를 한 경우에 임차인이 전입신고를 하 려면 기존에 임차인세대가 전출을 가야한 다. 그렇지 않으면 이중 등록이 되여 문제 가 발생할 경우 기존 임차인이 피해를 볼 수 있어 기존 임차인의 확인서를 요구한다.

이는 사실상 확정일자 받는데 필요한 조건 이나 사실상 전입신고와 동시에 확정일자 신고를 하기 때문에 발생하는 문제이다.

(2) 확정일자의 효력 확정일자는 대항력(입주하고 전입신고 한 다음날 0시부터 효력발생을 구비한 임 차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으 면 해당 임대 목적인 부동산이 경매나 공매 로 매각될 경우 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 순위의 보전력을 가진다. 즉 확정 일자를 기준으로 날짜가 늦은 후순위 권리 자 보다 먼저 배당을 받을 수 있고, 소액임 차인의 경우 그 적용범위 내에서 날짜가 앞 선 선순위 권리자 보다 먼저 최우선변재를 받을 수 있다.

(3) 사고의 위험성 임대차계약서의 기간을 변경하지 않을 경 우 차후 잘못되어 경매가 진행될 경우 임대 차계약서와 불일치하는 전입일에 대하여 채 권자가 불일치를 이유로 대항력의 무효를 주장할 경우 어떻게 되는가의 문제이다. 만약 전입일의 신뢰성에 의문을 제기하고 불완전 계약을 주장할 경우 그 보호를 받을 수 있는가 임대차계약서보다 먼저 전 입을 하였다 하더라도 계약의 효력은 계약 서에 의한 다고 봐야하기 때문이다.

다만 먼저 전입신고를 한 경우에는 임대차계약 서의 시작 일부터 즉시 대항력의 효력의 발 생한다고 볼 수 있다.

3. 참고사항

임대차계약서의 날짜보다 먼저 잔금을 납부하고 입주하는 경우에는 가능한 입주일을 수정하는 것이 좋다. 다만, 입주일이 지연되어 늦게 입주하는 경우에는 큰 문제 가 없다고 볼 수 있다.

전입신고는 임차인이 임대보증금과 임 대차기간을 제3자에게 대항할 수 있는 권 리이기 때문에 임차인은 반드시 전입신고 를 하여야 한다.

확정일자는 선택사항 이지만 가능하면 신고를 하는 것이 좋다. 이는 임대주택에 문제가 발생하여 경매나 공매가 진행될 경 우 배당을 받을 수 있는 순위를 확보하는 것이기 때문에 신중을 기해야 한다. 배당신청을 하였다 하더라도 확정일자 가 없으면 소액 임차인의 경우 최우선변제 의 혜택을 받을 수 없으며 배당순위에 관한 권리도 상실할 수 있기 때문이다.

이런 경 우에는 임차인이 임대보증금을 한 푼도 못 받고 이사를 해야 한다. 부동산의 임대차계약은 주택임대차보호 법이나 상가임대차보호법을 통하여 법이 보호를 해준다. 그 대신에 최소한 보호를 받을 수 있는 조건에 충족해야 하는데 이것 이 바로 전입신고와 확정일자이다. 법이 정하는 원칙을 준수하여 피해를 보 는 일이 없도록 주의 하자.


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따욱 2018-01-24 16:34:38
최우선변제는 확정일자 안받아도 되는 것으로 압니다 ;;;