[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 구입하고 보니 벽에 금이 가거나 누수가 발생한 경우 매수자는 매도자나 매매를 중개한 공인중개사에게 그 책임을 전가하여 보상을 받으려는 경향이 있다. 이는 매매계약을 체결하면서 하자담보책임에 대해서는 매도인에게 6개월 이내에 그 책임을 물을 수 있다는 내용을 기준으로 한다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법은 매매의 목적물에 하자가 있을 때에는 매수자는 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있다. 대부분의 매매에서 하자보수의 책임은 이를 근거로 그 비용의 청구나 수리를 요구할 수 있다.
이는 매도자가 문제가 있음을 알고도 매수인에게 말하지 않았거나 모르고 알려주지 않은 경우 등을 포함한다. 대부분 신축 한지 얼마 안되는 주택이나 다가구주택, 빌라, 아파트 등을 분양받은 경우에 이를 분양하거나 매도한 상대방을 대상으로 하자보수를 청구하여 보상을 받는 경우가 대부분이다.
이런 경우에는 건축의 하자로 건축회사가 하자담보보험을 들고 있다면 대부분 하자보수를 받을 수 있다.
건물이 오래되고 낙후되어 하자가 있을 수 있는 20년 된 주택을 구입하면서 신축 주택과 같은 조건을 기대하기는 어렵다. 20년 이상 오래된 빌라를 구입하여 인테리어를 하기 위해 내부 자제를 철거하고 보니 벽에 금이 가있다면 이를 이유로 매도인에게 하자보수를 청구할 수 있을까?
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
법은 매수자가 매수를 하면서 오래된 주택으로 벽에 금이 가거나 곰팡이가 발생한 상황을 보고 식별하여 알 수 있는 상황이었고 이런 상황임에도 매입을 하기로 하고 계약을 체결하였다면 그 하자담보책임을 매도자에게 청구할 수 없다고 명시하고 있다.
부동산의 거래에 있어서는 항상 “현 상태대로 매입한다.”는 조항이 들어간다. 이는 매매로 인한 분쟁을 예방하기 위한 조항이기도 하며, 매도자가 시설의 일부를 분리하여 가져가서 매수인이 패해를 보지 않도록 하기 위한 보호 조항이기도 하다.
하자보수는 매매거래를 철회할 경우가 아니라면 수리를 해서 사용해야 하기 때문에 감정적인 부분에 집중하기 보다는 어떻게 하면 빠른 시간 내에 보수를 할 수 있는지 그 방법을 찾는데 집중해야 한다.
부동산 거래시에는 항상 꼼꼼하게 살펴보고 문제가 있는 분분에 대해서는 상세하게 알아보고 그 원인이 무엇인지 파악하여 개선할 수 있는 방법을 강구한 이후에 매수계약을 체결하여 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 이후에 본인이 보수한다는 마음으로 진행을 하여야 한다.
누수가 있어도 사소한 문제인 경우에는 수도밸브만 다시 잠가줘도 해결될 수 있고, 벽의 잔금도 간단한 페인트칠만으로도 해결될 수 있는 경우가 많다. 하지만 상황에 따라 벽을 허물고 다시 설치해야 하는 경우가 발생할 수도 있으니 전문가의 조건을 듣거나 공인중개사의 도움을 받아 수리비용의 견적을 미리 받아보고 매입을 진행하는 것이 좋다.
매매계약의 체결을 중개하는 공인중개사는 등기부, 건축물관리대장 등 기본적인 사항에 대해서 분석 및 확인을 하고 그 현황을 당사자에게 알리고 계약을 체결한다면 책임을 추궁할 수 없다.
부동산의 거래자는 공인중개사를 협력자로 생각하고 최대한 도움을 받도록 노력해야 한다.
문제가 있거나 의심이 가는 사항에 대해서는 공인중개사에게 알아볼 것을 요청하고 그 확인사항을 계약서에 기록을 요구하거나 확인설명서에 명시해 달라고 하는 것이 가장 현명한 방법이다.
