[이영구의 실전경매] 부동산경매 필수요건
[이영구의 실전경매] 부동산경매 필수요건
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.03.30 08:00
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

부동산경매 필수요건

부동산경매의 필수요건은 물건 발굴, 권리분석, 임장, 입찰가 선정, 입찰이라 할 수 있다. 이 요건중 하나라도 등한시하게 되면 예기치 않은 어려움에 처하거나 경매를 진행할 수 없다.

1. 물건 발굴
경매정보를 검색하여 부동산경매로 나온 물건을 보고 마음에 드는 좋은 물건을 찾는 것은 꾸준한 노력밖에 없다. 지속적으로 살펴보며 원하는 물건이 나왔을 때 그 물건을 볼 수 있는 능력이 되어야 한다.

전문가의 추천을 받는다 하더라도 추천해준 부동산이 입찰의 가치가 있는지 판단하는 것은 본인의 몫이기 때문에 이는 매우 중요한 요건이라 하겠다.

아무리 좋은 물건이 나오고 전문가의 추천을 받는다 하더라도 그 물건의 가치를 모른다면 경매의 참여 자체가 어려워지기 때문이다.

2. 권리분석
부동산경매에 있어서 권리분석은 두 가지로 분리된다. 공개 권리분석과 숨어있는 권리분석이다.

(1) 공개 권리분석
부동산경매에서 공개 권리분석은 서류상 누구나 접근이 가능하고 확인이 가능한 권리분석으로 등기상권리분석과 전입세대열람이 있다.

1) 등기상 권리분석
등기상 권리분석은 등기사항전부증명서와 등기사항일부증명서의 서류 확인을 통해 확인할 수 있는 권리로 이를 분석하는 방법이다.

등기에는 소유자를 나타내는 소유권, 임차인이 설정한, 전세권, 임차권이 있고, 대출을 받은 경우에 설정하는 근저당, 저당권 등이 있고, 채권자들이 판결을 받아 설정한 가압류, 국가기관의 세금 연체 등으로 설정한 압류, 소유자가 변경될 것을 예고하는 소유권이전 가등기 등 등기상에 등재될 수 있는 다양한 권리들이 있다.

이러한 권리들을 분석하고 낙찰을 받을 경우 소유권을 상실하거나 추가로 부담해야 하는 비용은 없는지, 낙찰을 받아 소유권 이전을 할 때 말소되지 않는 권리가 있는지 분석하고 확인하는 작업이라 할 수 있다. 이를 잘못할 경우 법률적, 재산적 피해가 발생할 수 있으니 반드시 필요한 과정이다.

2) 전입세대열람 권리분석
등기에 전세권이나 임차권을 설정하지 않았다 하더라도 임대차보호법에 의해 보호를 받는 임차인이 있는 경우에는 반드시 전입세대열람을 확인하여 그 진위를 파악하는 분석을 하여야 한다. 낙찰을 받아 소유권이전을 하였다 하더라도 임차인이 있다면 내가 직접 입주하는데 어려움이 있을 수 있기 때문에 임차인을 내보낼 수 있는지 아니면 계속 거주하게 하다가 나중에 입주해야 하는지를 분석해야 한다.


(2) 숨어 있는 권리분석
부동산에는 다양한 권리가 있는데 공적장부인 등기사항전부증명서나 전입세대열람으로 확인되지 않는 권리들이 존재한다. 이러한 권리의 존재야 말로 입찰여부를 망설이게 결정하거나 입찰가격 결정에 가장 큰 영향을 미치는 요인중 하나라 할 수 있다.

그 대표적인 권리 임차인, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이라 할 수 있다.

1) 임차인
전입세대열람을 분석하고 확인하였다 하더라도 임차인의 존재의 진위를 확인하는 것은 본인이 해결해야 할 문제이다. 이는 부동산경매를 방해하는 것 중에 하나가 임차인이 아님에도 불구하고 전입신고를 한 허위임차인이나 경매를 방해하거나 채무자인 소유자와 공모하고 가장으로 전입신고를 하는 경우가 있어 그 피해가 낙찰자에게 미치는지 사전에 확인하는 작업이 필요하다.

2) 유치권
유치권은 해당부동산의 공사를 하고 그 대금을 받지 못한 경우에 공사업자가 대금을 받을 때까지 그 부동산을 점유하고 대금지급을 청구하는 방법이다. 그런데 법적인 정립이 미흡하여 그 권리의 주장을 등기상에 하지 않고 부동산에 현수막을 게시하거나 안내문을 부착하는 방법으로 하는 경우가 많아 그 진위의 확인이 어렵다는 점이다.

어떤 경우에는 경매라 3차 4차까지 유찰된 이후에도 유치권을 주장하는 신고가 입찰법원에 들어오거나 낙찰을 받고 매각허가결정을 받는 사이에 없던 유치권 주장 현수막이 게시되는 경우가 많아 그 진위를 파악하기 어렵고 낙찰을 받은 이후에도 대처방법을 모르면 낭패를 보기 때문에 권리분석에 어려움이 있다.

유치권에 대해서는 명확한 분석은 있어도 확실한 분석은 있을 수 없다. 다만 그 권리관계나 증거자료를 통해 유치권자의 권리가 사실인지 아니면 채무자와 공모하여 또는 이해관계인들이 협잡을 하여 가장유치권이나 허위유치권을 주장하는 것인지 분석하고 그 위험성에 대응방안을 찾는 것이 중요하다.

3) 법정지상권
법정지상권은 토지와 건물이 있는데 그 둘 중 하나만 경매로 낙찰받을 경우 상대방의 권리가 법적으로 인정되는 지상권을 말한다. 토지를 낙찰 받았는데 건물에 법정지상권이 성립된다면 토지를 낙찰 받고도 건물로 인해 사용을 못하는 결과가 될 수 있고, 건물만 낙찰을 받았는데 법정지상권이 성립되지 않으면 어렵게 경매로 낙찰을 받고 철거비용을 부담해 건물을 철거해줘야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 부동산경매 입찰시 조심해야 하는 권리라 할 수 있다.

4) 분묘기지권
임야나 밭의 경우 경매로 나온 물건에 분묘가 있는 경우가 있다 이런 분묘의 경우에도 분묘기지권이 성립되면 낙찰을 받은 이후에도 분묘를 계속 존재하게 된다. 그런데 밭의 경우에는 농지취득자격증명원을 낙찰을 받고 7일 이내에 입찰법원에 제출해야 하는데 분묘로 인해 이를 제출하지 못해 낙찰자가 입찰보증금을 몰수당하고 자격상실이 되는 경우가 있어 권리분석에 신중을 기해야 한다.

3. 임장
부동산 경매 물건을 발굴하고 권리분석을 한 이후에는 반드시 현장을 방문하는 임장을 해야 한다. 이는 부동산의 특성상 사진이나 지도로 위치를 확인하고 건물의 내역을 파악한다 하더라도 그 실체는 다를 수 있기 때문이다. 부동산은 사진의 각도와 날씨에 따라 좋게도 보이고 나쁘게도 보이며 앞쪽의 모습과 뒤쪽의 모습이 다를 수 있어 사진만 볼 경우에는 그 정확한 내용을 파악할 수 없기 때문이다.

(1) 현황확인
부동산 임장은 아파트, 단독주택, 상가, 토지 등 특성에 따라 약간 다를 수 있지만 기본적인 특성은 유사합니다.

(2) 현장 방문 확인 사항

1) 물건분석
임장을 하고자 하는 부동산에 대해 현장에 방문하여 위치, 형태, 구조 등을 살펴보고 낙찰시 사용하고자 하는 용도로 적합한지 살펴보아야 합니다.

2) 점유자 확인
대상물건이 주소지에 위치하고 점유자가 거주하고 있거나 사용자가 누구인지 확인이 필요합니다. 소유자인지, 임차인인지, 유치권자가 있는지 확인하는 작업을 거치고 낙찰시 발생하는 문제점은 없는지 정검해야 한다. 이는 차후 낙찰을 받고 명도를 할 때 전략을 세우는데 있어서도 중요한 자료가 되니 반드시 확인하는 것이 좋다.

3) 시세분석
주소지 인근 공인중개사에 들러 시세는 얼마인지 전세가격은 얼마인지, 월세가격은 얼마인지 시세를 파악하고 입찰가격을 선정하기 위한 조사를 하여야 합니다. 급매나 일반 매물의 가격이 경매가격 보다 높다면 경매의 실익이 있지만 비슷하거나 시세가 더 저렴하다면 일반 매매를 검토해야 합니다.

4) 시장분석
부동산은 도로인 신설이나 지하철역의 개설 등 교통여건에 따라 가격인 상의 가능성이 높고 대형마트나 쇼핑센터의 입점 여부, 삼성, LG 등 대기업의 입주나 관공서 등의 입주 여부, 재개발이나 재건축의 추진 여부 등 인근지역의 시장 분석을 통해 현재 가치와 미래 가치를 분석해야 합니다.

(3) 참고사항
부동산 경매 물건의 임장은 경험이 많을수록 보이는 부분이 많아지고 시야가 넓어지는 경향이 있습니다. 하나 하나 임장을 하면서 경험을 통해 지식을 축척하거나 전문가와 동행을 통해 배우시는 것이 좋습니다.

4. 입찰가 선정
물건에 대한 입찰여부를 결정하면 입찰에 참여할 가격을 선정해야 하는 이는 부동산의 가치를 파악하고 낙찰의 가능성을 함게 검토해야 하기 때문에 매우 어려운 작업이다. 먼저 주위 시세를 파악한 자료와 나에게 필요한 중요도를 감안하고 다른 입찰자들이 참여서 입찰가격을 예측하고 이를 통해 정적한 입찰가격을 선정해야 한다.

입찰가격 선정에서 가장 중요한 것은 참여자에 필요한 가치이다. 부동산은 기성품과 달라 정해진 가격이 없고 매도자와 매수자가 합의하여 가격을 결정하는 특성이 있는 만큼 매수하고자 하는 입찰참여자가 경매 부동산을 구입하고자 하는 목적과 그 취지에 따라 가격을 유연성있게 선정하여야 한다.

5. 입찰
부동산경매 물건을 매입하기 위해서는 정해진 날짜와 시간에 입찰법원에 방문하여 그 절차에 따라 입찰에 필요한 요건에 맞추어 접수를 하여야 한다.

입찰을 하기 위해서는 입찰표를 작성하고 입찰보증금을 해당 경매물건의 최저매각가격의 10%(20%) 정해진 금액을 입찰보증금봉투에 밀봉하고 대봉투에 입찰표와 입찰보증금 봉투를 넣고 접수대에서 접수해야 한다.

입찰법원에서 진행하는 경매는 민사집행법의 절차에 따라 진행되고 입찰참여자는 그 기준에 맞게 입찰을 준비하여 정해진 시간 안에 접수를 하여야 그 효력이 있다. 서류를 미흡하게 준비하면 낙찰을 받고도 무효처리가 되므로 그동안 준비한 과정이 아무런 의미가 없어지니 니 또한 매우 중요한 과정이라 하겠다.

부동산경매는 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 것이 가장 큰 목적이다. 간혹 꼭 필요한 부동산을 구입하고자 하는 경우에는 안전한 낙찰을 받기 위해 높은 금액에 낙찰을 받기도 하지만 대부분은 시장의 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰을 받아 비용을 절감하고자 하는 목적이다.

이러한 목적을 이루기 위해서는 원하는 물건을 잘 발굴하고 권리분석과 임장, 시세분석 과정을 거쳐 입찰에 참가해야 한다. 손실을 예방하고 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받아 목표를 달성하기 위해서는 꾸준한 노력과 지속적인 경매참여 과정을 거치는 것이 가장 좋은 방법이다.

물건의 가치를 보는 안목을 키우고 같은 관심을 가진 사람들과 정보를 공유하면서 함께 안전한 경매를 하는 것만이 부동산으로 행복을 지키는 길이다.

부동산을 도구로 가정의 행복을 지키는 우리가 됩시다.


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