부동산경매의 가장 중요한 기준은 말소기준권리이다. 이 말소기준권리를 기준으로 앞선 임차인이나 전세권자, 가등기 등은 낙찰을 받은 매수인이 그 권리를 인수해야 한다.
이는 일반 매매 거래시 전세를 안고 구입하는 경우와 같다고 볼 수 있다.

전세권의 경우 전세보증금을 돌려받기 위해 임의경매를 신청한 경우에도 법원의 말소기준권리 산정방법에 따라 전세권을 말소기준권리로 지정하는 경우와 임의경매 시점을 말소기준권리로 지정하는 경우가 있다.
똑같은 권리에 기한 경매의 진행이라 하더라도 말소기준 시점이 전세권인 경우 전세보증금이 1억인데 낙찰이 5,000만원에 되었다면 낙찰자는 낙찰금액만 납부하면 소유권을 인수할 수 있다.

하지만 임의경매 시점을 기준으로 할 경우에는 낙찰자는 낙찰을 받은 후 소유권을 인수하기위해서는 전세권자의 미배당 보증금 5,000만원에 대해서 돌려줘야할 의무가 있기 때문이다.
원활한 경매의 진행을 위해서는 전세권을 기준으로 말소기준권리를 지정하지만 많은 경우에 임의경매 시점을 말소기준권리로 잡아 이를 잘못 이해하고 낙찰을 받은 응찰자들이 대금납부를 포기하여 입찰보증금을 몰수당하는 사례가 있으니 주의를 해야 한다. 경매물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리이니 이를 최우선으로 분석하고 접근하기를 바란다.