[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
부동산거래에서 가장 중요한 것은 원칙을 지키는 것이다. 그렇다면 그 원칙이 무엇이고 주의할 점들은 무엇인지 알아야 한다. 부동산거래의 매매계약을 체결하면서 반드시 지켜야할 중요한 원칙으로는 첫째 거래 전 사전필수확인사항, 둘째 거래 시 주의사항, 셋째 잔금 시 주의사항으로 나누어 볼 수 있다.
거래 전 사전필수확인사항
부동산을 매입하기 위해서는 매매계약을 체결하기 전에 확인해야할 기본적인 사항들이 있다.
물건 방문 확인
먼저 구입하고자 하는 물건이 아파트라면 그 아파트를 반드시 방문하여 현장을 확인하여야 한다. 해당 호실과 내부구조, 주방과 창문, 베란다, 욕실 등 인테리어 상태, 창밖 조망권 등 구체적인 사항을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요하다.
간혹 보면 몇 년 전에 거주한 경험이 있어 아파트의 해당 동에 빛이 잘 들고 조망권이 좋다고 생각하여 매입하였으나 나중에 입주하고 보니 인근에 고층건물이 들어서 빛이 안 들고 조망권의 혜택을 전혀 보지 못했다는 경우를 볼 수 있다. 이는 현장을 방문하지 않아 발생하는 문제로 반드시 물건을 방문하는 노력을 기울여야 한다.
등기사항전부증명서등 서류 확인
부동산의 권리는 기본적으로 등기사항전부증명서(구, 등기부등본)을 기준으로 하며 건축물관리대장을 참고해야 하는 경우가 있을 수 있다.
아파트의 경우에는 등기사항전부증명서를 열람하는 것만으로도 기본적인 사항은 확인할 수 있으니 반드시 열람해야 한다. 주택이나 상가의 경우에는 건물과 토지가 각각 별도로 등기사항전부증명서가 있으니 둘 모두를 확인하여야 한다.
거래 시 주의사항
부동산거래는 사전 확인을 하였다 하더라도 매매계약 체결 시 확인사항을 등한시하면 차후 큰 위험에 봉착할 수 있으니 기본적인 확인사항을 반드시 확인하여야 한다.
소유자 확인
매매계약을 체결하는 매도자가 소유자인가 반드시 확인하여야 한다. 소유자의 확인은 등기사항전부증명서의 가장 나중에 있는 소유자와 일치하는지 살펴보고 매도자의 신분증을 확인하여 당사자 유무를 확인하여야 한다.
이때 등기사항전부증명서에는 반드시 주민번호가 나타나게 하여야 신분증의 주민번호와 대조가 가능하다. 또한 신분증의 진위여부를 확인하기 위해서 주민등록증의 경우 국번 없이 1382로 전화를 걸면 ARS로 안내에 따라 주민번호와 발급일자를 누르면 일치하는지 여부를 확인할 수 있다.
민원24 홈페이지(http://www.minwon.go.kr) 확인서비스에서도 주민등록증 진위확인을 할 수 있다. 또한 운전면허증은 도로교통공단 e운전면허 홈페이지(https://dls.koroad.or.kr)에 접속하여 운전면허조회에서 운전면허증의 진위를 확인할 수 있다.
대리인의 자격확인
매매계약을 하다보면 소유자가 직장생활을 하거나 부득이한 경우 배우자, 부모, 자녀, 지인 등이 대리인으로 나와 계약서를 작성하는 경우가 있다. 이 때 주의할 점은 반드시 위임장과 인감증명서, 인감도장, 신분증, 등기필증(집문서) 등을 확인하여야 한다.
인감증명서의 도장을 기준으로 위임장, 매매계약서에 모두 동일한 도장을 날인하여야 안전하다. 간혹 인감증명서만 있고 도장은 유사한 도장이나 전혀 다른 도장을 날인하는 경우가 있는데 이는 법적인 분쟁이 발생할 경우 불리하게 작용할 수 있다.
위임장의 용도는 위임한 내용을 명시하고 위임자의 인감을 날인하여 그 정명을 하는데 목적이 있기 때문에 인감증명서의 도장과 일치하여야 한다. 또한 대리인의 신분증을 확인하고 반드시 매매계약서상에 대리인의 이름 주민번호, 연락처 등을 명시하여야 그 효력이 있다.
부동산의 소유권행사는 배우자나 부모라 하더라도 대신할 수 없는 것이 원칙이다. 배우자가 본인의 허락 없이 부동산을 매각한다면 이 또한 불법행위에 해당함을 알아야 한다.
잔금 시 주의사항
부동산거래의 잔금 시에도 지켜야할 기본 원칙이 있다. 이를 등한시하거나 무시하다가 큰 피해를 보는 경우가 있으니 주의하자.
동시이행의 원칙
매매계약의 잔금을 납부할 때에는 반드시 동시이행의 원칙을 준수하여야 한다. 동시이행의 원칙이란 매도인은 잔금을 받으면서 소유권이전 등기서류와 점유권을 넘겨주고 매수인은 잔금을 납부하며 소유권이전등기서류를 넘겨받고 점유권을 넘겨받는 것이다. 이 과정이 동시에 이루어 질 때 온전한 거래가 완성되었다고 볼 수 있다.
부동산거래는 그 금액이 크고 우리가 들어가서 살아야 한다는 전제가 깔려있어 기본원칙을 지키지 않으면 대금을 완납하고도 집에 입주를 못하거나 반대로 점유권을 넘겨줘 매수인이 입주하였으나 잔금을 못 받는 피해가 발생할 수 있다.
아름답고 살기 좋은 사회가 되기 위해서는 기본 원칙을 지키는 노력이 필요하다. 본인의 작은 실수가 상대방으로 하여금 검은 유혹에 빠지게 하는 결과가 나올 수 있으니 부동산거래에 있어서는 반드시 기본원칙을 지키도록 하자.
