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    [이영구의 실전경매] 아파트 경매 갭투자의 허와 실
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.11.03 04:30
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    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    이영구 (굿모닝충청 부동산금융경매연구원장)

    부동산경매의 투자방식은 다양한 방법이 있다. 그중에 하나가 경매로 물건을 시세보다 저렴하게 구입하여 소유권을 이전한 다음 전세로 임대를 주는 방법이다. 이는 최근에 유행하고 있는 아파트 갭투자의 방법 중 하나로 투자비용을 최소한으로 절감할 수 있다는 측면에서 매우 유용한 방법이다.

    그동안 대출이 잘 나오고 금리가 저렴한 시점에서는 경매로 아파트를 낙찰 받은 경우에도 반드시 경낙잔금대출을 받는 것이 유리한 방법이었다. 이는 대출을 최대한 받은 상태에서 보증금을 받고 월세로 임대를 할 경우 월세를 받아 대출금의 월불입금을 상환하고도 매월 일정한 수입을 얻을 수 있었기 때문이다.

    하지만 지금의 상태에서는 대출을 받는 것도 힘들어지고 있고 그 대출받는 금액의 비율도 대폭 삭감된 상태로 서울의 경우에는 40%까지 대출비율이 떨어지고 금리도 상승하여 대출을 활용하는 투자방법은 더 이상 실익이 없기 때문이다. 이러한 상태에서 대출을 받아 월세로 임대를 준다 해도 투입되는 현금의 비율이 높아져 큰 자금이 묶이는 결과를 초래하여 그 실익이 떨어지기 때문이다.

    이러한 현상을 반영하여 부동산경매 시장에서도 투자자들의 기법이 월세 임대방식에서 전세 갭투자 방식으로 전환되고 있다. 갭투자를 활용할 경우에는 반드시 시장분석을 전제로 하여야 한다. 임대수요가 없거나 가격 상승여력이 없는 곳에 투자를 하였다가는 10년이 지나도 투자 수익금을 반환하지 못하고 세금만 꼬박꼬박 내면서 자금이 묶이는 결과를 초래하기 때문이다.

    부동산 투자의 첫째 원칙은 안전성이고 그 다음이 수익성이라는 점을 항상 상기해야 한다. 이러한 기준을 가지고 임대 수요가 풍부하고 장기적으로 매매가격의 상승 가능성이 있는 곳을 위주로 하여야 한다.

    갭 투자의 유형

    1. 전세 안고 갭투자

    갭 투자에 있어서 부동산경매를 활용한 갭 투자는 전세를 안고 구입하는 갭 투자는 1억 원의 주택을 전세 7000만 원이 있는 상태에서 매입할 경우 현금 3000만 원에 투자가 가능하다.

    2. 전세 조건부 갭투자

    주택을 매매하면서 전세 임대조건으로 매입하는 갭 투자로 매매대금의 잔금과 동시에 전세 임차인의 전세잔금을 동일한 날짜에 맞추어 거래하는 방식으로 1억 원의 주택을 매입하고 전세 7000만 원 계약을 한고 나서 동시에 잔금을 하는 방법으로 투자금액은 현금 3000만 원만 있으면 된다.

    3. 부동산 경매 갭투자

    부동산 경매로 갭 투자를 하는 경우에는 시새보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있는 반면에 1억 2000만 원 하는 주택을 1억 원에 낙찰 받은 경우 잔금납부를 하고 명도를 한 이후에 전세 임대를 하여야 하기 때문에 임대가 나갈 때까지는 현금 1억 원이 묶여 있어야 한다는 단점을 가지고 있다.

    갭투자라는 용어는 최근 몇 년 사이에 유행하고 있지만 그동안 주택의 소유자들이 전세를 주는 행위를 투지관점에서 매입하여 바로 전세를 놓을 경우 그 갭이 얼마 안 된다는 점을 강조하면서 생긴 용어이다.

    갭투자가 지금처럼 대출이 어려운 부동산 시장에서는 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 블루오션이라 할 수 있다. 하지만 모든 투자에는 그 손실의 위험성이 있고 그 책임은 본인에게 있다는 사실을 항상 생각하고 신중하게 접근하여야 한다.

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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