갑오년에는 부동산경매시장이 발전하는 새로운 전기가 될 것으로 전망된다. 그 이유는 부동산경매제도의 변화와 시장의 변화가 반영된 아파트 입주물량의 증가로 인한 효과로 볼 수 있다.
먼저 부동산경매제도의 변화를 살펴보면
① 최초매각가격 변경
부동산경매의 최초매각가격이 감정가의 100%에서 시작하던 것이 저감된 20%(대전은 30% 예상)부터 입찰을 시작한다. 경매진행 과정의 단축으로 불필요한 시간을 절약하고 빠른 시일 내에 경매사건을 종결지을 수 있게 되었다. 이로 인해 경매참여가 활성화되고, 초기 낙찰률이 상승할 것으로 보인다.
② 공유자우선매수청구권제도 개선
공유자의 우선매수청구권 행사를 1회 사용하던 규정을 개선하여, 신청을 하고 철회한 경우에도 포함시켜 1회 행사한 것으로 간주한다. 이로 인해 공유자에 의한 경매지연을 예방하고, 이를 악용하는 사례를 방지하게 되었다.
③ 유치권자 배당요구권자에 포함
현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 아니하던 것을 미등기 부동산이 등기된 날로부터 6개월 이내 저당권설정 청구의 소를 제기(미행사시 저당권과 유치권 모두 소멸)한 유치권자는 배당요구를 할 수 있도록 하였다. 배당요구를 한 경우에는 경매절차의 이해관계인의 범위에도 포함되도록 하여 부동산의 매각으로 유치권을 상실하는 유치권자의 지위를 보호하도록 하고, 경매로 인한 매각 시 매수인이 유치권의 부담을 인수하는 인수주의를 폐기하였다. 매각부동산 위의 모든 유치권을 소멸하게 함으로써 유치권에 대한 부담이 없는 상태에서 부동산을 취득할 수 있도록 소멸주의로 전환하였다. 이로써 입찰참여자들은 유치권에 대한 부담에서 벋어나 마음에 드는 물건을 손쉽게 낙찰받을 수 있게 되었다.
④ 주택임대차보호법의 개정에 따라 경매시장도 그 영향을 받을 것으로 보인다.
부동산 경매시 소액임차인으로서 우선 보호되는 보증금 범위와 보증금 최우선변제액 범위가 대폭 개선된다.
주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9,500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8,000만원, 광역시 6,000만원, 그 밖의 지역은 4,500만원으로 확대된다. 이 보증금 중 최우선변제 되는 일정액의 범위는 서울 3,200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2,700만원, 광역시 2,000만원, 그 밖의 지역은 1,500만원으로 확대된다.(대전시는 6,000만원까지 2,000만원 최우선변제, 세종시는 4,500만원까지 1,500만원 최우선변제 대상이다.)
상가의 경우 소액임차인의 범위는 서울 6,500만원, 수도권 등 과밀억제권역 5,500만원, 광역시 3,800만원, 그 밖의 지역은 3,000만원으로 조정되며, 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액의 범위도 서울 2,200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1,900만원, 광역시 1,300만원, 그 밖의 지역은 1,000만원으로 확대 조정된다.(대전시는 3,800만원까지 1,300만원, 세종시는 3,000만원까지 1,000만원이 최우선 변제되는 보호대상이다.)
최우선변제되는 일정액의 범위가 확대되면서 금융기관은 주택 및 상가건물을 담보대출 하면서 담보가치에 따른 대출금액 조정이 불가피해졌다. 이는 대전의 경우 방 하나에 1,900만원을 공제하던 기존의 한도가 2,000만원으로 변했기 때문이다. 입찰자 입장에서도 다가구주택이나 근린주택 등 임차인이 많은 건물에 대한 임대차분석 시 최우선변제액을 고려한 보다 신중한 분석이 요구다.
법인의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금 보호에 어려움이 있었으나 이번 개정으로 2014년부터는 보증금을 보호받을 수 있게 됐었다. 이제는 법인이 직원이름으로 임차된 주택의 경우에도 대항력이 발생하니 입찰자들의 세심한 주의가 필요하다.
⑤ 주택임대차 계약을 할 경우 중요한 확인사항
첫째, 당사자확인은 등기사항전부증명서(등기부등본)과 신분증, 소유자 통장 계좌여부를 반드시 확인하고 계약금과 잔금을 입금하여야 한다. 대리인의 경우에는 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 확인해야 한다. 이는 부부나 부모, 형제간이라도 필수 확인사항이다.
둘째, 권리순위확인은 등기사항전부증명서의 근저당, 가압류 등 선순위 권리설정 여부를 확인하고, 관할세무서에 미납국세를 확인을 한 다음 선순위임차인의 확정일자와 보증금총액을 확인한다.
셋째, 중개대상물 확인∙설명서를 통해 수도, 전기, 도배상태, 누수여부 등을 확인한다.
넷째, 대항력을 통한 우선변제권 확보를 위해 이사와 동시에 전세권등기나 주민등록 이전 및 확정일자를 받아야 한다.
시장의 변화가 반영된 아파트 입주물량의 증가
IMF는 2014년 세계경제 성장율을 3.6% 수준으로 전망하여 2013년 보다는 개선될 것으로 내다 보았다. 미국, 영국, 유럽, 일본 등 선진국의 회복세는 지속될 것으로 전망하고, 중국은 연착륙 정책으로 성장율 둔화가 예상된다. 인도, 브라질 등 신흥국의 성장세도 둔화 것으로 예상되어진다.
2014년 우리나라 경제 성장율은 2013년 보다는 개선되어 3.4~4.0% 수준으로 전망되고 있다.(한국금융연구원 4.0%, 하나금융경영연구소 3.4%, 한국은행 3.8% 성장 전망)
미국의 출구전략 등 대외상황을 고려할 때 금리상황은 유동적이나, 시장금리는 경제회복세와 맞물려 상승기조가 예상되며 부동산 시장은 경기회복에 따른 상승압력과 금리인상에 의한 하락압력이 공존하는 상황이 될 것으로 보인다.
경제시장의 변화
2014년 전국 아파트 입주물량이 26만 5,999가구로 2010년 이후 최대 규모이다. 12.11일 대전시와 부동산114 대전충청지사 등에 따르면 내년 입주물량은 대전은 올해 4,952가구에서 2014년 총 1만 219가구, 세종은 올해 3,512가구에서 내년에는 2~3단계 중앙부처 이전을 계기로 총 1만 4,183가구로 늘어날 전망이다.
입주물량이 늘어나면 공급과잉으로 인한 일시적인 적체현상이 발생하고 이는 부동산 가격의 하락이나 보합세를 가져올 것이다.
대전∙세종지역은 현재 전세물량의 부족으로 전세는 나오는 즉시 거래되고, 전세 수요자의 일부는 매매로 돌아서 매매 가격의 회복을 견인하고 있다. 하지만 대전에 1만 219세대가 입주를 하게 된다면 일부 전세수요가 신규 물량으로 대체될 가능성이 높기 때문이다.
그러나 지난해 도안신도시의 입주로 인한 부동산 매매 및 임대의 어려움을 경험한 바 있는 학습효과가 있어 그 파급효과는 크지 않을 것으로 보인다. 이는 대전시와 세종시의 인구 유입이 지속적으로 증가하여 주택수요가 증가하고 있기 때문이다. 안전행정부의 인구 통계에 따르면 2012년 대전시 총인구수 1,524,583명이고 세대수는 575,600건이며, 세종시의 경우 총인구수 113,117명이며 세대수는 46,592건이었던 것이 2013년 11월 현재 대전시 총인구수는 1,533,114명에 세대수 584,215건이고, 세종시는 총인구수 119,309명에 세대수 46,860건으로 지속적으로 인구가 증가하는 추세이다.
이런 시점에 세종시의 경우 특별공급 전매기간이 기존 1년에서 3년으로 강화되고, 공무원 이동기관 근무자용 특별공급비율도 70%에서 50%로 대폭 축소되었다. 이는 경매시장에 대한 관심을 더욱 유발하게 될 것이다. 특히 전세시장이 점차 월세 시장으로 전환되면서 월세수입을 얻고자 하는 투자자들이 경매시장을 통해 매물을 저렴하게 구입하여 수익률을 극대화하려는 시도가 늘어날 것으로 보인다.
2014년 1~2월 대전 법원 경매진행물건은 417건으로 2013년 251건의 166%에 이른다. 이는 경매물량이 더욱 늘어나 풍부한 물건이 조달되고 있음을 나타내는 것으로 부동산 경기침체의 장기화로 인한 주택가격의 하락세가 수년째 이어지면서 제1금권보다 건전성이 약한 제2금융권과 고금리 대부업체가 경매를 신청한 주택이 급격하게 증가하고 있다.
특히 후순위 대출을 해준 대부업체의 물건이 폭발적인 증가세를 보일 것으로 전망된다. 이러한 원인은 경매시장은 더욱 달아오르게 할 것이고, 전세 가격이 치솟아 싼값에 내 집 마련을 원하는 실수요자가 경매로 적극적으로 눈을 돌리게 될 것이다. 8.28대책 이후 부동산 시장의 회복 기미가 나타나며 시세 차익을 노린 투자자들도 경매에 저극 가담하고 있다. 이러한 분위기는 2014년에도 계속 이어질 것으로 보인다. 그간 오랜 불황을 겪으며 많은 물건이 경매시장에 유입돼 물건이 풍부한데다 부동산 경기가 회복되는 시점이 내년으로 전망되기 때문이다.
2014년 갑오년은 청마의 해입니다. 서양에서는 청마가 행운을 가져다주는 유니콘 이라는 설이 있고, 우리 동양에서는 청색은 목의 기운에 해당되어 진취적이고 활달한 특징이 있다고 합니다. 청마의 기운을 받아 여러분 모두 활기찬 새해 되시고, 행운이 가득하시기를 축원합니다.
