• [김희선의 러브하우스] 위험한 전셋집?..."예방주사 맞고 구하시라"
    [김희선의 러브하우스] 위험한 전셋집?..."예방주사 맞고 구하시라"
    • 김희선 공인중개사
    • 승인 2019.07.09 10:18
    • 댓글 0
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    [굿모닝충청 김희선 공인중개사] 수도권에 비해 낮은 투자금액으로 수익성건물을 매수하기 좋은 천안.

    10억 원을 호가하는 원룸건물도 대출과 전세 세입자만 있다면 1, 2억에 매수가 가능하다.

    ​이렇다보니 대출 없는 건물은 찾아보기 쉽지 않고 임대인은 만기가 도래한 세입자의 전세보증금을 빼주기도 쉽지 않다.

    이른바 깡통전세.

    ​건물 매수자들의 과반수 이상은 천안에 거주하지 않고 있어 관리업체를 두고 있는 경우가 많은데 편의를 위해 위임장을 써주고 통장관리까지 맡기는 일도 허다하다.

    문제는 여기서 부터 시작 된다.

    ​주인이 써준 위임장을 악용해 관리업체가 전세보증금을 가로채기라도 한다면 바로 전세사기가 되는 것.

    위임장 내용에 따라 과실 책임이 임차인에게 돌아갈지도 모른다.

    천안에서도 이와 비슷한 사례의 전세 사기 사건이 최근에도 있었다.

    해가 거듭될수록 전세 피해자 상담도 늘어가고 있다.

    지금도 위험한 전셋집을 구하고 있는 누군가를 위해 강력한 예방주사를 놓아주고 싶은 심정에 실무에서 가장 많은 질문을 받았던 내용을 토대로 전세 관련 Q&A와 대안을 정리해 보았다.

     

    Q.전세 직거래 안전할까?

    A. NO

    선량한 임대인도 있지만 그렇지 않은 임대인은 부동산도 속인다.

    실제 경험담이다.

    가압류로 인한 경매가 진행중인 건물의 건물주가 태연하게 전세임대의뢰를 한 것.

    두 번째 사례.

    급전이 필요한 임대인이 전세를 놔달라며 선순위 보증금이 적은 것처럼 위조계약서를 만들어 온 적도 있다.

    권리분석 해 줄 수 있는 전문가의 도움은 필수다.

    ​Q.신축건물 전세는 안전할까?

    A. NO

    ​신축건물전세는 대부분 건물등기가 나있지 않은 상태에서 입주자를 모집한다.

    건물등기 전 계약금을 보내야 인기 있는 전세물건을 선점할 수 있는데 등기가 나기 전 건축주나 건축업체가 부도를 내거나 계약금을 가로채면 사고나 사기가 된다.

    게다가 등기가 나지 않은 건물은 전입신고 확정일자도 할 수 없어 대항력도 가질 수 없다.

     

    Q. 무융자 / 대출이 적은 집은 안전할까?

    A. NO

    천안에서 가장 ​선호도가 높은 다가구주택 전세의 경우 각 호실 임차보증금 액수가 매우 중요한데 선순위 전세세입자가 많으면 융자가 적거나 무융자 건물일지라도 위험하긴 마찬가지다.

    경매에 넘어가면 돌려받을 수 있는 돈이 내 차례까지 온다는 보장이 없다.

     

    ​Q. 전세사기 부동산에서 중개 받은 경우 모든 책임은 부동산에서?

    A. NO

    사례에 따라 책임비율은 다르겠지만 많은 판례에 의하면 세입자 본인에게도 일정부분 과실이 인정돼 보증금 일부를 잃게 된다.

     

    ​현실적대안

    ​1.반전세

    필자도 자취를 해봤지만 월세가 아깝다.

    하지만 전재산일 수 있는 큰돈을 운에 맡기는건 너무 무모한 행동이다.

    최우선변제금 범위 안에서 계약을 하되 월세 잘깎는 중개인을 만나자.

     

    ​2.아파트전세

    몇 년전부터 천안에서도 전세가가 매매가를 넘어가는 아파트역전세가 나기시작했다.

    아파트의 경우 오피스텔에 비해 감가가 적어 경매로낙찰받으면 피해금이 적은편인데다

    매매가가 오를 가능성도 있다.

    아파트전세를 선택했다면 이집이 내집이 되어도 될만큼 마음에 드는집을 골라라.

     

    3.보증보험가입

    보증보험은 100프로 전세금반환을 보장하는 제도다.

    가입비가 들지만 전세기간동안 두다리 뻗고 잘 수 있다.

    지방은 다가구주택이나 오피스텔에 비해 아파트 가입이 쉬운편이다.

     

    ​4.보증금은 무조건 집주인에게

    보증금 및 계약금 등 계약에 필요한 모든 금전거래는 등기상 소유자 명의의 통장에 입금해야 한다.

    금전수령 권한이 있는 위임장이 없다면 건물소유자의 배우자라도 이체해서는 안된다.

    수년을 가업으로 부동산에 근무하면서 무수히 많은 사건·사고를 보아왔다.

    절대로 가볍게 봐서는 안 될 전셋집 구하기.

    이 예방접종으로 단 1명의 전세관련 피해자가 없길 바란다.

     

    김희선 공인중개사
    김희선 공인중개사

    김희선

    천안토박이로 33년 서식하며 천안 변천사에 산증인이 됨.(땅 좀 많이 사둘걸 그랬음.)

    천안시에 무한애정이 있음.

    예술과 교육학을 전공했으나 이길은 내길이 아니다 싶어 일찌감치 가업을 물려 받기로 결심함.

    천안 최초로 부동산 중개 법인회사를 만드신 부친께서는 “대표 자리를 물려 받으라” 말씀하시지만...그럴 생각 없음.

    아직은 내 일과 사람(고객)에게만 집중하고 싶어 소속 공인중개사로 근무 중.

     

    -27회 공인중개사

    -부동산권리분석사 1급

    -부동산분양상담전문가 1급

    -부동산자산관리전문가 1급


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