[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
부동산경매에서 배당을 받고자 하는 임차인은 배당신청을 하여야 한다. 임차인의 배당신청 방법에 따라 배당의 유무가 결정될 수 있어 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하여 임대보증금 반환에 관한 문제가 발생한다.
법원은 채권자로부터 경매신청을 받고 경매를 진행할 때 소유자, 채무자, 등기상의 권리자와 이해관계인에게 경매진행사실을 알리고 배당을 받고자 하는 자는 자신의 권리를 입증하여 신고하고 받을 채권에 대한 배당신청을 하도록 하고 있다.
배당신청은 배당요구 종기일까지 접수하여야 하며, 이를 넘긴 경우에는 배당신청을 하더라도 배당을 받지 못한다.
임차인의 배당신청
1. 법원의 양식
임차인은 권리신고와 배당신청을 하여야 배당을 받을 수 있다. 이 때 신청서는 법원 양식에 의한 ‘권리신고 겸 배당요구신청서’를 사용한다.
2. 법원양식 이외
권리신고 겸 배당신청서에 의한 배당신청서를 법원의 양식이 아닌 개별 양식을 사용하여 “권리신고서”를 제출하는 경우에는 임차인이 권리신고만 하고 배당신고는 하지 않은 것으로 보아 법원의 배당시 임대보증금의 우선변제를 받지 못할 수 있다.
3. 배당 제외 효과
임차인이 권리신고만 하고 배당을 받지 못한 경우 임차인이 말소기준권리 보다 선순위인 임차인은 대항력에 효력에 따라 낙찰자에게 인수된다. 이는 낙찰자가 선순위 임차인의 임대보증금을 반환할 의무가 있다는 의미이다.
4. 배당신청의 효과
임차인이 배당신청을 하였으나 배당제외가 된 경우 임대보증금은 낙찰자에게 인수되지만 임대기간에 대한 지속 거주의사를 포기한 것으로 볼 수 있기 때문에 낙찰자는 임대보증금의 반환과 동시에 퇴거를 요구할 수 있다.
부동산경매는 불완전한 법 규정과 법리 해석의 문제로 인하여 수없이 많은 복병이 존재한다. 그러므로 가능하면 안전을 최우선으로 하여 입찰에 임해야 손해를 최대한 줄일 수 있다. 가능하면 입찰에 참여하기 전에 전문가의 검증을 거는 것이 좋으며 혹 사고가 발생하였다면 중도에 포기하지 말고 최대한 피해를 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다.
