• [이영구의 실전경매] 임대물건의 용도변경과 전대, 어디까지 가능할까
    [이영구의 실전경매] 임대물건의 용도변경과 전대, 어디까지 가능할까
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.09.01 04:30
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    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

    임대차계약서에는 “임차인은 임대인의 동의 없이 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권, 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다”는 금지조항이 있다. 이는 이러한 행위를 하게 되면 임대인의 소유권을 침해하거나 불이익이 발생할 수 있기 때문에 금지조항을 명시하여 예방하고자 합니다.

    용도나 구조 변경
    임차인이 주택을 임차하여 상가로 사용하거나, 방이 3개인데 그 중 하나를 확장하여 2개로 만드는 행위, 마당에 간이시설물을 설치하는 행위 등은 임차의 범위를 벗어나는 행위로 임대인의 고유한 권리를 침해하는 행위라 할 수 있다.

    마당에 간이시설물 설치
    * 불법시설물

    임차인이 임의로 간이시설물을 설치할 경우 이는 불법건축물로 간주 되며 임대인은 대출을 받고자 할 경우 대출 거절사유가 된다.

    매매를 체결할 경우에도 매수인이 잔금대출을 받지 못하는 사유가 되어 매매계약의 파기나 잔금 지급의 지체로 인한 피해가 발생할 수 있다.

    전대
    전대란 임차인이 임차한 공간의 일부나 전부를 다른 사람에게 다시 임차하는 것으로 임차인이 권리를 그대로 보유하며 이용권 부분만 임차하는 경우라 할 수 있다. 임차인이 임차한 목적물을 새로운 임차인에게 이전하는 것으로 권리의 양도와 임차물의 양도가 있을 수 있다.

    -임대차 목적 이외의 용도로 사용할 경우
    임차인이 주택을 임차하여 식당을 운영하거나 1층 상가를 임대하여 주택으로 사용할 경우 임대인에게 부동산의 사용 용도위반 범칙금이 부과되거나 건물의 가치가 저 평가되어 시세하락의 요인이 되는 등 피해발생의 가능성이 있어 이를 금지한다.

    -권리의 양도
    권리의 양도는 임대차계약서의 명의를 다른 사람에게 넘기는 행위이며 임대인과 계약을 종료하고 다른 임차인과 계약하는 것과는 별개의 개념이다.

    -임차물의 양도
    임대차계약은 그대로 유지하면서 실질적인 사용은 다른 사람이 하는 것으로 임차권의 양도에 해당한다. 전대와 유사한 개념이다.

    담보의 제공
    임차인의 담보제공이란 임대보증금을 담보로 전세자금대출을 받는 경우와 임대차계약의 목적물을 담보로 제공하는 경우이다.

    -전세자금대출을 위한 담보제공
    임차인이 전세자금대출을 받기위해서는 임대차계약서와 임차현황을 검증하고 임대보증금을 담보로 전세자금대출을 받게 된다. 이 경우에도 임대인과 이해관계가 성립하기 때문에 원칙적으로 금지사항에 해당된다. 하지만 임대계약서 작성 시 임대인이 임차인의 전세대출에 협조하는 조건으로 최근 많이 활용되고 있다.

    -임대차계약의 목적물 담보
    임대차계약의 목적물을 임차인이 담보로 하고 임차인이 연체가 발생한 경우 채권자가 반환받을 목적으로 임차물을 점유하고 담보권을 행사할 경우 임대인의 소유권을 침해하는 사항이 발생할 수 있어 이를 금지하는 것이 원칙이다.

    임대인과 임차인은 계약서 작성 시 그 내용을 꼼꼼하게 살펴보고 본인이 원하는 내용을 확실하게 명기하는 것이 좋다. 계약서 내용과 다른 구두계약은 법적인 효력은 있지만 입증하기가 어려워 실익이 없다. 가능한 문구로 명기하여 분쟁이 발생하는 일이 없도록 하는 것이 좋다.


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