그렇다고 십 수년째 묶여 있던 주민들의 재산권을 앞으로도 마냥 묶어놓을 수만은 없는 상황. 결국 시가 마련한 묘안이 내달 말로 개발행위허가 제한은 연장하지 않고 지구단위계획을 세워 계획적 개발을 유도하고 최소한의 필지단위 개발은 허용한다는 것이다. 최선은 아니더라도 ‘쓸만한 차선책’이라는 게 시의 설명이다. 지구단위계획은 호수공원 예정지인 갑천지구는 제외됐다. 이곳은 시가 친수법에 따라 개발을 별도로 진행할 예정이다.
행위제한 풀고 구역지정
80년에 한 차례에 이어 지난 97년부터 지금까지 행위제한을 해오고 있는 도안2단계(2000-2003년 제외)는 마지막으로 이를 연장한 게 지난 2011년 12월 30일이다. 이를 오는 6월 말일자로 해제하는 대신 이곳은 지구단위계획으로 지정 고시된다.
전체(상대, 복용, 용계, 학하동) 298만 ㎡ 중 78.5%인 233만 5882㎡가 자연녹지고 16.9%인 50만 3507㎡가 생산녹지다. 준공업지역도 13만 7550㎡(4.6%) 들어있다.
대전시는 ‘선계획-후개발’ 원칙에 따라 행위제한을 푸는 대신 구역을 지정하는데 오는 7월부터는 현 용도지역을 유지한 상태에서 필지단위 개발을 허가한다.
필지단위 개발은 구역단위 개발 시 지장물이 될 지라도 기존 500㎡ 미만(최소 200㎡)으로 분할돼 있고, 도로에 접해있는 토지라면 지구단위계획을 저해하지 않는 수준에서 현 용도지역(녹지지역 건폐율 20%)에 맞춰 주택 및 근린생활시설을 허가한다는 것이다. 이것으로 투자 혹은 투기는 어렵다.
기반시설에 5144억원 필요
2014년 말까지 42개의 특별구역에 대한 단지기본설계요역을 마치고 2015년 1월부터는 이에 따른 구역별 개발이 가능해진다.
구역단위 개발 시 용도지역을 현재의 녹지에서 공동주택용지나 상업용지 등으로 상향시켜주는데 여기서 개발이득금이 발생하게 된다. 시가 이 개발이득금을 걷어 기반시설부담금으로 사용하게 된다. 기반시설 설치비용 및 부담금만 5144억원(설치금 1164억원, 용지비 3980억원)이 넘을 것으로 시는 예측하고 있다.
현재로서는 상업지역(35, 36, 39구역)의 경우 기반시설부담금이 3.3㎡당 430만원{(구역면적-구역내 기반시설면적)×용적률×25만 9000원} 가량으로 예상돼 개발업자가 쉽게 나설 수는 없을 것으로 부동산 업계는 예상하고 있다.
다만 단독주택용지 및 공업용지는 가이드라인 상 제시된 기반시설 확보를 전제로 기반시설부담금 부과대상에서 제외키로 했다.
단독주택용지는 건폐율 60% 이하로 4층에 기준 용적률 120% 이하(허용 150% 이하) 적용을 받는다. 공동주택용지는 건폐율 30% 이하에 층수 제한 없이 기준 용적률 160% 이하(허용 200% 이하)가 적용된다.
준주거용지는 건폐율 60%이하에 용적률 250%(허용 300%), 상용용지는 건페율 70%이하에 용적률 500%(허용 700%) 적용대상이다.
갑천지구도 개발이익 없어
일부 주민들은 갑천지구(도안2단계 1지구)를 개발할 경우 개발이득금이 2000억원이나 발생하는 만큼 이를 지구단위계획을 수립중인 도안2단계 2지구를 함께 개발하면 도안2단계 전체 동시개발이 가능하다는 주장을 하고 있다.
하지만 시의 얘기는 완전히 다르다.
시 관계자는 “물론 도안1단계의 중심지역 공동주택용지나 상업용지를 생각할 경우 이것을 갑천지구에 모두 적용한다면 (개발이득금이) 2000억원이 나올 수도 있다. 하지만 이곳은 예전부터 저밀도 개발이 계획돼 있던 곳으로 이는 불가능하다”고 설명했다.
당초 이곳은 2008년 도시관리방안에도 호수공원으로 지정돼 있었으며 오히려 당시 지정했던 면적(63만㎡)을 상당부분 축소(39만 2000㎡)했기 때문에 호수공원 때문에 도안2단계 개발이 지장을 받고 있다는 것은 억측이라는 것이다.
실제로 시는 이곳에 공동주택을 12층 이하로 허가할 방침이다. 총 세대수도 4200세대를 넘지 않는 만큼 개발이득금이 거의 발생하지 않고 오히려 농지보존부담금 등을 부담해야 돼 사업성이 높지 않다는 것. 그래서 오히려 시가 685억 원을 보존할 계획이다.
이승무 대전시도시주택국장은 “이번에 시가 마련하는 도안2단계 구역지정은 공공개발을 포기하자는 것이 아니라 개발 저해요소를 더 이상 만들지 않고 합리적이고 현실적인 계획을 수립해 개발에 대비하자는 것”이라며 “이를 통해 민간은 물론 공공이 개발에 참여할 수 있는 여지를 남겨놓을 수 있고 그 시기를 앞당길 수도 있다”고 설명했다.
