[이영구의 실전경매] 주택임대차보호법 최우선변제의 문제점
[이영구의 실전경매] 주택임대차보호법 최우선변제의 문제점
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.09.02 07:00
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 주택임대차보호법은 소액임차인을 보호하기 위해 주민등록의 전입과 건물의 인도가 있는 상태에서 확정일자를 받을 경우 법이 정하는 보증금의 범위 이내의 임차인에 대하여 최우선변제액을 우선적으로 보장해 주고 있다.

그 주택소액임차인의 최우선 변제금액은 담보물건인 근저당권, 담보가등기, 전세권 등의 설정일을 기준으로 한다.

이는 설정일을 기준으로 임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매로 매각이 될 경우 낙찰자가 납부한 배당대금에서 우선적으로 배당을 해준다는 의미이다. 임차인의 입장에서는 배당을 한 푼도 못 받고 피해를 볼 수 있다는 측면에서 이를 보호하는 매우 유익한 제도임에 틀림없다. 하지만 한가지 아쉬운 점이 있다면 임차인을 보호함에 있어 좀 더 현실적인 도움을 줄 수 있으면 좋겠다는 점이다.

문제점
일반적으로 경매나 공매로 낙찰을 받은 매수인은 경매대금을 납부함과 동시에 소유권을 취득하고 소유권이전등기를 법원의 촉탁등기로 완료하게 된다. 즉, 매수인은 대금을 납부함과 동시에 소유권을 취득하기 때문에 임차인이 배당을 받는 기간과는 시간적 격차가 발생한다는 것이다.

법원의 사례를 살펴보면 아래와 같다.

위 사례는 대금납부일과 배당기일에서 나타나듯이 대금납부일 2016.8.16.일과 배당기일 2016.9.28일 간에는 44일이라는 시간적인 차이가 난다. 즉, 최우선변제금을 배당받기 위해서는 그 만큼의 기일이 추가로 필요하다는 것이다. 소액임차인은 경제적인 약자로 경매로 매각될 경우 최우선변제금을 받지 못하면 새로운 주택으로 이사를 할 형편이 못되는 세대가 대부분이다.

그럼에도 불구하고 배당금을 44일이라는 시간을 두고 배당하여 임차인이 이사할 집을 계약을 하기 위한 소액의 계약금 조차 없어 어려움을 격고 있어 이에 대한 보안대책이 필요하다.

개선방안
경매로 매각된 대금에서 배당을 받을 수 있는 권리가 있는 소액임차인이 새로운 보금자리를 마련할 수 있도록 법적인 보안대책으로 배당금을 이용할 수 있도록 해야 한다.

첫째, 선배당을 실시하자. 소액임차인이 배당받을 자격이 된다면 그 배당금에서 이사비용인 계약금 정도는 배당기일보다 먼저 배당받을 수 있도록 해야 한다.

둘째, 배당권의 질권화다. 매수자와 임차인의 합의를 통해 매수자가 이사대금의 계약금을 융통해 줄 경우에 배당금에서 그 대금을 우선배당 받을 수 있도록 배당권을 부여하여야 한다. 근저당권자의 경우 근저당권부질권자가 우선배당을 받을 수 있는 권리를 취득하듯이 임차인의 배당권에 대해서도 이러한 융통성을 발휘하여야 한다.

셋째, 배당권 양도와 관련해서는 임차인의 배당권에 대해서 필요에 따라 양도가 가능 하도록 하여 임차인이 정신적인 피해로부터 벋어 날 수 있는 길을 열어줘야 한다. 임차인의 입장에서는 본인이 세를 들어 사는 주택이 경매가 진행되면 정신적인 스트레스로 인해 심리적인 불안정상태에 이르고 이로부터 빨리 벋어나고 싶어 하는 것이 대부분이다.

이들은 퇴근해 집에 들어갈 때마다 느끼는 불안감과 언제 쫓겨날지 모른다는 위화감을 느끼며 살아야하기 때문이다.

하지만 임차인은 배당기일까지 기다려야하기 때문에 이를 참고 견뎌야 하는 어려움이 있다. 이런 어려움으로부터 벋어 날 수 있도록 낙찰을 받은 매수인이나 배당권매수자에게 점유권을 주장하지 못하는 자격 범위 이내에서 배당권을 양도할 수 있도록 그 대안을 찾아야 한다.

부동산경매는 좋은 측면으로 보면 채무자를 채무의 독촉으로부터 벋어나게 해주고, 채권자에게 빌려준 대금을 합법적으로 돌려받게 하며, 임차인은 소유자가 입대보증금을 돌려줄 능력이 없는데 경매를 통해 배당받고 이사를 할 수 있고, 소액임차인의 경우 최우선변제금액을 보호받게 해준다는 측면에서 매우 좋은 제도라 할 수 있다. 

이러한 좋은 제도가 모두에게 유익한 도움을 줄 수 있기 위해서는 지속적으로 부족한 점을 보완해 나가고 부적합한 문제점을 개선하여 그 기준을 명확하게 제시하는 것이 중요하다. 지금도 수많은 임차인들이 이사를 가고 싶어도 임대보증금을 돌려받지 못해 울며겨자먹기로 인내하며 살고 있다. 적어도 법이 보호하는 배당권을 가진 정당한 임차인에 대해서는 이러한 불편으로부터 좀 더 빨리 벋어날 수 있도록 법적인 보완장치가 필요하다.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.


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