건축비가 과다 계상된 의혹이 있는 만큼 모아주택산업이 제시한 세종시 ‘모아엘가’의 분양가를 다시 계산해봤다.
현재 세종시 모아엘가의 3.3㎡당 분양가는 M1블록에서 분양하는 59㎡A형은 762만원, 59㎡B형은 739만원이고, L4블록에서 분양하는 84㎡형 759만원, 98㎡형 798만원 등이다.
통상 분양가는 택지비와 건축비가 가장 큰 비율을 차지하고, 여기에 기타비용이 포함된다.
우선 택지비는 용적률을 적용해 계산한다. 즉 실제 땅값은 땅값÷용적률로 계산된다. 예를 들어 3.3㎡당 100만원에 땅을 샀는데 용적률이 200%라면 실제 땅값은 50만원(100만/2)인 셈이다.
건축비는 정부가 매년 말에 고시하는 표준건축비를 준용한다. 건설업자들이 건축비를 부풀려 문제가 되다보니 정부에서 아예 정해 놓고 이를 지키도록 한 것이다.
기타비용은 금융비용, 마케팅비, 수익 등을 말한다. 통상 이 비용은 전체 비용의 10% 정도로 계산한다는 게 건축업자들의 설명이다.
이 방식에 준해 세종시 ‘모아엘가’의 3.3㎡당 분양가를 가구수가 상대적으로 많은 98㎡형(190가구 중 128가구)과 59㎡A형(403가구 중 267가구)를 대상으로 계산해봤다.
우선 98㎡의 경우 택지 구입비는 3.3㎡당 203만원이다. 그런데 용적률이 132%이므로 실제 땅값은 203÷1.32=153만8000원(3.3㎡)이다. 건축비는 정부고시 표준건축비를 적용하면 537만9000원(3.3㎡)이고, 가산비는 69만1700원(땅값 153만8000원+건축비 537만9000원의 10%)으로 산정된다.
이에 따라 98㎡의 3.3㎡당 분양가는 760만8700원(땅값 153만8000원+건축비 537만9000원+가산비 69만1700원)으로 추정된다.
이를 모아주택이 제시한 98㎡형의 3.3㎡당 분양가가 798만원인 점을 고려하면 표면적으로 37만1300원이나 분양가가 부풀려진 금액이다. 소비자 입장에서는 한 집 당 1100만여원을 더 주고 아파트를 분양받는 꼴이 된다.
59㎡A형은 더하다. 모아주택은 이 블록을 132만원에 샀다. 용적률은 165%. 이를 적용해 땅값을 산정해보면 실제 땅값은 3.3㎡당 80만원이다. 건축비는 위와 같은 537만9000원(3.3㎡)이고, 가산비는 61만7900원(땅값 80만원+건축비 537만9000원의 10%)이다.
이를 통해 3.3㎡당 분양가를 추정해보니 679만 6900원(땅값 80만+건축비 537만9000원+가산비 61만7900원)으로 산정돼, 분양가인 762만원과는 무려 3.3㎡당 82만3100원이나 차이가 난다. 이 경우 수요자 입장에서는 한 집 당 1471만여원을 더 부담하게 된다. 98㎡ 형 보다도 더한 폭리를 취하고 있는 형국이다.
물론 이는 표면적인 계산방식이어서 모아주택의 계산과는 다소 차이가 있다. 상황과 조건에 따라서도 다소간의 차이가 있을 수 있다. 하지만 통상적으로 계산하는 금액과 실제 분양가가 상당한 차이를 보임으로써 분양가 부풀리기를 통한 폭리 논란은 면할 수 없을 것으로 보인다.
특히 이 같은 논란은 건설업자들이 분양가 산정방식이나 산정가를 투명하게 공개하지 않고 있어 자초한 일이라는 지적이 높은 만큼 투명한 분양가 공개가 필요한 시점이다.
지역 한 부동산중개업자는 “세종시 인근의 아파트 가격이 상대적으로 높다는 점을 악용해 적은 자금으로 땅을 사 놓고도 분양가는 높게 책정하는 비양심적인 행태”라며 “분양가와 둘러싼 의혹 해소를 위해 분양가 산정 금액을 투명하게 공개해야 한다”고 말했다.
