[굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원]
작년 하반기를 떠들썩하게 했던 ‘빌라왕’ 사건으로 촉발된 전세 사기 피해 문제는 여전히 현재 진행형이다. 피해의 주된 대상이 사회적 취약계층을 비롯한 20대, 30대의 젊은 청년들인 만큼 피해를 막기 위한 제도적 개선이 조속히 필요하다는 데 정부와 정치권이 뜻을 함께하고 있다.
이에 따라 국토부와 국회는 전세 사기를 방지하기 위한 다양한 법안과 시행령안들을 쏟아 내고 있다. 일부는 이미 확정되었고 일부는 법안 심사 등을 앞둔 상황으로 어떠한 개선안들이 진행되고 있는지 주요한 내용들 위주로 살펴보고자 한다.
먼저, 공인중개사법의 개정을 통해 중개보조원 채용에 대한 제한이 이루어지고 공인중개사의 범법 행위에 대한 자격 취소 요건이 강화될 전망이다.
중개보조원은 공인중개사법상 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장 안내와 일반 서무 등 단순한 업무를 보조하는 역할로 제한되며, 일반적인 중개업소에서는 계약 진행과 계약서 작성 등의 주요 업무는 공인중개사가 진행한다. 그러나 중개보조원들을 대거 고용하여 운영하는 중개사무소들에서 중개보조원들이 본연의 업무 범위를 넘어 중개업무에 관여하는 경우가 많다 보니 중개 사고의 큰 원인이 되고 있다.
최근 5년간 중개업 공제 사고를 분석해 보면 중개보조원에 의한 중개 사고가 전체 사고 중 61% 이상을 차지하고 있으며, 중개보조원을 4인 이상 고용한 중개업소의 사고 발생률은 3인 이하인 업소에 비해 무려 24배 이상 높은 것으로 조사되고 있다.
이와 함께 최근 몇 년 사이에 발생한 대규모 전세 사기 사건들에 중개보조원이 상당수 관여되었다는 사실이 드러나면서 이에 대한 제도적 개선의 필요성이 공인중개사협회를 중심으로 제기되어 왔고 드디어 지난 24일 국토위에서 이에 대한 개정안이 합의를 이루었다. 다만, 공인중개사 1인당 중개보조원을 3인까지 제한하자는 원안에 비해 공인중개사 1인당 중개보조원을 5인까지 고용할 수 있도록 완화된 내용은 아쉬운 부분이다.
이와 함께 중개업무 보조 시 중개보조원의 경우에는 반드시 중개보조원임을 밝혀야 한다는 의무 조항을 추가하는 내용의 법안이 발의되어 있고, 시행령을 통해 공인중개사와 중개보조원이 각각 명찰을 패용하는 방안도 검토 중이다. 세종시의 경우는 이미 2022년부터 한국공인중개사협회와 세종시의 정책 협력을 통해 관내 개업공인중개사들이 시에서 배부한 명찰을 자율 패용하는 시책이 운영 중이다.
그리고 공인중개사의 직무상 범법행위에 대하여 징역 이상의 형이 확정되면 자격이 취소되었던 자격 취소 기준이 집행유예 이상이면 자격이 상실되는 것으로 강화될 예정이다. 이는 감정평가사의 경우도 개정안을 통해 금고형 1회 이상 확정되면 자격을 취소할 수 있도록 강화해 나가는 내용이 있어 그 궤를 함께한다.
또한, 주택임대차보호법 및 시행령 개정을 통한 임차인 보호 대책도 강화된다. 이를 통해 임대인이 소유한 주택에 대한 선순위 임차인 정보와 임대인의 국세 등 체납 사실 확인이 임대인의 동의 여부와 관계없이 확인할 수 있게 변경될 예정이다.
법무부와 국토부는 전세 사기 피해방지 대책의 후속 조치로 해당 내용을 포함한 주택임대차보호법 일부개정법률안과 동법 시행령 일부 개정령안을 지난 2월 14일 국무회의를 통해 통과시켰다.
앞으로 임차인이 되려는 자는 임대인에게 선순위 보증금에 관한 내용, 국세 등에 대한 체납 사실 여부를 확인할 수 있는 납세증명서의 제시를 요구할 수 있다. 임대인은 이를 요구받을 때 납세 증명서를 제시하거나, 임차인이 되려는 자가 직접 과세 관청에서 확인할 수 있도록 조회 여부에 동의해 주어야 한다.
이를 통해 임차인은 계약에 앞서 경매 등의 처분 시 자신보다 먼저 보증금을 수취할 수 있는 선순위 임차인의 정보 및 임대인의 국세 등 체납 사실을 확인할 수 있어 선순위 권리문제로 인해 발생할 수 있는 전세 피해를 예방할 수 있다.
다만, 해당 내역은 실무적으로 중개업무를 담당하는 공인중개사가 조회하여 계약 시 검토할 수 있도록 제공하는 방안이 효율적인데 이를 위해서는 공인중개사법의 추가적인 개정이 필요하기에 아직은 검토 단계에 있다.
임대차계약 만료에도 불구하고 임대인이 보증금의 반환을 이행하지 않을 때 임차인을 보호하는 대표적 제도인 임차권 등기에도 변화가 있을 전망이다.
임대인의 주소변경, 의도적 송달 회피, 임대인 사망으로 인한 상속 관계 등으로 인해 임차권 등기가 지연되는 경우에 발생해 왔던 임차인의 피해를 줄이기 위한 방편이다. 임차권 등기를 신속하게 처리하기 위하여 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 이루어질 수 있도록 해당 절차를 신속하게 변경함으로써 임차인의 보증금반환 청구권을 강화하는 효과가 있다.
이 외에도 전세 사기 피해라는 국민적 관심을 바탕으로 전세 사기를 방지하기 위한 명분의 수많은 법안이 각 의원실을 통해 발의되고 있어 앞으로도 추가적인 법안들이 예고되고 있다. 사후약방문식의 보여주기식 법안이 아니라 중개 현장에서 꼭 필요한 내용의 제도들을 고민하고 보완해 나가야 할 것이다.
중개업무를 담당하는 공인중개사들에게 의무와 책임만 강화하는 것으로는 부족하다. 타 자격사 단체들과 같이 공인중개사가 중개업 개설을 위해서는 반드시 협회에 반드시 가입하도록 하는 가입 의무와 공인중개사협회 스스로 불법과 탈법 회원에 대한 점검과 지도 기능을 수행할 수 있도록 하는 자정 기능을 부여하는 것이 필요하다. 다행스러운 것은 이러한 내용들이 포함된 공인중개사법 개정안 또한 현재 발의되어 법안 심사를 앞두고 있다.
깡통전세에서 비롯되는 전세 사기는 무분별한 갭투자를 조장해 온 한국 부동산 시장의 환경에서 비롯되는 측면이 있다. 수많은 전세 사기 대책이 발표되고 있는 지금 오히려 정부의 부동산 대책은 부동산경기 활성화를 위한다는 명분으로 다주택자의 투기수요와 갭투자를 다시금 장려하고 부추기는 방향으로 전개되고 있다는 점은 한편 모순적인 느낌이 들게 만든다.
부동산이 여전히 대표적 투자자산으로 인식되고 있는 자산구조와, 갭투자를 통해 한 사람이 수십 채 수백 채의 주택을 보유하며 자산 증식이 가능한 대한민국의 주택 소유 환경이 깡통전세를 포함한 전세 사기의 구조적 출발점이라는 사실을 잊어서는 안 될 것이다.
문서진:
전) (주)네이버 서비스기획팀장
현) 부동산정책연구원 연구위원
현) 한국공인중개사협회 대의원
