[이영구의 실전경매] 기업형 임대주택의 역습
[이영구의 실전경매] 기업형 임대주택의 역습
  • 이영구
  • 승인 2015.09.11 14:52
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▲ 이영구(굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장,목원대 부동산학 박사)

기업형 임대주택관리업을 촉진시키기 위한 후속조치로 기업형 임대주택 공급촉진지구의 지정이 가능해 진다. 이는 기업형 임대주택관리업을 활성화하기 위해서는 기업형 임대주택을 건설할 수 있는 기반을 제공하고 주택의 신축과 함께 주택관리업의 운영이 가능하도록 하는 일원화 시스템을 구축하고자 하는 정부의 적극적인 의지의 표현이다.

2015년 8월 28일 국토교통부는 5000㎡(1512.5평) 이상의 도시지역에 기업형 임대주택 공급촉진지구를 지정한다고 발표했다. 이곳에는 다세대주택, 연립주택 등을 5층까지 건축이 가능하고 문화시설과 판매시설을 허용하기로 했다.

이를 위해 국토교통부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 ‘뉴스테이법’)이 지난 8월 28일 제정·공포되고 12월 29일 시행됨에 따라 이 같은 내용의 뉴스테이법 시행령 및 시행규칙안을 8월 31일 입법예고했다.

민간임대주택에 관한 특별법 주요내용
1. 임대사업자 등록
기존에는 건설임대의 경우 주택을 2호 이상 소유해야 임대사업자 등록이 가능(매입 임대는 1호 이상 소유)했으나, 뉴스테이법에서는 종류에 관계없이 임대주택을 1호만 소유해도 임대사업자 등록이 가능해지고, 비영리법인·사단 및 재단, 협동조합 등도 임대사업자 등록을 할 수 있게 된다. 기업형 임대사업자로 등록하기 위해서는 건설임대주택의 경우 300호 이상, 매입 임대주택의 경우 100호 이상을 소유해야 한다.

2. 임대사업자 등록의 말소
임대사업자 등록의 말소는 주택의 소유권을 취득하지 않는 경우 말소하는 것을 원칙으로 하되, 소유권 취득에 필요한 기간을 감안하여 유예기간을 규정했다.

유예기간
- 건설 사업계획 승인을 받은 임대사업자는 택지 사용가능시기부터 4년
- 민간임대주택 분양계약을 체결한 임대사업자는 준공검사 후 1년
- 매매계약을 통하여 임대사업자로 등록한 자는 매매계약을 체결한 날부터 3개월

기업형 임대사업자도 임대주택의 매매 등으로 인해 일시적으로 등록기준에 미달하는 경우 일정기간은 자격을 유지할 수 있도록 했다.

등록기준
- 건설임대주택은 2년
- 매입임대주택은 3개월 이내에 등록기준 충족 필요

3. 장기임대주택 건설을 위한 토지 지원
임대주택의 건설을 위한 토지는 우량 사업자 선정을 위해 공급대상자의 자격을 제한하여 경쟁에 부치되, 신속한 토지 공급 등을 위하여 필요한 경우에는 추첨의 방법으로 공급할 수 있게 하였다.

다만 공공이 50%이상 출자한 리츠 및 지자체장이 추천하는 자에게 공급하는 경우, 경쟁입찰‧추첨이 2회 이상 유찰된 경우 등에는 수의계약의 방법으로 공급할 수 있다.

현재 공공택지의 10%를 공공 및 민간 임대사업자에게 우선공급하고 있음을 감안하여, 공공택지의 5%를 민간 임대사업자에게 우선 공급하도록 하였다. 또한 우선공급 받은 날부터 2년 이내 임대주택 건설을 시작하지 아니한 경우에는 환매할 수 있도록 했다.

4. 기업형 임대주택 공급촉진지구
기업형 임대주택 공급촉진지구(이하 ‘촉진지구’) 지정이 가능한 최소면적을 도시지역은 5000㎡(1512.5평) 이상으로 하고, 비도시지역의 경우 주변 토지계획 등과 연계된 개발이 가능하도록 도시지역과 인접한 지역은 3만㎡(9075평) 이상, 그 외 지역은 10만㎡(3만 250평) 이상으로 했다.

촉진지구가 10만㎡(3만 250평) 이하인 경우 촉진지구 지정을 신청할 때 지구계획 승인, 주택사업계획승인, 건축허가 등을 포함하여 신청할 수 있도록 했다.

5. 촉진지구 내 도시・건축 특례 및 토지공급
촉진지구에서 기업형 임대주택 건설의 원활한 시행을 위해 문화 및 집회시설, 판매시설 등의 설치를 허용하고, 건축위원회의 심의를 거쳐 다세대 주택 및 연립주택의 층수를 5층까지 건축할 수 있도록 하였다.

촉진지구 조성사업으로 조성된 토지는 일반경쟁 입찰의 방법으로 공급하되, 민간임대주택 및 학교·의료시설 건설 용지는 우량한 사업자를 선정할 수 있도록 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있도록 했다.

6. 임대료 전환 비율 및 임대보증금 보증가입
임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우 주택임대차보호법을 따르도록 규정하고, 보증금을 임대료로 전환하거나 임대료를 보증금으로 전환하는 경우 동일한 전환율을 적용 하도록 규정했다.

7. 보증금 보증보험가입 의무화
임차인 보호를 위해 모든 민간건설임대사업자에게 임대의무기간 동안 보증금 전액에 대한 보증가입 의무를 부여했다. 시행령‧시행규칙안 입법예고 기간은 8.31일부터 10.12일까지이고, 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의를 거쳐 12월경 최종 확정될 계획이다.

정부의 의도
정부는 일본의 임대주택관리 기법을 도입하여 기업형 임대주택관리업을 활성화하고 현재 원룸형 다가구와 생계형 다가구주택 운영자들을 기업형 임대주택관리업을 통해 선진화된 임대주택관리 시장을 유도하여 새로운 임대시장을 형성하고자 하는 지속적인 노력을 하고 있다.

이는 일본의 경우 장기간의 경기침체로 공실로 방치되는 임대주택들이 늘어나고 건설경기의 악화로 새로운 건축 사업을 찾지 못하는 건설사들로 하여금 새로운 사업모델을 제시하여 돌파구를 찾았다는 관점에서 접근하고 있는 것으로 보인다.

우리 임대시장과 준비
우리의 임대시장은 크게 기업형 임대시장과 가계형 임대시장으로 나누어지고 있다. 기업형 임대시장의 경우에는 대규모 빌딩을 임대하여 상권과 오피스로 형성된 시장이다. 가계형 임대시장의 경우에는 주택을 개조하여 1~4세대의 임대를 주거나 다가구주택에 원룸을 15~24개실로 신축하여 월세를 받아 생계를 유지하는 형태로 구성되어 있다.

이번 기업형 임대주택 공급촉진지구는 5000㎡(1512.5평) 이상에서 10만㎡(3만 250평) 이상까지 지정해 다세대주택, 연립주택 등 5층까지 건축이 가능하고 문화시설과 판매시설이 허용한다는 것은 가계형 임대시장에 기업이 진입할 수 있도록 시장을 만들어 주는 것이다.

이는 지난 MB정부에서 도시형생활주택을 허용하여 원룸형 임대업자를 양산하여 생계형 원룸 임대업자들이 경쟁력의 열세로 어려움을 겪었던 것을 생각하면 심각한 위기가 초래될 수 있다.

이는 대기업이 직접 가계형 임대주택 시장에 진입한다는 점에서 기존의 생계형 임대업자들의 경각심이 요구된다. 일본의 첨단 관리기법을 도입한 대기업의 기업형 임대관리업체들과 시설로 경쟁하고, 관리기법으로 경쟁하며, 입주자 유치를 위한 치열한 경쟁이 예상되기 때문이다.

정부의 취지는 확실해 보인다. 임대사업을 하려면 기업형 임대관리업체에 위탁하여 제대로된 임대관리를 서비스를 제공하고 임대소득을 노출하여 세원을 노출시키겠다는 것이다.

생계형 임대사업자들도 이제는 주먹구구식의 관리에서 벋어나 새로운 임대관리기법을 배우고 효율적인 관리기법과 서비스로 무장해야 한다. 이것이 미래에 다가올 경쟁자들로부터 자신을 보호하는 방법이 될 것이다.


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