부동산경매, 점유권 확보가 ‘명도’
부동산경매, 점유권 확보가 ‘명도’
  • 이영구
  • 승인 2015.10.15 16:36
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▲ 이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장,목원대 부동산학 박사>

[굿모닝충청 이영구  부동산금융경매 연구원장] 부동산경매가 시세보다 저렴한 비용으로 주택이나 토지를 구입할 수 있다는 것을 알면서도 직접 경매에 참여하지 못하는 이유 중 대표적인 사유가 명도의 위험성이다.

부동산경매로 낙찰을 받고 대금을 납부한 다음 소유권이전등기를 하였다 하더라도 주택에 입주하지 못한다면 이는 아무런 의미가 없는 일이고, 낙찰을 받으며 투자한 자금만 묶이는 결과가 되기 때문에 명도는 많은 위험을 내포하고 있다.

대금납부를 하고 소유권이전 등기를 하기 위해 대출을 이용해야 할 경우에도 명도에 대한 위험성이 없어야 대출을 무리없이 진행할 수 있다.

유치권이 존재해 낙찰 이후 소유권의 행사에 위험성이 있는 경우에는 금융기관에서는 담보가치의 위험성으로 인해 대출을 기피하는 경우가 많다.

명도의 위험성은 잔금대출의 어려움으로 이어져 대금 미납으로 연결될 수 있기 때문에 입찰자는 자금운용에 대한 계획을 최대한 보수적으로 운용하는 것이 좋다.

점유권 확보를 위해서는 기존 소유자나 임차인 등 점유자를 상대로 이사를 유도하고 이사 일정을 조율해야 한다. 원만한 해결이 된다면 좋으니 점유자가 비협조적으로 나오거나 이사의 지연이 예상되는 경우에는 원론적인 순서에 의해 대금납부와 동시에 인도명령 신청을 하여야 한다.

인도명령은 부동산의 명도를 위해 법원의 판결문을 근거로 신청하는 것으로 점유자를 내보내고 점유권을 인도하라는 법원의 명령서이다.

일반적으로 법원에 소송을 제기하고 약 6개월 정도의 시일이 소요되는 절차이나 법원에서 집행하는 부동산경매의 경우에는 민사집행법의 절차에 의해 낙찰자에게 인도명령판결문과 같은 권한을 부여하며 이는 대금납부일로부터 6개월 이내에 행사할 수 있다.

이를 근거로 법원 집행관실에 인도명령 송달 신청을 하면 법원은 점유자에게 인도를 명하는 안내장을 송부한다. 이 과정에서 일부 인도명령서를 받지 않기위해 이를 회피하며 시일을 지연 시키는 점유자들이 있어 주의가 요구된다. 인도명령은 점유자를 명시하여 진행되기 때문에 점유자가 다른 경우에는 다시 인도명령을 신청해야 하는 번거러움이 있다.

점유자의 변동을 방지하기위해 인도명령 신청시에는 점유이전금지가처분신청을 함께 진행하여 점유자의 권리가 제3자로 이전되지 못하도록 안전장치를 하는 것도 좋은 방법이다.

인도명령을 신청하여 법원의 인도명령이 송달되었음에도 점유자가 이전을 하지 않고 점유권을 행사하는 경우에는 인도명령 불복을 근거로 강제집행신청을 할 수 있다.

강제집행신청은 낙찰받은 주택에 거주하는 소유자나 임차인 등이 이사를 가지 않고 점유권을 넘겨주지 않으니 법원이 강제로 이사조치를 해달라는 낙찰자의 권리행사이다.

신청을 받은 법원은 법원과 연계된 이사짐센터와 열쇄전문가를 대동하고 사전 방문하여 강제집행할 이사규모를 파악한다. 이 경우에도 점유자가 부재시에는 낙찰자와 동반한 1인의 점유자 부재 확인 서명을 받고 강제로 문을 열고 해당 주택에 들어갈 수 있다.

사전 방문해서 확인한 자료를 근거로 강제 이사에 필요한 인원과 차량을 준비하고 낙찰자의 최종집행신청이 있는 경우 강제집행 기일을 지정하고 당일 현장에 방문하여 강제집행조치를 진행한다.

강제집행을 한 이사짐은 창고에 보관하고 6개월이 지나면 낙찰자는 이사짐을 동산경매로 매각하고 그 대금으로 강제집행비용과 부대비용을 청산할 수 있다.

부동산경매는 이와 같이 법원이 감정평가를 통해 그 가격을 산정하고, 집행관을 통해 부동산 물건의 현황과 권리관계를 조사하여 공개하며, 낙찰받은 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이전등기를 촉탁으로 진행하여 주다.

또한, 점유권이전에 어려움이 있으면 인도명령과 강제집행 절차를 통해 온전한 소유권을 취득할 수 있도록 명도를 지원을 하고 있으니 안심하고 경매에 참여해도 된다.

부동산은 토지구입에서 건물 건축, 임대와 매매까지 모든 과정이 법으로 이루어진 법률의 집합체이다. 그러므로 그 해당 법률을 이해하고 기본원칙을 준수하면 부동산의 취득이나 매매에 어려움이 없다. 다만 그 절차가 복잡하고 순서에따라 진행하겠다는 시간적인 여유를 갖는 것이 필요하다.

부동산의 값을 정하는 것은 시세가 아니라 ‘지금 당장 누가 급한가’ 이다. 부동산의 구입은 여유를 가지고 지켜보다가 원하는 물건이 나왔을 때 신속하게 구입을 하는 것이 핵심이다.

임대와 매매에 있어서도 여유있게 매물을 내놓고 기다리면 원하는 가격에 매각할 수 있지만 급하게 처분하려면 가격을 떨어뜨려 헐값에 팔아야하기 때문이다.


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