[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매는 담보물이 있는 임의경매와 판결에 의한 강제경매로 분류되어 경매가 집행된다. 돈을 빌려주고 받지 못했거나 돌려받아야 할 채권이 있을 때 법원의 판결을 받아 경매를 집행하는 것이 강제경매라면 부동산에 담보를 설정하고 돈을 돌려주지 않을 때 그 부동산에 설정한 담보권을 행사하여 경매를 신청하는 것이 임의경매이다.
임의경매의 대상은 담보를 설정해 주었다는 자체만으로도 돈을 돌려주지 않으면 경매로 매각하여 빌려준 돈을 찾아가라는 의미가 내포되어 있다고 할 수 있다. 임의경매와 강제경매는 담보물의 유무에 따라서 구분되며 절차는 유사하다. 임의경매에 대해서 좀 더 살펴보도록 하자.
임의경매의 정의
임의경매는 채권자가 담보를 제공하여 본인이 채무상환의 의무를 지키지 않을 경우 언제든지 채권자가 담보권을 실현하여 본인의 채권을 회수해 갈 수 있도록 담보를 제공한 상태에서 이자의 납입이나 만기상환의 지연이 발생할 때 채권자가 경매를 진행하는 것을 말한다.
임의경매는 담보를 제공한 근저당권, 저당권, 질권, 전세권, 가등기담보 등의 권리를 가진 사람이 해당물권인 부동산을 경매 신청을 통하여 매각하고, 매각대금에서 “우선순위”에 따라 본인의 돌려받을 돈을 배당 받을 수 있는 절차를 말한다.
부동산임의경매신청서
돈을 빌려주고 돌려주지 않을 경우 빌려준 사람은 부동산임의경매신청서를 작성하여 경매를 신청하여야 한다.
부동산의 임의경매신청서식은 강제경매의 경우와 대부부의 기본 내용은 동일하며 신청취지에서 바로 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 재판을 구한다는 취지를 표명하고 신청이유는 청구금액의 변제를 위하여 담보권실행을 위한 경매절차 개시를 신청하면 된다. 신청서 양식에는 신청의 취지, 신청이유, 첨부서류, 주소, 이름, 연락처 등을 기재하여야 한다.
첨부서류는 단순하며 근저당권이 존재함을 증명하고 대상 부동산의 표시를 증명하기 위해 부동산등기사항전부증명서와 부동산목록을 첨부하면 된다.
부동산임의경매신청서
신 청 취 지
별지 목록 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다라는 재판을 구합니다.
신 청 이 유
채권자는 채무자에게 2015.11.06일 금10억원을, 이자는 연3%, 변제기는 2016.11.06일 . 로 정하여 대여하였고, 위 채무의 담보로 채무자 소유의 별지 기재 부동산에 대하여 지방법원 20 . 접수 제 호로 근저당권설정등기를 마쳤는데, 채무자는 변제기가 경과하여도 변제하지 아니하므로, 위 청구금액의 변제에 충당하기 위하여 위 부동산에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하여 주시기 바랍니다.
첨 부 서 류
1. 부동산등기사항전부증명서 1통
2. 부동산 목록 10통
강제경매와 임의경매의 차이점
강제경매와 임의경매의 차이는 경매절차에 있어서 양자 모두 동일한 절차에 의하여 실시하도록 규정하고 있으나, 기본적 성격의 차이가 있다.
채무명의의 차이점
강제경매는 집행력 있는 정본인 확정판결문, 확정된 지급명령, 공증어음 등에 의하여 실시하는 것으로 강제경매의 신청서에는 집행할 수 있는 채무명의(집행권원)를 기재하고, 그 신청서에서 대항력 있는 채무명의정본을 첨부하여야 한다. 임차인이 임차보증금인 전세금 반환청구와 관련한 재판에서 승소하여 그 판결문을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우가 이에 속한다.
임의경매는 담보권에 내재하는 환가권에 의하여 경매신청권이 인정되므로 채무명의의 존재를 요하지 아니하고, 그 신청에는 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하면 된다.
공신적 효력이 미치는 범위
강제경매의 강제집행의 경우에는 권리의 확정절차(관념적 형성)와 집행절차(사실적 형성)가 분리되어 집행기관은 실체권의 변동이나 존부에 관여하지 못하고, 단순히 대항력 있는 채무명의의 형식적 존재에만 의존하여 집행을 실시한다.
그리하여 강제경매절차에는 일단 경매절차가 완결된 후에는 사후에 그 채무명의에 표상된 실체상의 청구권(집행채권)이 당초부터 부존재 또는 무효라든가 경매절차 종료 시 까지 변제 등의 사유로 인하여 채권이 소멸되거나, 만약 그 채무명의가 재심에 의하여 폐기된 경우라 하더라도 적시에 청구이의 등에 의하여 다투어서 이를 집행절차에 반영하지 아니하면 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득할 수 있는 이른바 ‘공신적 효과’가 인정된다.
임의경매는 담보권자의 담보권에 내재하는 권리를 국가기관이 대행하여 경매를 진행하는 것에 불과하므로 실질적인 요건인 담보권이 실제로 존재해야 한다. 이는 담보권을 설정한 주체인 대여채권이 존재해야 한다는 의미이다. 그러므로 처음부터 대여채권(피담보채권)이 없거나 또는 상환하는 등으로 담보권이 소멸되어 있었던 경우에는 처음부터 받을 채권이 존재하지 않으므로 경매신청 자격이 성립되지 않는다.
이 경우 경매는 당연 무효로 설사 경매가 종료되어 매수인에게 소유권이전등기가 되었다 하더라도 매수인은 사실상의 그 소유권을 취득하지 못한다.
따라서 이러한 경우에는 소유권자인 채무자나 담보제공자는 낙찰받은 매수인을 상대로 소유권반환청구소송이나 소유권이전철회청구소송, 소유권취득해지소송 등 소유권반환을 청구 할 수 있다.
다만, 유효하게 성립한 담보권에 기하여 경매가 개시되었다면, 그 이후 경매철차 진행 중에 담보권이 소멸되거나 대여채권(피담보채권)이 소멸 또는 변제기 미 도래나 유예 되었더라도 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가 결정에 대한 항고에 의하여 경매절차가 취소되지 아니한 채 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되었다면 낙찰자는 적법하게 소유권을 취득한다.
사실상 하자가 경매절차에 미치는 영향
이해관계인이 경매신청에 이의를 제기하여 매신청의 불복사유 발생시 강제경매와 임의경매의 차이점이다.
강제경매는 채무명의를 요건으로 하기 때문에 집행채권의 부존재, 소멸 및 불집행의 합의 등 실체상의 하자가 있는 경우에는 채무자는 청구이의의 소로서만 이의제기를 할 수 있다.
임의경매의 경우에는 실체상의 하자도 경매절차에 영향을 미쳐 담보권의 부존재나 소멸, 저당채무의 변제기 미도래 등 사실상의 하자는 경매절차에 영향을 미치고, 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고 등을 할 수 있다.
돈을 빌려주고 돌려주지 않으면 우리는 부득이하게 법원의 임을 빌려 상대방의 재산을 경매로 매각하여 그 대금에서 받을 돈을 돌려받아야 한다. 그 과정과 방법이 임의경매와 강제경매이다. 그래서 그 기본적인 사항을 알고 있어야 나중에라도 필요한 시점에서 활용할 수 있다.
금전거래는 가급적이면 하지 않는 것이 좋으며 부득이한 경우에는 반드시 그 영수증을 주고받는 것이 차후 분쟁을 방지하는 길이다. 작은 금액일지라도 이러한 생활을 습관화하여 서로가 얼굴을 붉히는 것을 사전에 차단하도록 하자.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
