[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
주택의 임대차계약은 계약기간이 종료되면 임차인은 집을 나와 이사를 하고 임대인은 보증금을 반환하여 주는 것으로 계약이 종결된다. 하지만 우리 주위에서는 그런 기본 사항이 지켜지지 않는 경우가 많이 존재한다.
임대인은 임대기간이 만료되는 시점에 임대차계약을 지속할 의사가 없는 경우에는 미리 임차인에게 이를 통보하여 이사를 할 수 있도록 준비할 수 있는 기간을 주어야 한다. 그래야 임차인도 이사할 주택을 알아보고 계약 만료일에 맞추어 이사 준비를 할 수 있기 때문이다.
하지만 이런 사실을 미리 통보하지 않아 임차인이 이사할 생각을 하지 않고 있다가 갑자기 준비를 해야 하는 경우에는 만료기간을 넘기는 경우가 발생하고 있다. 이는 임대인이 임대기간 만료 1달 전에만 계약의 종결을 안내하면 된다는 의식이 있기 때문으로 보인다.
전세를 구하든 주택을 구입하든 원하는 주택을 찾아 1달 안에 이사를 하는 것은 현실적으로 어려운 일이다. 그로인해 요즘은 미리 4~6개월 전 시점부터 이사준비를 하는 경우도 많이 볼 수 있다. 이는 그 만큼 원하는 시점에 집을 구하는 것이 용이하지 않다는 것을 반영한다고 볼 수 있다. 가능한 임대인은 3개월 전 시점에 미리 임차인에게 이사준비를 통지하는 것이 본인이 원하는 시점에 주택을 활용할 수 있는 현명한 방법이다.
이를 위해 계약만료 시 살펴봐야할 사항들을 살펴보도록 하자.
임대계약 만료 통보
임대차계약이 만료는 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인은 임차인에게 갱실거절의 의사표시로 이사를 가라고 통보하면 된다. 가능한 3개월 전 시점에 안내하는 것이 좋으며 확실한 의사표시의 방법으로 ‘임대계약갱실거절의 통보’ 라는 내용으로 내용증명을 발송하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 정확한 의사표현이 될 것이다.
계약조건의 변경
임대계약의 만료 통지와 마찬가지로 6개월에서 1개월 전에 계약조건의 변경을 통지하는 것도 계약의 만료와 동일한 효력을 발휘한다. 계약조건의 변경은 기존계약을 종결하고 새로운 계약을 하자는 취지의 통보이기 때문이다.
이 경우 임대인은 계약조건의 변경에 대해서 내용증명을 통해 통지하고 임차인이 이를 거절할 경우에는 새로운 임차인을 알아보는 것이 좋다. 이를 무시하고 중개수수료를 절감할 목적으로 임차인과 지속적인 금액조정을 하다보면 계약의 만료일이 도래하고 임차인과 불편한 관계가 형성되어 분쟁에 싸일 수 있으니 주의가 필요하다.
또한 임차인은 계약조건의 변경 통지를 받으면 이를 수용할 것인지 이사할 것인지 신속하게 결정하는 것이 좋다. 결정을 미루다보면 이사의 시기를 노치고 불법 점유자가 되어 손해배상을 해야 하기 때문이다. 계약의 종결된 시점에 임대인의 의사에 반하여 이사를 하지 않고 거주하는 것은 불법점유자라 할 수 있다.
임차인은 계약조건의 변경을 통해 임대료가 상승할 경우에는 먼저 자금계획을 점검하고 현금의 준비가 어려운 경우에는 금융기관의 전세자금대출을 알아보고 가능할 경우 이를 활용하여 신속하게 대출신청을 하고 만료시점에 임대료 변경계약을 하면서 그 시점에 대출을 받아 변경된 보증금을 납부하는 것이 현명한 방법이다.
이는 1000만 원 전후의 인상인 경우에는 이사비용과 중개수수료가 더 많이 나와 실익이 없을 수 있기 때문이다. 꼭 이사를 가야할 사유가 없다면 저리의 전세자금대출을 활용하여 임대료를 인상해 주는 것이 유리하기 때문이다.
임차인 2기 차임액 연체 시 주택임대차보호법의 임차인 자격 상실
반전세나 월세로 임차한 경우에는 임차인이 2기 차임액에 달하는 월세를 연체한 경우에는 임차인은 계약의 만료기간에 도달하지 않는다 하더라도 임대인은 언제든지 계약의 위반에 다른 임대차계약의 해지를 통보할 수 있다.
이는 월세의 목적은 월차임을 받는 것인데 월세로 들어와 차임을 납부하지 않는 것은 임차인으로서의 자격을 포기하겠다는 것으로 보아 주택임대차보호법에서도 보호를 해줄 수 없다는 의미이다.
그 밖에 임차인의 의무를 현저하게 위반한 경우
임차인이 주택을 주거용으로 임차하였으나 상업용으로 사용 하던가 불법오락실, 불법유흥업소 등 불법적인 용도로 사용하거나 소유자의 허락 없이 임대물을 다른 사람에게 전대하는 행위가 있는 경우에는 정상적인 임차인으로서의 행위에 벋어난 것으로 이는 임차인의 의무 위반행위로 보아 임대계약의 해지를 통보할 수 있다.
또한 임대인의 허락을 받지 않고 불법건축물을 건축하거나 벽을 파손하고 유리로 교체하는 등 본인의 취양에 따른 인테리어의 경우에도 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다. 임차인의 생각에 더 좋은 시설로 변화한 것으로 볼 수 있으니 이는 보는 사람의 견해에 따라 달라 질 수 있으니 주의가 필요하다.
임대기간 종료 시 불법점유
임대기간이 종료되어 계약의 갱신거절을 통지하고 이사를 가도록 통보하였으나 임차인이 이를 거부하고 주택의 점유권을 넘겨주지 않을 경우에는 불법점유에 해당한다. 임대인은 주택을 사용하기 위해서는 임차인을 상대로 명도신청을 하여야 한다.
이 경우 임차인에게 받는 월세에 대해서도 임대료가 아닌 임대료 상당의 손해배상금 또는 부당이득금을 청구하여야 한다. 만약 임대료의 명분으로 청구할 경우에는 잘못하면 계약의 갱신으로 판단된 수 있으니 주의가 필요하다.
특별손해고지
새로운 임차인에게 더 높은 임대료를 받기로 한 경우에는 기존의 임차인이 이사를 하지 않아 피해를 보는 경우에는 그 계약서를 첨부하여 새로운 임차인에게 임대시 받을 수 있는 수익에 대해서 특별손해배상을 청구하여야 한다. 이는 기존 임차인의 이사 거부로 인한 임대인의 손해에 대한 손해배상청구로 특별손해에 해당한다고 할 수 있다.
묵시적 갱신 해지
임대차계약의 묵시적 갱신에 의해 임대차계약이 갱신된 경우에는 임차인이 언제든 3개월 전에 계약을 해지하고 이사를 할 것임을 통지할 수 있다. 하지만 이를 악용하여 이용하는 경우가 있는데 현실에서는 불이익을 볼 수 있으니 주의가 필요하다.
이는 임대인이 언제든 임대보증금을 돌려줄 능력이 있거나 임대인이 임차인의 요구를 받아들일 경우에는 문제가 없으나 임대인이 반환할 임대보증금이 없는 경우에는 새로운 임차인을 받아들여 그 보증금을 받아 돌려줘야 하기 때문이다.
또는 이사철이 지나 새로운 임차인을 구하기 힘든 경우에는 임대인이 임차인을 구하기 어렵기 때문에 임대보증금을 반환하기 어려울 수 있다는 점을 인식하여야 한다.
주택임대차보호법은 주택 소유자의 일방적인 갑질을 방지하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 만든 제도 이지만 요즘은 이를 악용한 임차인의 갑질도 적지 않은 것이 현실이다.
자신의 일방적인 이익만 생각하고 있다가는 예상치 못한 어려움을 당할 수 있으니 임차인과 임대인은 자신의 의사를 여유 있게 상대방에게 알려 서로에게 준비할 시간을 주고 안정적인 이사 준비와 임대보증금 반환할 금액을 마련할 수 있는 기회를 주는 것이 좋다.
임대는 법률적 행위이지만 그 행위를 하는 것은 사람이고, 사람은 감정에 지배를 받는 것이 대부분이다. 똑같은 표현이라도 상대방을 배려하는 마음을 가지고 임대계약을 체결하고 마무리를 하는 것이 서로에게 즐거운 마무리가 될 수 있다. 그것이 따뜻한 이웃, 즐겁고 행복한 사회를 만드는 길이라 생각한다. 부동산은 우리 모두에게 행복의 도구가 되어야 한다.
