[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
아파트는 공동주택으로 많은 세대가 거주한다. 그중에는 소유자도 있고 임차인도 있을 수 있다. 일반적으로 아파트의 관리주체는 소유자라고 할 수 있다. 물론 임대아파트의 경우에는 임차인들이 대표단을 구성한다. 이러한 아파트의 구조적인 특성상 수시로 분쟁이 발생하고 횡령이나 배임 등 비리가 속출하고 있다. 이에 정당한 권리의 행사를 위하여 아파트에 관련된 조직의 구성과 그 특성을 알아보자.
아파트의 조직 구성
아파트는 입주민이 가장 중요한 근간이고 그 입주민들이 자체적으로 관리단체인 입주자대표회의를 구성하고 그 산하에 관리업체와 주민 복지를 위한 조직을 두고 있다. 대표적인 구성 형태는 입주자대표회의, 관리사무소, 부녀회, 노인회 등으로 구성되어 있는 것이 대부분이다. 해당 분야의 특성에 따라 하는 일과 담당이 다르다고 볼 수 있다.
아파트는 작은 국가
아파트는 평균 1000세대가 거주하며 평균 인구가 3000명 정도가 거주하는 작은 국가라 할 수 있다. 이렇다보니 내부구조도 그와 유사한 조직구조를 가지고 있다.
입주자대표회의
모든 아파트에는 입주자대표회가 있다. 이는 아파트라는 공동체 생활을 하면서 아파트를 효율적으로 관리하기 위한 방편이라 할 수 있고 최고 의결기관인 국회와 국무위원회의 기능을 가지고 있다.
소유자를 중심으로 입주자대표회의가 있고 법이 정한 기준에 따라 2년에 한번 동별로 1명에서 2명의 동대표를 선출하고, 선출된 동대표들이 입주자대표회의 구성원이 되며 그 구성원들이 중에서 투표를 통해 입주자대표회장, 총무이사, 관리이사, 기관이사, 건축이사, 전기이사, 환경이사, 복리이사 등으로 조직을 구성하고 해당 분과에 동대표들이 소속된다.
동대표가 선출한 회장은 입주자대표회의의 의장으로서 대통령과 같은 역할을 한다. 총무이사는 국무총리, 기관이사, 건축이사, 전기이사, 환경이사, 복리이사 등은 해당 부처의 장관이라고 생각하면 된다.
작은 정부, 관리사무소
관리사무소는 작은 정부라 할 수 있다. 관리사무소에서는 정부가 하는 업무의 대부분을 수행하는 집행기구라 할 수 있다. 즉 입주자대표회의에서 결정된 사항을 집행하는 집행 기구라고 볼 수 있다. 그 집행기구의 장은 관리소장이고 해당부서의 과장들은 입주자대표회의 해당이사와 관련 업무에 대하여 논의 하고 관리소장의 지휘를 받아 집행을 하게 된다.
부녀회·노인회
부녀회나 노인회는 입주자대표회의 복리분과 산하에 존재하는 단체로 형성되는 것이 대부분이다. 이들은 입주자대표회의 의결에 따라 관리비에서 지원금을 받아 사용하거나 바자회, 벼룩시장 등을 운영하고 그 수익금을 사용함에 있어 입주자대표회의에 결산보고의무가 있으며 그 집행사항에 대한 통제권을 입주자대표회의 가 가지고 있다고 할 수 있다.
하지만 대부분의 아파트에서는 큰 문제가 없으면 입주자대표회의에서 그 독립성을 유지해 주고 자체적인 운영을 하도록 하는 편이다.
임대아파트의 거주자
임대아파트의 경우에는 입주자들이 대표단을 구성한다. 이는 아파트 임대업체의 직원이나 계열사에서 아파트를 관리하기 때문이다.
이 경우 아파트와 관련하여 도색, 난방, 엘리베이터, 기계 설비, 영선 등 모든 업무를 관리사무소에서 집행하는데 입주자들이 견제하지 않으면 임대회사에 일방적인 업무집행이 이루어져 입주민에게 실질적인 도움이 안 되는 업무처리로 현실과 동떨어진 현상이 발생하고 이는 입주자들의 피해를 유발 시킬 수 있는 문제가 있다. 이러한 문제점을 최소화하기 위해 세입자인 입주자들이 입주자대표회의를 구성하고 이 기구를 통해 관리사무소의 업무를 감독하고 견제하는 역할을 한다.
아파트는 작은 정부와 같다. 입주민의 공동체 생활에 필요한 모든 일들이 복합되어 발생하기 때문이다. 그래서 좀 더 관심이 필요하고 정확한 사실을 알고 접근해야 한다. 장님 코끼리 만지듯이 하고 전체를 아는 양 잘 못된 주장은 하는 것은 여론을 호도하고 잘못된 결정을 유발하여 입주민과 본인에게 피해가 고스란히 돌아 올 수 있기 때문이다.
이는 분쟁을 야기 시키고 법적인 소송으로 이루어져 끝없는 소모전이 될 수 있으니 좀 더 많이 알아본 다음에 자기주장을 해야 한다. 필자의 경우에도 3144세대가 있는 아파트에서 동대표를 해보고 총무이사를 해 보았지만 느낀 점은 동대표 2년은 적극적으로 알아 가는 과정에 불과하고 실질적으로는 거수기에 불과 했다는 점을 나중에야 알게 되었다.
필자가 다시 동대표로 선출되어 총무이사를 하게 되면서 모든 업무에 관한 정보를 접하고 어떻게 돌아가는지 알 수 있었다.
단지가 크다보니 분쟁도 많고 소송도 많아 다양한 경험을 하게 되면서 아파트에 대한 법적인 미비점이나 정부의 관리 방식에 있어서도 구청과 국토교통부의 준비가 부족하다는 인식을 하게 되었다. 우리나라는 아파트 공화국이라 불릴 정도로 아파트가 많지만 그에 대한 법령이나 관리기관의 역할이 미비하고 체계가 아직 잡혀있지 않았기 때문이다.
그래서 인지 지금도 필자가 소속된 변호사 사무실에는 아파트 분쟁에 대한 소송이 끊이지 않고 접수되고 있다. 다양한 사람이 모여 사는 아파트 공동체이기에 분쟁이나 마찰이 일어날 가능성이 많고 서로 다른 견해의 차이로 인한 다툼이 있을 수 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 의식이 깨어 있는 젊은 층과 전업주부들이 아파트의 일에 더욱 관심을 가지고 참여하고 감시를 해야 한다. 이번 기회에 동 대표에 출마하여 입주민들의 복리증진과 환경개선을 하는 것도 생각해보자.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
