[이영구의 실전경매] 임차인의 주소 오류는 경매신청 불가 사항
[이영구의 실전경매] 임차인의 주소 오류는 경매신청 불가 사항
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.12.22 05:00
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 신축빌라의 건축주와 전세계약을 체결하였으나 보존등기를 하지 않아 아직 등기가 없는 상태라면 임차인의 권리가 확정되었다고 볼 수 없다.

등기를 하지 않은 상태라 차후 등기를 하면서 주소의 기록이 바뀔 수 있기 때문이다. 등기는 소유자의 확인 서류일 뿐이지 공신력이 없다. 그래서 건물의 경우에는 등기와 건축물관리대장의 내용이 일치하는지 확인하고, 틀릴 경우에는 건축물관리대장을 기준으로 해야 한다.

보존등기는 건축물관리대장의 내용을 근거로 해서 일치해야 하지만 다를 경우 정부는 그 책임을 지지 않고 공신력이 없는 등기사항전부증명서 보다는 건축물관리대장을 기준으로 평가하기 때문이다.

물론 이들이 다른 경우가 발생한다면 등기 접수 시 담당 등기관이 잘못 접수를 받아 발생한 사항 일지라도 그 책임은 당사자에게 지우는 것이 현실이다.

최근 신축빌라를 전세로 입주하고 계약기간이 만료되어 전세보증금의 반환을 요청하였으나 이를 받지 못하자 임차인이 경매를 신청한 사례가 있다. 전세금반환정구소송을 하고 승소판결을 받아 이를 근거로 강제경매신청을 하였으나 경매가 진행되던 중 정지된 사건이 있었다.

그 내용을 살펴보면 분양업자와 계약한 전세계약서에는 빌라의 호실이 ‘B동 201호’로 명기되어 있고 실질적으로 거주하는 동의 명칭은 ‘나동 201호’이며 등기사항전부증명서의 명칭도 이와 같으나 건축물관리대장에는 ‘가동 201호’로 명기되어 이를 근거로 주소의 불일치가 확인되어 경매가 정지되고 법원에서 보정명령이 떨어진 사건이다.

임대차계약을 체결하면서 소재지 주소의 중요성을 나타내는 사건이라 할 수 있다. 이러한 문제가 발생하면 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 된다. 주소가 불일치하니 전입신고를 하였다 하더라도 그 효력을 주장할 수 없기 때문이다.

이러한 문제가 발생하는 것은 정부의 이원화된 업무처리 방식에서 기인한다. 건축물관리대장을 기준으로 건물등기를 한다면 건축물관리대장의 등재와 동시에 촉탁등기가 되도록 시스템을 만들면 간단한데 정부는 별도로 등기신청을 하도록 하고 있어 문제발생의 가능성을 방치하고 책임을 회피하고 있다.

임차인이 자신의 권리를 보호하기 위해서는 안전한 방법을 선택하여 임대차계약을 체결하는 것이 안전하다. 특히 신축빌라를 계약하거나 토지를 구입하는 경우 직접매도자와 계약서를 작성하지 말고 반드시 공인중개사를 통해 계약하여 사전검증절차를 거치는 것이 좋다.

신규투자자들의 방식

최근 투자를 목적으로 건물을 신축하여 매도를 하는 투자자들이 늘어나고 있다. 이들 투자자의 목적은 법을 위반하지 않고 수익을 최대한 올리는 것이다. 그러다 보니 준공검사만 받고 전세 임차인과 계약을 하고 임대차계약서와 다르게 건물 보존등기를 하여 대출을 받고 최대한 전세계약을 체결하여 보증금을 회수하고 건물을 제3자에게 양도하고 빠져 나오는 전략을 많이 사용하고 있다. 이를 모르고 입주한 임차인들의 피해가 지속적으로 발생하고 있어 주의가 필요하다.

기획부동산의 방식

기획부동산의 토지 매도 방식도 공인중개사를 끼지 않고 직접 계약하는 방식을 사용한다. 이들은 아직 등기도 이전되지 않은 토지를 매도하거나 계약조건에 개발허가를 받아주는 것으로 하고 그 기간을 무한정으로 설정하여 개발허가의 책임을 교묘하게 피하는 방법을 사용한다. 이런 방법으로 구입가 보다 평균 30배의 높은 가격으로 판매하는 수법을 사용하고 있어 피해자가 계속 늘어나고 있는 실정이다.

이러한 계약들이 가능한 것은 매수자의 정보 부재와 부동산에 대한 지식이 부족함에서 오는 문제이다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 반드시 공인중개사를 통해 계약을 체결하는 것이 안전하다.

공인중개사는 물건의 확인 설명의 의무가 있어 물건에 대한 조사를 사전에 하고 이를 매수자나 임차인에게 알릴 의무가 있기 때문이다. 만약 이를 무시할 경우 발생한 문제에 대해서 공인중개사가 책임을 지게 되어 있다. 또 그 책임의 보증으로 공제보험에 가입한 증서를 계약서 작성 시 당사자에게 교부하게 되어 있다.

부동산의 임대차계약은 임차인에게는 가장 큰 재산을 임대보증금으로 제공하는 만큼 신중하게 접근하고 그 보호를 받기위해서는 그에 상응하는 대가를 지불해야 한다. 공인중개사를 통해 계약을 체결하고도 중개보수룔 지급하지 않는 다면 공인중개사에게 책임을 물을 수 없다. 작은 금액을 절감하려고 하다가는 큰 피해를 불러올 수 있으니 주의가 필요하다.

정당한 대가를 지불하고 안전하게 자신의 권리를 보호하는 것이 가장 현명한 부동산거래 방법이다.


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