[이영구의 실전경매] 경매로 낙찰을 받았는데 유치권이 접수된 경우
[이영구의 실전경매] 경매로 낙찰을 받았는데 유치권이 접수된 경우
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.01.05 12:01
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

경매로 낙찰을 받았는데 뜬금없이 유치권신고가 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 진정한 유치권자라기 보다는 유치권을 접수하여 타인이 경매를 방해할 목적으로 유치권을 신고하거나 채무자인 소유자와 공모하여 낙찰자에게 합의금을 받기 위한 목적으로 진행되는 경우가 많다. 그러므로 그 유형별로 참고하여 대응하는 것이 좋다.

1. 현황확인
유치권은 유치권 접수한 시점에 따라 대응방법이 달라질 수 있기 때문에 그 유형별로 정확한 시기를 확인하는 것이 대응전략을 수립하는데 용이하다.

(1) 최고가매수신고인으로 선정되고 접수된 것인지?
(2) 매각허가결정을 받은 시점에 접수되었는지?
(3) 매각허가확정을 받은 시점에 접수되었는지?
(4) 법원의 대금납부통지서를 받고 대금을 완납한 상태에서 접수되었는지?
(5) 소유권이전등기를 마친 이후에 접수되었는지?

2. 유치권의 내용
유치권이란 건물의 공사를 한 공사업자가 건물주로부터 공사대금을 받지 못한 경우 공사대금을 받을 때가지 그 대상물을 점유하며 유치권을 행사하는 것이다.

부동산경매가 접수되고 진행되기 위해서는 최소한 6개월 이상의 기간이 소요된다. 이 기간 중에 입찰법원은 이해관계인에게 경매가 시작됨을 알리고 자신의 권리를 신고하도록 하고 이를 기준으로 매각대금에서 배당을 하게 됩니다. 정상적인 유치권자라면 이 시기에 유치권을 신고하는 것이 정석이다.

 

* 민법 제320조 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다

 

3. 현황별
(1) 최고가매수신고인으로 선정되고 접수된 것인지?
경매법정에서 입찰당일 최고가매수신고인으로 선정되고 입찰보증금영수증을 받은 상태를 낙찰을 받았다고 합니다. 이 때 갑자기 유치권신고가 접수되었다면 어떻게 해야 할까?

1) 유치권자의 목적
경매로 낙찰된 이후에 유치권신고를 하는 경우는 유치권자가 경매의 진행 정보를 나중에야 할고 신고하는 경우도 있으나 대부분 낙찰자에게 합의금을 받을 목적으로 신청하는 허위유치권이 많으니 그 진위를 파악하여야 한다.

2) 불허가 신청
경매가 진행되기 전에는 없던 유치권이 낙찰 이후에 발생하였다면 이를 근거로 불허가 신청을 하여 입찰보증금을 돌려받는 방법도 고려하여야 한다.

(2) 매각허가결정을 받은 시점에 접수되었는지?

매각허가를 받고 매각허가확정을 앞두고 있는 상태에서 유치권이 신고 되었다면 이 또한 불허가 신청을 하여 입찰보증금을 돌려받는 것이 유리한지 검토하고 불허가 신청을 할 것인지 대금을 납부할 것인지 검토하여야 한다.

(3) 매각허가확정을 받은 시점에 접수되었는지?

1) 대금납부여부의 결정
매각허가확정을 받은 상태에서는 대금 납부하여 소유권을 가져오는 것과 입찰보증금 포기하더라도 낙찰 받은 물건을 포기하는 것이 유리한지 검토하고 거취를 결정해야 한다.

2) 경낙잔금대출 운용여부
잔금납부를 위해 경낙잔금대출을 받아야 한다면 그 대출의 가능여부를 확인하고 거취를 결정해야 한다. 유치권이 있는 경우 금융기관에서는 유치권포기각서나 합의서 등을 요구하기 때문에 유치권자와 합의가 안 될 경우 대출이 불가능할 수 있고 이는 입찰보증금의 몰수로 연결될 수 있으니 이를 염두 해 두고 진행하여야 한다.

(4) 법원의 대금납부통지서를 받고 대금을 완납한 상태에서 접수되었는지?

대금을 완납한 상태라면 유치권자와의 대립은 피할 수 없는 상황이므로 그 유치권이 가장유치권인지 진성유치권인지 여부를 파악하면서 신속하게 소유권이전을 마무리하는 것이 좋다.

(5) 소유권이전등기를 마친 이후에 접수되었는지?

1) 인도명령 및 점유이전금지가처분
소유권이전등기를 함과 동시에 인도명령과 점유이전금지가처분을 하여 점유권이 제3자에게 넘어가는 경우를 방지하여야 한다. 유치권의 경우 그 채권을 제3자에게 매각하여 유치권전문가들이 개입할 여지가 있으므로 주의가 필요하다.

2) 경매방해죄신고
소유권을 등기한 상태라면 명도를 위한 조치 이외에도 경매방해죄로 고발조치하여 유치권자의 가장유치권을 주장하여야 한다. 이는 유치권자의 허위유치권을 증명하고 손해배상책임을 물을 수 있는 근거가 될 수 있으니 잘 활용하여야 한다.

부동산경매는 채권•채무의관계에서 채무자가 상환하여야할 돈을 주지 않아 발생한다. 이는 그와 관련된 유치권이 존재할 가능성도 내포하고 있다.

하지만 유치권에 대한 입찰법원의 입장이 명확하게 정립되지 않아 선의의 피해자가 많이 발생하고 있다. 그러므로 유치권이 있는 물건에 대해서는 신중한 접근이 필요하며 반드시 전문가의 조언을 얻고 입찰하는 것이 피해를 줄이는 길이다.


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