[굿모닝충청 이정민 기자] “분양 리스크인 상가 비율을 낮추고 주거비율과 세대 수를 늘린 주상복합건물로 원도심 활성화를 노리겠습니다”

대전시가 30일 발표한 주상복합건물의 용도용적제 완화의 핵심이다. 

시는 완화된 건축규제를 적용받는 주상복합건물로 원도심에 활기를 불어넣겠다는 계획이지만 입지에 따른 사업성 미미 탓에 의문부호를 붙이는 건설업계도 적지 않은 모양새다.

시는 용적률, 즉 세대수를 상향하되 상가비율을 한정지어 원도심에 주상복합건물이 들어설 수 있는 발판을 마련하겠다는 의도다. 

용적률 상향으로 개발이익을 얻는 민간 건설사로부터 주거시설 일부를 기부채납 받아 청년과 신혼부부 등을 위한 ‘대전드림타운’으로 쓰겠다고 약속했다. 

대상지를 대전역, 중앙로역 등 원도심 8개 역세권 상업지역으로 선정한 것도 청년층의 주거 안정화와 원도심 활성화라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 대전시 의도가 깔려있다.

상가비율 한정과 용적률 상향으로 사업성이 높아졌다곤 하지만 건설사 입장에선 주상복합건물 역시 학군, 주변 편의시설 등 입지를 따져보면서 분양에 들어갈 수밖에 없다. 원도심 지역은 학군이 가장 골칫거리 여겨지는 게 중론이다. 

실제로 원도심과 심도심의 분양 성적은 확연히 갈린다. 

지난 7월부터 입주가 시작된 동구 판암동의 A아파트는 전체 1555세대 중 177세대가 주인을 찾지 못한 반면, 같은 달 분양한 서구 도안동의 갑천 3블록 트리풀시티에는 시민 10명 중 한명이 청약을 넣는데 이어 벌써부터 “프리미엄이 수천만 원이 붙었다”는 얘기가 돌고 있다. 도시형생활주택 역시 비슷한 양상이다.

여기에 대전역, 중앙로역 등은 쇠퇴 중인 원도심이긴 하나 땅 값이 만만치 않다. 

일례로 올 1월 표준공시지가 기준, 대전 최고 땅값은 중구 은행동 상업용지(346.1㎡)로, ㎡당 1200만 원이다.

이처럼 땅값이 높은 지역에서 건설사가 사업을 추진하려면 초기 투자비용도 만만치 않은데다 분양 성공이 담보돼야하는 상황이다.

원도심 활성화를 위해 선행돼야하는 주상복합건물 건설이 지지부진할 경우 대전시 정책이 공회전이라는 지적을 피할 수 없게 된다.

익명의 한 건설업계 관계자는 “대전은 타 지역보다 교통이 잘 돼 있어 역세권 영향을 적게 받는다는 평이다. 특히 분양 시 주변 여건을 고려해야하는데 중앙로역 등 주변은 학군 매력이 떨어진다”며 “사업지 주변이 활성화되고 있다면 얘기가 다르겠지만 일부 대상지 주변은 건물이 쓰러져가고 있지 않은가”라고 의문을 나타냈다.

이에 대해 정무호 시 도시주택국장은 이날 시청 브리핑룸에서 “일반주거지역의 용적률은 200%다. 대전시 계획대로라면 주상복합건물의 최대 용적률은 1100%인데, 이를 고려하면 5배 많은 이익을 벌 수 있다”며 “건설사가 몇 세대 더 지을 수 있는지를 보고 사업에 뛰어들 것 같다”며 건설사 투자에 낙관적인 입장을 내놓았다. 

한편 용도용적제는 상업지역에서 주상복합건물을 지을 때 주거용도 비율 증가에 따라 용적률을 줄이는 제도다. 

대전시는 상업지역 본래 기능의 중심으로 개발을 유도하기 위해 지난 2007년 6월부터 이 제도를 적용해왔다.

이번 발표로 대동역, 대전역, 중앙로역, 중구청역, 서대전역, 오룡역, 용문역 역세권 지역과 대전복합터미널 주변지역 등은 완화된 용도용적제를 적용받는다. 

현행은 용적률 750%의 건물의 경우 상가비율이 10%이나 대전시 조례 개정을 통해 최대 1100%로 용적률이 상향하되 상가비율은 10% 그대로 유지된다. 용적률 상향(350%)으로 얻는 개발이익은 대전드림타운 및 도시공사, LH 등의 매입임대주택 등 공공으로 활용된다.

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