전세보증금 증액 계약 시 주의사항
전세보증금 증액 계약 시 주의사항
  • 이영구
  • 승인 2015.03.13 09:37
  • 댓글 1
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이영구<목원대 부동산학 박사/한빛제일공인중개사 경매담당>
[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 / 한빛제일공인중개사 경매담당] 부동산 전세가격이 지속적으로 상승하면서 전세금을 인상해 재계약을 체결하려는 사례가 많이 발생하고 있다. 전세금 인상은 어쩔 수 없는 선택이라 하더라도 기존의 순위를 보전하는 확정일자의 변경에 대해서는 신중한 접근이 필요하다.

전세가격 인상 시에는 두 가지 유형의 사례가 발생할 수 있다.

첫째는 기존의 계약을 종결하고 새로운 임대차계약을 작성하는 방법이다. 이 방법은 모든 권리 사항이나 임대에 대한 사항을 신규 임대차계약으로 계약서를 작성하는 방법이다. 이 경우 임대차계약에 대한 확실성을 확보할 수 있다는 점에서 좋은 방법이다. 하지만 기존의 임대차계약을 하고 전입신고를 하면서 확정일자를 받았다면 그 계약의 종결로 다시 새로운 계약서를 가지고 확정일자를 받아야 한다. 이는 그동안 유지하던 순위보전력의 시점이 과거 계약시점에서 새로 계약한 시점부터 적용된다고 보아야 한다.

중간에 세입한 임차인이 있거나 등기부상 가압류나 근저당설정 등의 권리가 발생한 경우 기존 확정일자에서는 선순위로 1순위였다 하더라도 새로운 임대차계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받으면 그 순위가 현재의 시점으로 적용하여 선순위의 자격을 상실할 수 있다.

둘째는 기존의 임대차계약서에 내용을 추가하여 임대료 증액계약서를 작성하는 방법이다. 이는 기존의 임대차계약서 상에 특약부분에 내용을 추가하여 기록하고 임대인과 임차인이 서명날인을 하고 확정일자의 추가 날인을 받는 방법이다.

또는 기존 임대차계약서의 별지 계약으로 추가 임대료에 대한 계약내용을 작성하고 기존의 임대차계약서의 추가 계약임을 명시하여 그 내용을 기재하고 기존 임대차계약서와 추가 임대차계약서를 하나의 계약서임을 증명하는 확인 날인을 하여 하나의 계약서로 인증을 받는 방법이다.

어떠한 방법을 선택하던 확정일자의 날인을 받아야 하며 그 취지에 많도록 확인날인을 받아야한다. 혹 연결성을 인정받아야 하는데 별도의 신규 계약서로 오기하는 경우가 발생하지 않도록 신중을 기해야 한다. 관공서의 담당자는 요식행위에 의한 서류 요건만 구비하여 신청하면 확정일자 날인을 해주는 업무를 처리한다. 간혹 새롭게 업무를 담당하는 담당자의 경우에는 그 방법을 몰라 신규 임대차계약서로 처리할 수 있으니 그 내용을 상세하게 설명하고 취지에 맞도록 확정일자를 받아야 한다.

“잠자는 권리는 보호받지 못한다” 는 말이 있듯이 관공서를 상대로 서류 접수를 할 경우에는 그 내용을 잘 설명하여 원하는 취지에 맞는 방법을 찾아 신고를 하여야 본인이 원하는 목적을 달성할 수 있다. 임대차계약은 계약이후에도 확정일자를 받아서 권리를 보호하는 노력을 하여야 한다.


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마옥희 2015-03-29 16:34:14
저는 세입자와 두달전에 이천을 올리기로 하였다가 계약기간 5일을 두고 오천을 올리기고 하였는데 그대신 날짜를 두달 간 미뤄준다고 얘기 했더니 안된다고 하여서 세입자 권리 보호를 위해 소송을 한다고 합니다 24평이 3 억전세인데 32평은 싸게 올리는거라 해서 다시얘기 한것인데 내용증명을 보내고 소송을 한다하여 난감합니다 .게약 날짜가 되였으니 올려 주기로 한거라도 달라고 하니 소송신청중이라고만 합니다

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