[이영구의 실전경매] 부동산경매 감정가격에 의존하지 마라
[이영구의 실전경매] 부동산경매 감정가격에 의존하지 마라
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.11.29 17:30
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이미지출처:게티이미지뱅크

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산경매를 신청하면 법원은 그 부동산의 판매가격을 결정해야 한다. 이 때 부동산가격을 결정하는 것을 감정평가라고 한다. 감정평가는 법원에 등록된 감정평가사를 통해 이루어진다.

이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사
이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

부동산경매의 판매가격은 이해관계자의 필요에 따라 유리하게 적용하기를 원하기 때문에 공정하게 책정하여야 한다. 채무자의 입장에서는 높게 책정되는 것이 좋지만 채권자의 입장에서는 본인의 돈을 받을 수만 있다면 가능한 빨리 경매가 끝나는 것이 좋기 때문에 가능하면 시세보다 낮게 책정되어 빨리 매각되기를 원할 것이기 때문이다.

감정평가는 국가의 자격시험을 통해 취득한 감정평가사가 하도록 하고 있다. 검증된 자격을 가진 공인된 자격자를 법원에 등록하도록 하여 순번에 따라 적용하거나 경매의 이해당사자와 무관한 사람이 가격을 감정할 수 있도록 하고 있다.

감정평가사라 하더라도 채권자나 채무자가 임의로 지정할 수 있다고 한다면 이 또한 그들의 편의에 따라 채무자는 감정가격을 높게 적용하려 할 것이고 채무자는 가격을 낮게 책정하려할 가능성이 높기 때문이다. 아무래도 감정평가사는 선임한 사람의 의도를 반영할 가능성이 높아 이 또한 개인이 아닌 법원이 임의로 지정하고 있다.

일반적으로 부동산의 감정가격은 인근지역의 실거래가격, 경매낙찰가격, 매물시세 등을 취합하여 평균가격을 산정한다. 부동산을 담보로 대출을 신청할 경우 금융기관에서 대출을 해 주기위한 기준가격을 산출하는 방법이라 할 수 있다.

감정평가는 그 적용방식에 따라 여러 가지 방법이 있는데 부동산경매에서는 대부분 비교평가방식을 이용하여 가격을 책정한다. 비교평가방식이란 인근에 거래된 물건을 선별하고 그 물건과 경매물건을 비교하여 가격을 산정하는 방식이라 할 수 있다.

인근에 거래된 물건이 높은 가격에 매각이 되었다면 감정가격은 높아질 가능성이 있고 반대로 급매나 특수한 사정으로 낮은 가격에 매각이 되었다면 감정가격은 낮게 책정될 가능성이 높다.

부동산경매는 채권자가 경매신청을 하면 이를 심사하여 경매개시결정을 하고 이때 채권자가 경매예납비용을 입금할 경우 감정평가를 하게 된다. 

이러한 과정을 거쳐서 매각기일을 지정하게 되는데 감정평가일로부터 2개월에서 6개월 정도의 시간이 흐른 후에 매각기일이 지정되는 경우 된다. 이러다 보니 감정평가 시점과 매각기일의 시간차가 발생할 수밖에 없고 이는 현재 매물시세와 차이가 나는 현상을 발생시킨다.

가격이 오르는 시기에는 감정평가 가격이 시세보다 낮을 수 있고 반대로 가격이 내리는 시기에는 감정평가보다 가격이 높을 수 있다.

이러한 현상이 반영되어 부동산경매의 감정가격은 감정시 가격보다 다소 높게 책정되는 경향이 있다.

경매에 입찰하기 위해서는 이러한 원리를 이해하고 반드시 현재 거래시세와 매물가격을 파악하는 과정을 거쳐야 한다. 그래야 감정가격이 적정한지 기준을 잡을 수 있기 때문이다.

부동산경매의 목표 중 가장 큰 것은 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 점이다. 이점을 기준으로 삼고 시세분석을 해야 저렴한 비용에 매입할 수 있다. 간혹 시세를 무시하고 감정가격을 기준으로 입찰하려는 사람들이 있는데 이는 낙찰가격만 올릴 뿐 현명한 방법이 아니다.

간혹 원하는 지역에 집을 구입하려고 하는데 매물이 하나도 없다가 경매로 나오는 경우 시세보다 높게 경매로 매입을 하는 경우도 있다. 이런 특수한 경우가 아니라면 현재 거래되는 가격의 시세가 얼마인지를 입찰가격의 기준으로 삼고 그보다 낮은 가격에 입찰하는 것이 좋다.

부동산경매의 감정가격은 최초 매각을 진행하기 위한 가격이니 지나치게 감정가격에 의존해서는 안 된다.


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