[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산 구입시에는 지금 실사용 목적이냐 방어용 주택이냐 구분하여 매입을 하여야 한다.-실사용 주택자녀의 학군은 초등학생의 경우 큰 길을 건너지 않고 집에서 도보로 5분 이내의 거리가 최고 좋고, 중고등학생의 경우 15분 내외의 거리가 자녀의 학교생활에 유리하게 작용한다.직장의 교통편은 가능한 지하철, 버스 등 한번만 타고 접근이 가능한 곳이 좋다. 환승의 경우 시간이 많이 소요되고 늦는 경우 차가 끊어질 수 있어 심리적인 부담이 많기 때문이다.환경은 공원, 하천, 숲 등의 특성이
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]최근 경기가 냉각되면서 상가임대 물건에 대한 분쟁이 많이 발생하고 있다. 임차인은 장사가 어려워 수입이 줄어드니 임대료를 줄여달라고 하고 임대인은 공시지가가 올라 세금이 인상되었으니 임대료를 올려달라고 한다. 분쟁이 귀찮은 임대인은 아예 상가를 매각하고 달아나 버린다.임대차계약을 체결하면서 앞으로 할 사업에 대해서 임대인에게 말하고 장기간 사용할 목적으로 거액의 인테리어비용을 투자하였으나 임대인은 임대계약을 할 때에는 걱정하지 말고 5년이고 10년이고 마음 편하게 사용하라고 하더니
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 종부세(종합부동산세)는 보유세의 일종입니다. 내가 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 부과되는 세금이라 할 수 있습니다. 종부세의 목적은 과열된 부동산 상승을 방지하고 다주택자 등 부동산을 많이 보유한 사람에게 세금을 많이 부담시켜 이를 억제하겠다는 취지입니다.부동산에 대한 세금은 구입할 때 납부하는 취득세(등록세, 등기수수료, 인지세 등 포함), 자신의 명의로 보유중 납부하는 보유세(재산세, 종부세 등), 매도시 팔을 때 그 차익에 대해 납부하는 양도세(양도소득세 : 매도가격-
부동산의 가치란 무엇일까요.이번에 이론과 현실이 얼마나 차이가 나는지 절실하게 배우는 큰 기회가 있었습니다. 대로변 건물 지하를 역세권이라 자하라는 단점을 고수하고 임대해 리모델링을 하여 연구실겸 커뮤니티 공간으로 사용하려 하였습니다.임대인 입장에서는 폐허와 같은 건물을 몇 년씩 비워두고 있는 상황이라 일반적으로 누군가 들어와 시설을 하면 도배하고 페인트칠을 하여 공간도 예쁘게 변하고 다음에 임대를 줄 때는 더욱 더 좋은 조건에 물건을 내놓을 수 있고 더 비싼 금액의 임대료를 받으을 수 있어 공짜라도 이용하게 하는 것이 이익입니다.
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에 입찰하면 당일 최고 높은 가격에 입찰한 사람에게 최고가매수신고인이라 하여 낙찰자의 지위를 부여한다.입찰보증금영수증을 받고 7일간의 매가허가결정기간이 지나면 다시 7일간의 기간을 두고 매각허가확정을 하게 된다.매각허가확정은 매각허가 결정된 사항에 대하여 이의신청이 있는 경우 이를 심사하는 기간이라고 할 수 있다. 이의신청 이후 항고라는 법적 소송절차를 거치게 된다. 이때 항고자는 항고보증금으로 매각대금의 10%를 공탁해야 한다.이는 무분별한 항고행위를 방지하기 위한 조
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산경매를 신청하면 법원은 그 부동산의 판매가격을 결정해야 한다. 이 때 부동산가격을 결정하는 것을 감정평가라고 한다. 감정평가는 법원에 등록된 감정평가사를 통해 이루어진다.부동산경매의 판매가격은 이해관계자의 필요에 따라 유리하게 적용하기를 원하기 때문에 공정하게 책정하여야 한다. 채무자의 입장에서는 높게 책정되는 것이 좋지만 채권자의 입장에서는 본인의 돈을 받을 수만 있다면 가능한 빨리 경매가 끝나는 것이 좋기 때문에 가능하면 시세보다 낮게 책정되어 빨리 매각되기를
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산의 경매를 신청하면 법원의 그 서류를 심사하고 진행여부를 결정하게 되면 현황조사를 하게 된다.민사집행법 제88조에 따라 현황조사를 하게 되는데 조사자는 법원의 집행관이다.집행관은 경매법원이 존재하는 집행관실에 근무하며 대표집행관과, 집행관, 사무원 등으로 구성되어 있다.집행관은 법원의 정규직원이 아니며 4년 근무하는 위촉직 직원으로 부동산경매와 강제집행 등에 관련한 업무를 하고 그 수당을 보수로 받는다. 법원에서 근무하지만 법원직원이 아닌 위촉직 임시 계약직이라 할
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매가 접수되면 해당법원은 배당요구종기일을 지정하고 소유자와 임차인 등에게 권리신고와 배당신청을 기일 안에 하도록 송달로 통보한다.송달은 법원에서 보내는 법률적인 우편물을 나타내며 송달에는 일반송달, 야간송달, 주말송달, 직접송달, 공시송달의 순서로 진행되며 이 과정중 당사자가 우편물을 수령하면 송달이 도달한 것으로 본다.배당요구종기일의 대표적인 적용 대상자는 임차인이라 할 수 있다.임차인은 법원으로부터 송달을 받으면 배당요구종기일까지 본인의 권리신고 및 배당신청을 하여야
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인이 월세를 3개월간 연체하여 임대인이 연락 하였더니 본인은 연체한 적이 없다고 한다. 그래서 확인해 보니 실수로 월세를 다른 사람 계좌로 송금하였다고 한다. 그동안 잘 입금하다 3개월 전부터 실수로 다른 계좌로 송금하여 왔다고 주장을 하며 오히려 임대인을 원망한다.초기에 확인하여 일찍 1회 연체시에 알려주었다면 조기에 잘못 입금된 월세를 반환하고 추가 실수를 예방할 수 있었는데 왜 이제야 알려주느냐며 임대인을 원망하는 사례가 최근에 발생하였다.이런 실수는 임대인과 임차인 모
[굿모닝충청 이영구 기자] 주택이나 상가, 아파트의 옥상에 금이 가면 아래로 누수가 되는 것은 시간문제이다. 그런데도 이를 방치하는 것은 옥상에 올라가서 살펴보지 않는 경우와 공동이 사용하는 집합건물인 경우가 많다.◆ 개인 건물개인 건물의 경우에는 소유자가 옥상의 상태를 확인하고 문제가 있다면 후속조치를 하면 된다. 일반적으로 대부분의 옥상은 방수처리가 되어 있지만 오래된 건물의 경우에는 시멘트 상태로 있는 경우가 있다.시멘트 상태로 장기간 유지할 경우 우리나라 계절의 특성상 추위와 더위를 오가면서 여름에는 더운 날씨로 시멘트가 늘
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산 거래를 하다보면 집 주인이 아닌 사람과 계약을 하는 경우가 있다. 이런 계약의 유형이 의외로 다양하여 그 피해가 의외로 많이 발생하고 있다. 주의할 점이 무엇인지 살펴보고 계약 체결할 때 참고하도록 하자. 집 주인의 배우자 일반적으로 많이 발생하는 경우가 집 주인의 배우자가 계약을 체결하는 경우이다. 남편이 직장에 출근하여 부득이 배우자인 아내가 와서 계약을 체결하는 경우이다. 이런 경우에는 그 사항을 확인하고 소유자인 남편의 이름으로 계약을 체결하고 계약금도 소유자 명의로 입금하고 잔금시에 소유자가 서명하는 방법으로 진행하는 경우가 있다. 우리 일상생활에 많이 발생하는 경우라 그 가족관계를 잘 알고 있는 공인중개사에서 계약을 체결할
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산은 가족 중 누군가 사망을 하면 그의 재산이 상속순위에 따라 가족들에게 상속된다. 그런데 우리가 오해하기 쉬운 것은 법정상속의 경우 국가가 상속인 명의로 등기를 이전해 주는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 아쉽게도 국가는 세금을 부과하는 것이 외에는 자발적으로 해주는 일이 없다. 상속의 경우 지연하여 늦게 등기를 이전 할수록 국가는 지연에 의한 연체이자(가산금)를 받을 수 있고 등기시점이 늦어지면 각종 공과금도 더 많이 받을 수 있기 때문에 서둘러 상속등기를 하도록 강제하지 않는다. 상황에 다라 운이 좋으면 자손이 단절되어 국고로 귀속되는 효과를 볼 수도 있기 때문이다. 특히 부모님이 사시던 시골집의 경우 부모님이 돌아가시면 사망신고를 하
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건 중에서 도로건설이나 개발로 인해 정부나 개발주체가 토지를 수용하는 경우가 있다. 이런 토지를 수용하는 경우에는 그에 합당한 비용을 보상하게 된다. 보상금액보다 낮은 가격에 낙찰을 받은 경우에는 그로 인한 차액을 투자수익으로 창출 할 수 있다. 하지만 이런 사실을 모르고 낙찰을 받았다가 낙찰가격 보다 낮은 가격에 보상을 받게되는 경우가 종종있어 예상치 못한 피해를 보는 경우가 있다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 토지 보상에 대한 법률을 알아둘 필요가 있다. 토지에 대한 보상은 토지보상법에 의한 적용을 받고 있으며 그 정확한 법률의 명칭을 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이다. 이 법의 목적은
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 농지취득자격증명원은 전, 답, 과수원 등 농지의 취득시 소유권이전등기를 하기 위해 필요한 기본 서류이다. 소유권취득의 유형에 따라 매매, 경매, 공매시 주의점을 살펴보자. 매매거래시 주의할 점 일반 매매거래시에는 소유권이전등기 신청시 농지취득자격증명원을 첨부하게 된다. 그러므로 농지취득자격증명원에 대한 사전 조사를 하지 않고 매매계약을 체결하였다가 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명원의 필요성을 알게 되었으나 해당관청에서 농지취득자격증명원의 발급이 불가능한 경우에는 매입한 토지를 본인 명의로 소유권이전등기를 하지 못하여 재산권 행사나 권리행사를 못하는 상황이 발생할 수 있다. 농지를 매매할 경우에는 이런 점을
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 구입하여 건물을 신축하고자 하는 경우에는 다양한 법규의 적용을 받는다. 그중에서도 부동산의 건축 가능 면적을 결정하는 것은 건폐율과 용적율이다. 건폐율 건폐율은 땅에 건물을 지을 수 있는 비율이다. 일반적으로 건폐율이 50%이면 100평방미터인 경우 땅의 반에 해당하는 50평방미터의 면적에 건물을 지을 수 있다. 하지만 그 높이를 규정하는 것은 용적율이다. 용적율 용적율은 건물 층별 바닥면적의 합계 비율이다. 용적율이 200%인 경우 100평방미터의 건물에 용적율은 200평방미터가 된다. 부동산 건축 가능면적 100평방미터의 땅에 건폐율이 50%이고 용적율이 200%인 경우에는 건축
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 상가 물건이 경매로 나오는 경우에는 낙찰자 입장에서 임차인의 대항력 존재 유무에 따라서 임차인이 시설한 인테리어까지 돈 안들이고 인수할 수 있다는 측면에서 매우 실익이 크다. 커피숍이나 식당의 경우 작은 평수라 해도 인테리어 비용이 1500만원~1억 5000만원까지 다양하게 투자 되고 그 비용은 대부분 임차인이 부담을 한다. 하지만 대항력이 없는 임차인의 경우 투자한 인테리어의 비용을 한 푼도 돌려받지 못한다는 측면에서 매우 안타까운 일이다. 상가 대항력 확보의 어려움 상가 임차인의 경우 대항력을 구비하는 것은 상가건물임대차보호법의 규정에 따라 사업자등록증을 개설해야 전입신고의 효력이 발생한다. 하지만 주택의 경우 임대차계약서와 신분증만 가
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에는 감정가격, 입찰보증금, 입찰가격, 채권최고액, 최저입찰가격 등 다양한 가격에 대한 용어가 사용된다. 부동산경매를 하기 위해서는 이러한 용어의 뜻과 의미를 잘 이해하고 있어야 한다. 이번호에서는 이러한 가격에 대한 용어에 대하여 살펴보기로 하자. 부동산경매의 금액 - 감정가 경매를 시작하면서 최초로 매각을 시작하는 가격이다. 이는 부동산의 가격이며 법원에서 평가한 가치의 기준으로 최고 매각가격이다. - 최저가 매각을 진행하면서 입찰에 참여하는 최저 기준가격이다. 입찰자는 이 가격이나 이보다 더 높은 가격에 입찰을 해야지 낮은 가격에 입찰하면 무효처리 된다. 최저가격은 경매의 매각기준가격이다.
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인의 입장에서는 임대보증금이 전세산인 경우가 많다. 이러한 재산을 안전하게 지키기 위해서는 자신이 전세나 월세를 들어가는 집에 대해서 기본적인 사항을 알고 있어야 한다. 집합건물인 아파트, 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔 등의 경우와 단독주택, 다가구주택, 상가주택의 경우가 다를 수 있으니 그 상황에 따라 확인해야 하는 사항들이 무엇이 있는지 살펴보자. 단독주택 단독주택은 하나의 소유권을 가진 5층 이하의 주택을 말한다. 과거에는 주택을 한 가족이 단독으로 사용하는 건물을 지칭하였으나 점차 뒷방을 별도로 월세를 주거나 2층은 임대로 주고 1층에 주인세대의 가족이 거주하며 임대수익을 받는 형태로 변경되었다. 최근에는 명칭만 단독주택이지 옆방
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인의 입장에서는 임대보증금이 전세산인 경우가 많다. 이러한 재산을 안전하게 지키기 위해서는 자신이 전세나 월세를 들어가는 집에 대해서 기본적인 사항을 알고 있어야 한다. 집합건물인 아파트, 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔 등의 경우와 단독주택, 다가구주택, 상가주택의 경우가 다를 수 있으니 그 상황에 따라 확인해야 하는 사항들이 무엇이 있는지 살펴보자. ▶ 집합건물 집합건물, 공동주택은 말 그대로 하나의 건물에 여러 집이 집합해 있거나 하나의 건물을 여러 집이 공동으로 사용하는 건물이라고 이해하면 된다. 대표적으로 아파트, 빌라, 연립주택이 이 이에 해당된다. 이러한 건물들은 하나의 땅에 건물이 있고 아파트의 경우 10층 건물에
[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산의 거래를 하다보면 매도한 사람이나 매수한 사람의 사정에 의해 계약을 계속 진행하지 못하게 되는 경우가 있다. 이때 진행하는 것이 계약을 해제하는 방법이다. 지난 호에서 계약서의 조건에 따른 해제를 살펴본 것에 이어 이번 호에서는 법률상의 계약 해제에 대하여 살펴보자. 법률상의 부동산계약의 해제 부동산계약의 해제는 계약서상의 조항 이행과 법률이 정하는 민법상의 규정이 있을 수 있다. 민법은 제3관에 계약의 해제에 대한 내용을 명시하고 있다. 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항
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