• [이영구의 실전경매] 부동산 보유세
    [이영구의 실전경매] 부동산 보유세
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2019.01.19 13:00
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    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사
    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 종부세(종합부동산세)는 보유세의 일종입니다. 내가 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 부과되는 세금이라 할 수 있습니다. 종부세의 목적은 과열된 부동산 상승을 방지하고 다주택자 등 부동산을 많이 보유한 사람에게 세금을 많이 부담시켜 이를 억제하겠다는 취지입니다.

    부동산에 대한 세금은 구입할 때 납부하는 취득세(등록세, 등기수수료, 인지세 등 포함), 자신의 명의로 보유중 납부하는 보유세(재산세, 종부세 등), 매도시 팔을 때 그 차익에 대해 납부하는 양도세(양도소득세 : 매도가격-구입가격=소득)를 부과합니다. 3가지 세금을 조화롭게 운영하여 부동산 과열시에는 세금을 늘리고 침체기에는 세금을 감면하는 양상을 보입니다. 하지만 한번 만들어 지거나 올라간 세금은 쉽게 사라지지 않는 특성이 있습니다.

    정부나 국세청의 입장에서는 좋은 돈벌이를 포기할 이유가 없기 때문이죠. 그러다 보니 양도세나 취득세는 사라지지 않고 필요에 따라 일시적인 양도세 감면이나 취득세 감면 또는 면제 방법을 활용하기도 합니다.

    취득세를 강화하면 구입시 세금이 많이 나와 함부로 집을 사기가 어렵습니다. 하지만 정부가 장사를 하는 기업이라는 관점에서 볼 때에는 취득세를 조금만 부과하여 부동산 구입을 손쉽게 하는 것이 좋습니다.

    쉽게 집이나 토지를 살 수 있도록 유혹을 하고 구입한 이후에는 보유세를 부과하고 매년 공시지가를 인상시켜 정부가 부동산 가격을 인상시킨 후 소유자에게 재산세, 종부세를 걷을 수 있고 매도를 할 경우에는 양도세를 부과할 수 있기 때문입니다.

    이제 우리도 관점을 달리하여 세금은 정부라는 기업이 돈을 벌기 위해 부과하는 것이라고 생각해야 합니다. 정부가 세금을 가지고 정당하게 사용한다면 그에 합당한 세금을 내는 것은 당연합니다.

    국민은 정부라는 기업의 주주이기 때문입니다. 주주로서 장사를 잘하도록 하고 그 수익으로 교육, 의료, 교통, 복지 등 각종 혜택을 볼 수 있습니다.

    부동산에 대한 세금은 시스템에 따라 움직여야 합니다. 집을 누구나 구입할 수 있도록 한다. 하지만 불필요한 집을 구입하여 다른 사람이 구입할 기회를 빼앗은 다면 그 대가로 보유세를 중과하여 꼭 필요하지 않은 주택은 매도하도록 유도해야 합니다.

    하지만 원칙적으로 부동산에 관한 세금은 1가구 1주택자에게는 보유세를 부과하지 말아야 합니다. 집은 생필품이기 때문입니다. 생존을 위해 집을 하나 가지고 있는 사람에게 재산세, 주민세(거주자 부담으로 임차인도 납부함), 종부세 등의 세금을 부과하는 것은 생존권을 위협하는 것이기 때문입니다.

    그동안 정부가 추진한 정책의 오류로 인해 부득이하게 발생한 다주택자들에게는 보유세를 추가로 부과하면 양도세를 감면하여 매도를 할 수 있도록 유도해야 합니다. 불필요한 주택을 여러 채 가지고 있으면 세금만 많이 나오니 팔아서 편하게 지낼 수 있도록 출구방법을 제시해야하기 때문입니다.


    다주택자라는 것은 한사람이 여러채의 집을 가지고 있으면서 본인이 이를 전부 다 사용하는 사람에 한해야 합니다. 금전적인 여유가 있어 서울에 거주하면서 부산, 대전, 제주 등에 자신의 집을 여러채 가지고 있으면서 언제든 가서 편하게 휴식을 취하고 여유로운 삶을 살아가는 사람에 한해야 합니다.

    현재 다주택자는 자신이 거주하는 집 이외에 다른 집은 전세나 월세를 주고 있기 때문에 다주택자가 아니라 인정적 임대주택자라고 보아야 합니다.

    엄밀하게 말하면 임대주택 사업은 고급 주택이나 고급 사무실 이외에는 정부가 해야 할 일입니다. 정부가 해야 할 일을 그동안 못하고 있어 개인이 대신해 주는 것이기 때문에 이런 사람들에게 세금을 중과하는 것은 불합리한 일이라 할 수 있습니다. 이들이 없었다면 돈이 없어 집을 구입할 수 없는 사람들은 거주할 집 자체가 없을 것이기 때문입니다.

    정부가 지금도 집 없는 사람들에게 저렴한 가격에 임대 주택을 공급하고 있지만 그 공급은 수요에 비해 많이 부족한 것이 현실입니다. 

    이제라도 제 역할을 하기 위해 그들이 가지고 있는 집을 매입하여 주택이 없는 사람에게 공급하겠다면 그들이 집을 팔 수 있도록 양도세를 감면해 주는 조치가 있어야 합니다. 대출받아 세금을 내고 집을 팔아야 하는 현재의 구조는 그 피해를 임차인에게 고스란이 전가시킬 뿐입니다.

    집을 팔고 양도세를 낼 수 있는 형편이 안 되는 사람들에게 보유세를 중과하여 부담을 가중 시킨다면 소유자의 권리를 포기하게 되고 세금 연체와 임대보증금 반환 포기로 이어질 가능성이 높고 이로 인해 정부의 의도와 다르게 부작용으로 세금 연체에 따른 압류와 공매가 이루어질 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대보증금을 받지 못하고 거리로 내몰리는 상황이 발생할 수 있습니다.

    또한 이사를 가야 하는 임차인은 소유자로부터 임대보증금을 받지 못하고 부득이 법적인 절차를 거쳐 소송을 하고 경매를 신청하여 경매로 매각된 다음 배당을 받아 이사를 해야 하는 어려움이 발생할 수 있습니다. 이 과정은 1년에서 2년 정도의 시간이 소요되며 그동안 임차인이 당하는 아픔과 과로움은 이루 말할 수 없을 것입니다.

    부동산 정책은 그동안 정부가 단추를 잘못 끼워 발생한 일인 만큼 장기적인 측면에서 꾸준하게 한걸음씩 개선해 나가야 합니다. 이는 정권의 변화와 무관하게 진행해야 할 일인데 수시로 정권이 바뀌다 보니 집권자나 정당의 편의에 따라 입맛대로 고치는 경향이 있어 아쉬움이 많습니다.

    정부는 이제 부동산을 생필품의 관점으로 보아야 합니다. 국민은 이제 우리가 부동산소비자라는 관점에서 부동산을 이해하고 소비자의 시각에서 집을 바라보아야 합니다.

    부동산에 대한 인식의 개선과 부동산소비자의 상식을 고취하기 위해 부동산소비자교육원이 필요합니다. 이에 필자는 주위 분들의 도움을 받아 부동산소비자교육원 개설을 추진하고 있습니다. 앞으로 전국에 부동산소비자교육원이 개설되어 많은 분들에게 도움을 줄 수 있기를 희망합니다.


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