• [이영구의 실전경매] 상가의 계약갱신요구권 제대로 알기
    [이영구의 실전경매] 상가의 계약갱신요구권 제대로 알기
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2019.02.26 12:30
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    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사
    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    최근 경기가 냉각되면서 상가임대 물건에 대한 분쟁이 많이 발생하고 있다. 임차인은 장사가 어려워 수입이 줄어드니 임대료를 줄여달라고 하고 임대인은 공시지가가 올라 세금이 인상되었으니 임대료를 올려달라고 한다. 분쟁이 귀찮은 임대인은 아예 상가를 매각하고 달아나 버린다.

    임대차계약을 체결하면서 앞으로 할 사업에 대해서 임대인에게 말하고 장기간 사용할 목적으로 거액의 인테리어비용을 투자하였으나 임대인은 임대계약을 할 때에는 걱정하지 말고 5년이고 10년이고 마음 편하게 사용하라고 하더니 매각을 하면서 안면을 몰수하기 십상이다.

    임대인의 입장에서는 공실이 나는 상가를 임대할 수 있으니 앞으로도 공실이 날 염려가 있으니 장기간 임차인이 사용하면 좋으니 마음 편하게 사용하라고 할 수밖에 없다. 하지만 사정이 생겨 상가를 매각하게 되면 어떻게든 매각을 성사시키기 위해 매수인의 요구를 들어줄 수밖에 없다. 그러다 보니 임차인에게 약속한 사항은 임대차계약서에 명기된 사항을 기준으로 하게 된다.

    일반적으로 상가 임대차계약은 1년~2년 사이를 기준으로 작성된다. 이는 상가임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 10년 동안 행사할 수 있다는 점을 들어 1년을 계약하든 2년을 계약하든 임차인이 원하면 10년간 사용할 수 있다는 점을 인용하기 때문이다. 임차인의 입장에서는 어차피 10년간 이용할 수 있는데 10년 계약서를 쓰자고 하면 임대인이 거부감을 보이기 때문에 구태여 10년을 주장할 필요가 없이 1년 이상만 계약을 체결하면 보호를 받기 때문에 구태여 이를 주장할 필요가 없다.

    상가임대차보호법 제10조 1항 계약갱신요구
    임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

    임대인은 상가임대차보호법에 의해서 임차인이 계약만기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 지속적으로 상가를 사용하겠다는 의사표현을 하면 특별한 사유가 없는 한 거절을 하지 못하기 때문이다.

    사실 상가임대차보호법의 임대차기간의 10년 조항은 법조문의 문구만 보아서는 임차인을 보호하는 내용이기보다는 임대인을 보호하는 규정으로 해석할 수 있다.

    상가임대차보호법 제10조 2항 계약갱신요구
    임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

    임차인이 지속적인 계약갱신요구권을 제한하고 10년을 초과하지 못하도록 하여 임대인의 권리를 보호하는 내용이기 때문이다. 또한 특별한 경우에 임대인이 임차인의 계약갱신요구청구권을 거절할 수 있도록 하고 있고 그 사항은 법으로 정해져 있다.

    상가임대차보호법 제10조 1항 계약갱신요구 거절 사유 번역
    1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

    => 월세가 총 합산 3개월분을 넘도록 연체한 사실이 있는 경우
    예) 월세 납부 날짜를 3번 어기고 며칠씩 늦게 납부한 경우는 적용 안됨.

    2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
    => 기존 임차인에게 임대를 주지 않으려고 하는데 다른 사람 명의로 명의를 대여하여 계약을 하거나 불법오락실, 불법 행위를 위해 사용하는 경우에 해당된다.

    3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
    => 계약갱신요구를 원하는 임차인에게 인테리어 시설비와 이사비 등을 보상하고 합의를 하여 나가는 경우이다.

    4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
    => 임차인이 임대인 동의 없이 임대차계약을 체결하고 임대를 주는 경우이다. 상가 한쪽 일부를 임대하거나 전체를 임대하는 경우가 모두 포함된다.
    예) 독서실 이용, 헬스클럽 락카룸 사용, 힐링카페 휴식 돔 사용, 노래방 대실 등은 상가 임대를 하여 사업을 영위 할 목적의 대상이기 때문에 이를 전대로 볼 수는 없다.

    5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
    => 임차인이 건물의 벽을 파손 하거나 천정, 바닥 등을 파손하는 행위를 말한다.
    예) 상가를 임차하여 벽을 트고 슬라이딩 도어를 설치하는 등 커피숍이나 식당의 사업을 위한 행위는 사전에 임대인의 동의를 얻으면 가능하다. 확실하게 하기위해서는 상가임대차계약서에 명시하는 것이 좋다.

    6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
    => 천제지변이나 옆집의 건물공사 등의 원인으로 건물이 전부 부서지거나 사라져 임차이 목적물이 사라져 신축을 해야 하는 경우로 볼 수 있다.

    7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    => 임대차계약의 체결시 사전에 임대인이 임차인에게 안내하여 미리 양해를 구한 경우이다. 이 경우에도 계약서에 명시가 원칙이다.

    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    => 건물이 오래되어 천정이 무너질 위험이 있거나 안전에 우려가 있는 경우로 판단의 기준은 임대인과 임차인의 합의나 안전진단을 통해 할 수 있다.

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
    => 정부의 정책 등으로 철거하고 새롭게 재건축을 해야 하는 경우에는 임대인의 재량의 법위를 넘어가는 일이기 때문에 불가피한 사유에 해당된다.

    8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
    => 임차인의 의무는 월차임 납부의 의무, 상가의 관리에 대한 선량한 관리자의 의무가 있다. 즉 임대료를 잘 내고 상가를 내 건물처럼 관리해야지 방치하여서는 안 된다는 의미이다.

    상가임대차보호법은 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 경우 이를 조율하기 위한 보조 수단이고 기본 원칙을 정한 법률이다.

    이를 참고하되 가능한 계약시점에 정확한 의사표현을 하여 임대기간을 원하는 시점만큼 계약하는 것이 좋다. 임대보증금의 수배에서 수십 배에 이르는 시설비를 투자하고 사업을 한다는 측면에서 안정된 임대차기간을 확보하는 것이 사업의 안전성을 좌우할 수 있기 때문이다.

    정확한 계약서 작성이 임대차 분쟁을 예방하는 지름길이다.


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