[이영구의 실전경매] 부동산계약의 해제 법규해석
[이영구의 실전경매] 부동산계약의 해제 법규해석
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.04.13 08:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭연구소 대표이사 / 목원대학교 부동산경매 외래교수 / 정인법률사무소 부동산소송전담

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산의 거래를 하다보면 매도한 사람이나 매수한 사람의 사정에 의해 계약을 계속 진행하지 못하게 되는 경우가 있다. 이때 진행하는 것이 계약을 해제하는 방법이다.

지난 호에서 계약서의 조건에 따른 해제를 살펴본 것에 이어 이번 호에서는 법률상의 계약 해제에 대하여 살펴보자.

법률상의 부동산계약의 해제

부동산계약의 해제는 계약서상의 조항 이행과 법률이 정하는 민법상의 규정이 있을 수 있다. 민법은 제3관에 계약의 해제에 대한 내용을 명시하고 있다.

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
 

원상회복의무

민법은 부동산계약을 한 사람 중 하나가 계약을 해제할 때에는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 규정한다. 이를 해석하면 주택을 판 사람이 해지를 하면 사는 사람에게 돈을 돌려주면 된다. 다만 돈을 받은 날로부터 이자를 지급하여야 한다. 반대로 사는 사람은 돈을 받은 것이 없기 때문에 원상회복의 의무가 없다.

계약해제의 영향

민법에 의하면 계약 해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 아니한다. 이는 주택을 매매하기로 계약한 당사자 중 한쪽에서 계약의 해제를 언제든 주장할 수 있으며 이는 손해배상청구와 멸도의 문제라는 것을 뜻한다.

민법 제551조(해제와 손해배상) 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

계약의 당사자가 사정이 발생하여 부동산 거래 계약을 해제할 수 있고 이로 인해 발생하는 손해배상의 청구는 별도로 청구하는 소송을 진행해야 하고 이에 승소한 경우에 그 손해배상을 청구할 수 있다는 의미이다.

물론 계약서의 조항에 의한 손해배상금을 지불하고 상대방이 이를 받아들이거나 별도의 합의에 의하여 손해배상을 하고 마무리 한다면 그 것으로 마무리된다는 의미이다.

참고사항

법은 부동산의 거래를 하면서 당사자의 상황에 따라 계약을 해제할 수 있고 그에 대한 반대급부를 제공하면 문제가 없는 것으로 판단한다. 그러므로 집이나 땅을 팔고나서 가격이 급격하게 오른 경우 계약의 해제방법을 사용하지 못하고 이로 인해 가정이 파탄 나거나 정신적인 고통을 당하는 것은 어리석은 일이라 하겠다.

부동산은 우리가 살아가는데 필요한 생활의 도구 일 뿐이다. 도구라는 것은 새롭게 구입하기도 하고, 팔기도 하지만 상황에 따라 재활용을 할 수도 있어야 한다. 항상 가족의 행복을 최우선으로 생각하고 부동산은 그 도구로 사용하는 자세가 필요하다. 이에 부합하지 않는다면 언제든지 방향을 전환하여 가족의 행복을 지켜야 한다.

부동산은 반드시 우리가족의 행복을 지켜주는 도구 이어야 한다.


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