[이영구의 실전경매] 근저당 있는 집 잘못하면 임대보증금 날린다
[이영구의 실전경매] 근저당 있는 집 잘못하면 임대보증금 날린다
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.04.24 08:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인의 입장에서는 임대보증금이 전세산인 경우가 많다. 이러한 재산을 안전하게 지키기 위해서는 자신이 전세나 월세를 들어가는 집에 대해서 기본적인 사항을 알고 있어야 한다.

집합건물인 아파트, 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔 등의 경우와 단독주택, 다가구주택, 상가주택의 경우가 다를 수 있으니 그 상황에 따라 확인해야 하는 사항들이 무엇이 있는지 살펴보자.

▶ 집합건물

집합건물, 공동주택은 말 그대로 하나의 건물에 여러 집이 집합해 있거나 하나의 건물을 여러 집이 공동으로 사용하는 건물이라고 이해하면 된다. 대표적으로 아파트, 빌라, 연립주택이 이 이에 해당된다.

이러한 건물들은 하나의 땅에 건물이 있고 아파트의 경우 10층 건물에 한층에 1호부터 6호가지 있다면 101호부터 106호까지 있고 위로는 1001호와 1006호가지 총 60세대가 호실별로 각각의 집을 가지고 한 건물에 살아가는 집이라 할 수 있다.

▶ 근저당 확인

빌라와 연립주택도 층수가 낮고 호실이 적을 뿐이지 개념은 똑같다고 할 수가 있다. 이러한 집에 임대를 들어가는 경우에는 등기사항전부증명서를 확인하고 근저당이 설정되어 있는지 확인을 하여야 한다.

아파트, 빌라, 연립주택은 등기사항의 부채가 없거나 말소조건으로 입주하면 크게 신경을 쓰지 않아도 된다. 다만 전세와 월세의 차이에 따라 그 확인하여야 할 사항이 다를 뿐이다.

▶ 전세와 월세의 차이

전세로 입주하는 경우에는 임대보증금이 많은 만큼 안전을 위하여 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 체결하고 잔금일에 함께 은행에 방문하여 상환하고 근저당 말소신청을 하는 것이 좋다.

월세의 경우에는 근저당권이 있는 상태에서 입주하는 경우가 많다. 이는 집주인이 월세를 받아 대출이자를 내고 남은 소득을 활용하기 위함이니 그 범위 이내인지 확인하여야 한다. 만약 월세로 내는 돈보다 대출이자가 많다면 월세를 들어가는 것은 신중을 기하는 것이 좋다.

▶ 도시형생활주택과 오피스텔

도시형생활주택이나 오피스텔도 집합건물에 포함되니 아파트와 동일한 방법으로 확인하는 것이 좋다.

집합건물인 아파트나 빌라 등의 경우에는 한 집에 여러명이 입주를 하지 않고 한 세대만 살기 때문에 임대를 들어갈 경우에 그 집의 전체를 임대한 다는 내용과 등기상의 부채가 없고 있다면 잔금 전이나 잔금과 동시에 말소하는 조건으로 입주하면 된다.

전셋집이나 월세집을 알아보면서 이러한 사항을 확인하는 것은 기본적인 주의사항이 이를 등한시 하거나 무시하였다가는 임대보증금을 한 푼도 못 받고 중간에 길거리로 쫓겨 날 수 있다. 집을 구할 때는 직접 당사자 끼리 계약을 하기 보다는 가능하면 공인중개사를 통해 계약을 하고 공인중개사에게 이러한 사항을 확인하는 방법이 가장 안전하다.

공인중개사에게는 이러한 사항을 확인하고 알려줘야 할 의무가 있기 때문에 문제가 발생할 경우 손해배상을 받을 수 있기 때문이다.

임차인의 임대보증금 본인이 지켜야 한다.


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